江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産

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マイホーム売却のポイントと手続き!専門家が解説する税金対策と控除の活用法

マイホーム売却のポイントと手続き!専門家が解説する税金対策と控除の活用法

マイホームの売却は、人生の中で一度あるかないかの大きな決断です。このプロセスには、多くの手続きや専門的な知識が必要となり、適切な準備と計画が成功の鍵を握ります。

まず、売却の基本的な流れを理解することが重要です。これにより、無駄な手間やトラブルを避けることができます。また、売却時には税金が発生するため、譲渡所得税の計算方法や特別控除の適用条件を把握しておくことが必要です。税理士や不動産エージェントといった専門家の助けを借りることで、よりスムーズな売却が実現できます。

さらに、売却時のトラブル対策も重要です。特に、オーバーローンの問題や損益通算を適切に処理することで、予期せぬ損失を防ぐことができます。売却後の確定申告の準備や手続きも忘れてはなりません。これらの要素を総合的に考慮し、長期的な資産運用の視点を持つことが、マイホーム売却の成功に繋がります。

この記事では、マイホーム売却の基本的な流れから税金対策、専門家の選び方、トラブル対策、そして売却後の手続きまで、専門的な視点からわかりやすく解説していきます。正確な情報と具体的な手続き方法を知ることで、安心してマイホーム売却を進めることができるでしょう。

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東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。

当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。

株式会社東京PM不動産

社名:株式会社東京PM不動産
住所:東京都江東区三好2丁目17-11
電話:03-5639-9039

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マイホーム売却の基本的な流れ

マイホーム売却のステップ

マイホームを売却する際のステップは、計画から始まり、売却後の手続きまで多岐にわたります。

まず、売却を考える際には、物件の市場価値を正確に把握することが重要です。市場価値は、不動産会社や査定サイトを利用して評価を受けることで、現在の市場動向や周辺の物件価格を参考に算出できます。

次に、売却の目的やタイミングを明確にしましょう。売却理由が引っ越しや資産整理などであれば、そのスケジュールに合わせた計画が必要です。売却タイミングは、季節や経済状況によって変動するため、市場の動きをよく観察することが大切です。

物件の準備も欠かせません。内見に備えて家の掃除や修繕を行い、購入希望者に良い印象を与えるために整備します。特に、キッチンやバスルームなどの水回りは清潔に保ちましょう。また、家具の配置や照明の工夫で、部屋の広さや雰囲気を最大限に引き出すことができます。

売却活動の開始にあたっては、信頼できる不動産エージェントの選定が重要です。不動産エージェントは、売却価格の設定、広告活動、内見の調整などをサポートします。エージェントの選定には、実績や評判を確認し、自分のニーズに合ったエージェントを選ぶことが成功の鍵となります。

次に、売却価格の設定を行います。価格設定は、市場価値に基づきつつも、競争力のある価格を設定することが求められます。過大な期待をせず、現実的な価格を設定することで、早期売却を目指すことができます。

売却活動が始まると、内見の対応が求められます。内見者に対して、物件の魅力を十分に伝えることが重要です。質問には誠実に答え、購入希望者の不安を解消することが求められます。内見の際には、物件の特徴や利便性、周辺環境についても詳しく説明しましょう。

買い手が見つかったら、売買契約の締結に移ります。契約書の内容をよく確認し、不明点があれば専門家に相談することが大切です。契約後は、引き渡しの準備を進めます。引っ越しのスケジュール調整や、必要な書類の準備を行い、スムーズな引き渡しを目指します。

売却後の手続きとして、確定申告や税金の支払いが必要です。売却益が発生した場合には、譲渡所得税の申告が必要となるため、税理士の助けを借りることをおすすめします。また、次の住まいの手配や、売却益の活用方法についても計画しておくことが重要です。

このように、マイホーム売却は多くのステップと準備が必要です。専門的な知識と計画的なアプローチで、スムーズに進めることが成功の鍵となります。

 

売却時に必要な書類と準備

マイホームを売却する際には、多くの書類と準備が必要となります。

まず、売却する物件の権利証書が必要です。これは物件の所有権を証明するものであり、登記済証や登記識別情報などが該当します。これがないと、所有権の移転手続きが進められないため、必ず用意しましょう。

