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不動産投資の安全性を図る指標となっている返済比率。ここでいう安全性は、赤字にならずに経営が安定して継続できるかと言うことです。今回は、安全に不動産投資を行うための返済比率の計算法や、安全な返済比率の目安について解説します。

返済比率の計算法

返済比率は家賃収入に対する融資返済額の割合で求めます。物件購入時に出口戦略を立てる上で重要な数値となります。健全な収支バランスであるか理解しやすくなるため、不動産投資の安全性を判断する重要な指標とされています。返済比率計算方法を以下に示します。

年間の融資返済額 ÷ 満室時の年間家賃収入 × 100 ＝ 返済比率 ％

返済比率の目安

金融機関の融資基準となる返済比率は35％以下とされており、問題なく返済できる比率の目安と言えます。安全な不動産投資をするための一般的な返済比率は、50％程度と言われています。次に返済比率が低い場合と高い場合との違いを見ておきましょう。

返済比率が低い場合

返済比率が低ければ投資における安全性が高いことになります。資金繰りに余裕があるため、設備機器の破損や突発的な修繕が発生しても対応が可能となります。融資返済額が抑えられるために借入金の完済に時間がかかるデメリットがあります。

返済比率が高い場合

返済比率が高ければ投資における安全性が低いことになります。家賃収入が入っても融資返済に出ていく割合が多くなり、修繕が必要になった場合や空室が出た場合に赤字になりやすいと考えられるためです。但し、借入金を早く完済できるメリットもあります。

返済比率を下げ、投資の安全性を上げる方法

健全な収支バランスを維持するために、返済比率を下げる方法は以下の通りです。それぞれの注意点も合わせて見ていきましょう。

〇金利を低く設定
可能な限り金利を下げることで返済比率を下げることが可能です。

〇自己資金を投入し返済金を減額
物件購入時の頭金＝自己資金。金融機関からの融資を抑え、毎月の返済額を抑えることになります。ただし、初期投資に多額の自己資金を投入するのは注意が必要となります。想定外の修繕や空室による減収に備えた資金の余剰が大切になるためです。

〇繰り上げ返済
融資返済の期間内に前倒して返済することで、返済額を減らすことが可能です。毎月の返済額に上乗せして返済する方法で、期間短縮型と返済額軽減型などがあります。ただし、手数料が発生する場合があるので注意が必要です。

〇融資期間を長くする
物件の評価によっては、返済期間を延ばすことが可能となります。月々の返済額を抑えて返済比率を下げる効果があります。だたし、金融機関の評価によって決定されるため、確実なものとは言えません。

まとめ

不動産投資における安全な返済比率について解説してきました。返済計画の中で変動することも考えられますが、50％を目安として安定した経営を維持することが大切と言えます。返済比率を理解し計画を立てることで、確実な返済に繋がると言えるでしょう。