次に必要なのは、身分証明書です。これは本人確認のために必要であり、運転免許証やパスポートなどが該当します。売主の本人確認が確実に行われることで、取引の安全性が保たれます。

住民票も必要となります。これは物件の所有者が誰であるかを確認するための書類であり、売却する際には最新の住民票を提出する必要があります。特に、物件の住所と現住所が異なる場合には、最新の住民票が必要となります。

固定資産税納税通知書も必要な書類の一つです。これは固定資産税の納付状況を確認するための書類であり、未納がある場合は売却手続きに影響を及ぼすことがあります。売却前に納税状況を確認し、必要に応じて未納分を支払っておきましょう。

売買契約書も忘れてはなりません。これは売主と買主が売買条件に同意したことを証明するものであり、契約内容を詳細に記載した書類です。この契約書には、売買価格、引渡し時期、支払い方法などが記載されており、双方の署名捺印が必要です。

不動産業者との媒介契約書も重要な書類です。これは不動産業者と締結する契約であり、売却活動を依頼するためのものです。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の三種類があり、それぞれの契約形態に応じた書類が必要となります。

ローン残高証明書も準備が必要です。これは住宅ローンが残っている場合に必要となる書類であり、現在のローン残高を証明するものです。売却代金でローンを完済する際に必要な書類であり、金融機関から取得します。

建築確認済証や検査済証も必要です。これは建物が法律に基づいて建築されたことを証明する書類であり、新築時に発行されるものです。これらの書類がないと、建物の安全性や法的適合性が確認できないため、買主に不安を与える可能性があります。

この他にも、物件の図面や間取り図、設備表なども準備しておくと良いでしょう。これらは買主が物件の状態を確認するために必要な情報であり、詳細な図面や設備の情報があることで、スムーズな取引が可能となります。

準備が整ったら、書類を整理し、取引当日に備えます。書類が整っていることで、売買手続きが滞りなく進行し、安心して物件の引き渡しが行えます。マイホーム売却は多くの書類と手続きが必要ですが、事前にしっかりと準備を行うことで、スムーズな取引を実現できます。

 

売却時の税金について

譲渡所得税の概要

譲渡所得税は、不動産を売却した際に発生する所得に対して課される税金です。この税金は、不動産の売却益を基に計算され、その計算方法には一定のルールがあります。

まず、譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額で算出されます。取得費とは、購入時の価格や購入に伴う諸経費の総額を指し、譲渡費用には売却に直接かかった費用が含まれます。

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計上することが可能です。譲渡費用には、不動産会社への仲介手数料や売却に伴うリフォーム費用などが該当します。こうして算出された譲渡所得に対して、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分に応じた税率が適用されます。

長期譲渡所得は、不動産を5年以上所有していた場合に該当し、税率は低く抑えられます。一方、短期譲渡所得は5年未満の所有期間で売却した場合に該当し、税率は高めに設定されています。具体的には、長期譲渡所得には20%、短期譲渡所得には39%の税率が適用されます。これにより、所有期間が長いほど税負担が軽減される仕組みになっています。

譲渡所得税の申告は、売買契約書や登記簿謄本などの書類が必要となり、正確な申告を行うためにはこれらの書類を整えておくことが重要です。特に、購入時や売却時の諸経費については詳細な記録を残しておくことで、正確な取得費や譲渡費用を算出しやすくなります。

特定の条件を満たす場合には、譲渡所得税の特例が適用されることがあります。例えば、自宅を売却する場合には、一定の要件を満たせば3千万円の特別控除を受けることができます。この特別控除により、譲渡所得から最大3千万円を差し引くことが可能となり、大幅に税負担を軽減できます。この控除を適用するためには、売却する不動産が自宅であり、一定期間居住していたことが条件となります。

また、買い替え特例も存在します。これは、自宅を売却して新たに不動産を購入する際に適用される特例で、一定の条件を満たすと譲渡所得の課税が繰り延べられます。これにより、売却益に対する税負担を一時的に軽減することができます。この特例の適用には、新たに購入する不動産が売却する不動産と同じ用途であることが必要です。

譲渡所得税の適用には多くのルールがあり、これらを理解し正確に申告することが求められます。税理士などの専門家の助けを借りることで、適切な税金対策を行い、売却益を最大限に活用することが可能です。

 

専門家に依頼するメリットと選び方

税理士や不動産エージェントの役割

税理士や不動産エージェントは、不動産売却において重要な役割を果たします。税理士は主に税務に関する専門知識を提供し、不動産売却に伴う税金対策や申告のサポートを行います。一方、不動産エージェントは、売却活動の実務的なサポートを提供し、物件の適切な価格設定から売買契約の締結までを助けます。

まず、税理士の役割について説明します。不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税などの税金が発生します。税理士は、これらの税金に関する計算や申告手続きのサポートを行います。具体的には、売却益の計算、必要な控除の適用、確定申告書の作成などが含まれます。税務に詳しくない場合、複雑な計算や申告手続きを一人で行うのは困難です。税理士の助けを借りることで、正確な申告が可能となり、税金の過不足を防ぐことができます。

税理士はまた、売却に伴う税金対策のアドバイスも行います。例えば、譲渡所得税の特例や控除を最大限に活用するための方法を提案します。3千万円の特別控除や買い替え特例など、特定の条件を満たすことで適用される税制優遇措置についても、税理士が適切なアドバイスを提供します。これにより、税金負担を軽減し、売却益を最大化することが可能です。

次に、不動産エージェントの役割について説明します。不動産エージェントは、物件の売却活動全般をサポートする専門家です。まず、物件の適切な価格設定を行います。市場調査を基に、適正な売却価格を提案し、売主が納得のいく価格で売却できるようにします。また、広告活動や内見の調整など、売却プロセス全般をサポートします。

不動産エージェントは、買主との交渉を行い、売買契約の条件をまとめます。交渉力に優れたエージェントは、売主にとって有利な条件で契約を成立させることができます。また、契約書の作成や書類の準備など、法律的な手続きについてもサポートを提供します。これにより、売主が安心して取引を進めることができます。

さらに、不動産エージェントは、売却後の手続きについてもアドバイスを行います。引渡しの準備や、新たな住まいの手配など、売却後の生活設計に関するサポートも提供します。これにより、売却から新しい生活への移行がスムーズに行えるようにします。

税理士や不動産エージェントの助けを借りることで、不動産売却はよりスムーズかつ効果的に進めることができます。それぞれの専門知識を活用し、適切なサポートを受けることで、売却プロセス全般が効率的に進行し、安心して取引を完了させることができます。

 

良い専門家を選ぶためのポイント

マイホームを売却する際に良い専門家を選ぶことは、売却の成功に大きく影響します。ここでは、不動産エージェントや税理士を選ぶ際に注意すべきポイントについて説明します。

まず、不動産エージェントを選ぶ際には、その実績と信頼性が重要です。過去の取引件数や顧客からの評価を確認することで、エージェントの信頼性を判断することができます。実績が豊富なエージェントは、売却活動においても効果的な戦略を立てることができます。

次に、コミュニケーション能力も大切です。エージェントは売主と買主の間で交渉を行う役割を担うため、優れたコミュニケーション能力が求められます。売主の要望や懸念をしっかりと理解し、それを買主に伝える能力が必要です。また、エージェントとのコミュニケーションが円滑であることは、売却プロセス全般をスムーズに進める上でも重要です。

地域に詳しいエージェントを選ぶこともポイントです。地域の不動産市場に精通しているエージェントは、適切な価格設定や効果的な売却戦略を立てることができます。地域の特性や需要に関する知識が豊富であれば、売却活動において有利な条件を引き出すことができます。

税理士を選ぶ際には、不動産取引に関する経験が豊富であることが重要です。税理士には多くの分野がありますが、不動産取引に特化した経験を持つ税理士は、売却に伴う税金対策や申告手続きをスムーズに進めるためのアドバイスを提供できます。過去の実績や専門分野を確認し、不動産に関する知識が豊富な税理士を選ぶことが大切です。

さらに、税理士との相性も重要な要素です。税金に関する相談や手続きは非常に重要なため、信頼できる関係を築ける税理士を選ぶことが必要です。面談を通じて、コミュニケーションの取りやすさや信頼感を確認しましょう。相性の良い税理士となら、安心して税務相談を行うことができます。

また、エージェントや税理士の報酬体系についても確認しておくことが重要です。不動産エージェントの報酬は、通常は売却価格の一定割合となりますが、その割合や支払い条件について詳しく確認しましょう。税理士の場合も、報酬の計算方法や支払い時期について事前に確認しておくことで、トラブルを避けることができます。

専門家を選ぶ際には、複数の候補者と面談を行い、比較検討することが大切です。面談を通じて、それぞれの専門家の強みや弱みを把握し、自分のニーズに最も合った専門家を選びましょう。信頼できる専門家を選ぶことで、マイホーム売却が円滑に進むだけでなく、最大限の利益を得ることが可能となります。

 

売却時のよくあるトラブルと対策

オーバーローンの対処方法

マイホームを売却する際、オーバーローンの問題に直面することがあります。オーバーローンとは、住宅ローンの残高が物件の売却価格を上回っている状態を指します。この状況に対処するためには、いくつかの方法を検討する必要があります。

まず、ローン残高と売却価格の差額を自己資金で補填する方法があります。自己資金を用いることで、住宅ローンを完済し、売却手続きを進めることができます。ただし、大きな額を一度に用意するのは困難な場合も多いため、慎重に検討する必要があります。

次に、任意売却という方法があります。任意売却とは、金融機関と協議し、ローン残高を売却価格で補うことができない場合でも、売却を許可してもらう手続きです。任意売却は、通常の売却手続きよりも時間がかかることがありますが、ローンの負担を軽減できる場合があります。

もう一つの方法として、リスケジュールを検討することもあります。リスケジュールとは、金融機関と協議してローンの返済計画を見直す手続きです。返済期間の延長や一時的な返済額の減額などを行い、返済負担を軽減します。リスケジュールにより、売却せずに現在の住居に住み続けることが可能になる場合もあります。

また、金融機関との相談を通じて、売却価格の適正化を図ることも重要です。市場価格に基づいた適正な価格設定を行うことで、迅速な売却を実現しやすくなります。信頼できる不動産エージェントを選び、適切な価格設定と効果的な売却戦略を立てることが重要です。

さらに、家計の見直しを行い、節約や収入の増加を図ることも対処法の一つです。節約により、毎月の支出を抑え、ローン返済に充てる資金を確保することができます。また、収入を増やすために副業や昇進を検討することも一つの方法です。

オーバーローンの問題を解決するためには、専門家の助けを借りることが有効です。税理士やファイナンシャルプランナー、不動産エージェントなどの専門家に相談することで、最適な解決策を見つけることができます。特に、任意売却やリスケジュールの手続きには専門的な知識が必要なため、専門家のサポートを受けることでスムーズに進めることができます。

オーバーローンの対処方法は個々の状況によって異なります。自己資金の有無、収入状況、金融機関との交渉力などを総合的に考慮し、最適な方法を選ぶことが重要です。どの方法を選ぶにしても、早めの対処が重要です。問題を先延ばしにせず、積極的に解決に向けて行動することで、マイホーム売却の成功を目指しましょう。

 

マイホーム売却後の手続きと注意点

確定申告の準備と手順

マイホームを売却した場合、確定申告の準備と手順は重要なプロセスです。不動産の売却には譲渡所得が発生し、それに伴う税金を正しく申告する必要があります。ここでは、確定申告の準備と手順について説明します。

まず、売却による譲渡所得を計算するために必要な書類を準備します。売買契約書や登記簿謄本、物件の購入時の契約書、支払明細書、取得費に関する領収書、譲渡費用に関する領収書などが含まれます。これらの書類は譲渡所得の計算に必要なため、正確に保管しておくことが重要です。

譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で算出されます。取得費とは、物件の購入価格や購入に伴う諸経費を指し、譲渡費用には売却に直接かかった費用が含まれます。取得費が不明な場合は、売却価格の5パーセントを概算取得費として計上することができます。

譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税の計算に進みます。譲渡所得税は短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分され、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。長期譲渡所得の税率は20パーセント、短期譲渡所得の税率は39パーセントとなります。

次に、特例や控除の適用を確認します。自宅を売却する場合、3千万円の特別控除を受けることができる場合があります。この特別控除は、自宅を一定期間以上居住していた場合に適用され、譲渡所得から3千万円を差し引くことが可能です。適用条件を満たすかどうかを確認し、必要な書類を準備します。

確定申告書の作成に移ります。確定申告書には、譲渡所得の計算過程や特例の適用を記載します。申告書の作成には国税庁の確定申告書作成コーナーを利用することが便利です。このサイトでは、必要な情報を入力することで、自動的に申告書が作成されます。また、税理士に依頼して申告書を作成してもらうこともできます。

申告書が完成したら、提出期限を確認します。確定申告の提出期限は通常、翌年の3月15日までです。この期限を過ぎると、ペナルティが発生することがありますので、余裕を持って準備を進めましょう。

提出方法には、税務署への持参、郵送、電子申告があります。電子申告は、インターネットを通じて申告書を提出する方法で、時間や場所を問わず提出できるため便利です。電子申告を利用する場合は、事前にe-Taxの利用登録が必要です。

納付の際は税額を確認し、納付を行います。納付方法には、金融機関での窓口納付、インターネットバンキング、クレジットカード納付などがあります。納付期限も確定申告書の提出期限と同じく3月15日までですので、忘れずに納付しましょう。

このように、マイホーム売却に伴う確定申告は多くの準備と手続きが必要ですが、適切に進めることで税金の過不足を防ぐことができます。専門家の助けを借りることも一つの方法として検討し、スムーズに確定申告を完了させましょう。

 

売却後の生活設計と次のステップ

マイホームを売却した後の生活設計と次のステップを考えることは、将来の安定した生活を築くために重要です。

まず、売却益の管理と新たな住居の確保が第一の課題です。売却益は一時的に大きな額となることがありますが、無計画に使わず、将来の生活設計に基づいて適切に運用することが求められます。

新しい住居を見つける際には、ライフスタイルや家族のニーズに合った物件を選ぶことが重要です。賃貸物件を選ぶ場合、月々の家賃や初期費用を考慮し、予算内で無理のない選択をしましょう。購入を検討する場合には、売却益を頭金に充てることで、住宅ローンの負担を軽減することができます。また、将来的な資産価値の変動も考慮し、長期的に見て安心できる物件を選ぶことが重要です。

次に、生活費の見直しと収入の安定を図ることが必要です。売却益を一時的な収入として捉えず、毎月の生活費や必要経費を再評価し、無駄な支出を削減することが大切です。家計簿をつけるなどして、現状の収支を把握し、将来に備えた貯蓄計画を立てましょう。

また、退職後の生活設計を見据えた資産運用も考慮する必要があります。売却益を元手に投資信託や株式などの金融商品に分散投資することで、リスクを抑えながら資産を増やす方法があります。投資に関する知識が不足している場合は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。

さらに、健康や家族のケアに対する準備も重要です。将来的な医療費や介護費用を見越して、保険の見直しや加入を検討することが大切です。特に、高齢化社会においては、健康管理や介護サービスの利用が必要となる可能性が高いため、これらの費用を計画に含めておくことが安心につながります。

また、新たな生活環境に適応するための心構えも必要です。新しい地域やコミュニティに溶け込むためには、近隣の住民との交流や地域活動への参加が有効です。地域の情報を収集し、自分に合った活動に参加することで、新しい生活に早く馴染むことができます。

仕事や収入面でも変化がある場合は、再就職や転職の準備を進めることが重要です。新しい環境に適した職場を見つけるためには、自分のスキルや経験を活かせる職種を選び、積極的に情報収集を行いましょう。再就職支援サービスや職業訓練などを利用することで、スムーズに新しい職場へ移ることができます。

以上のように、マイホーム売却後の生活設計と次のステップは、多岐にわたる要素を含んでいます。売却益の管理、新しい住居の確保、生活費の見直し、資産運用、健康管理、地域適応、仕事の再構築など、各要素を段階的かつ理論的に考え、計画的に進めることが重要です。専門家の助言を受けながら、自分や家族にとって最適な生活設計を実現しましょう。

 

まとめ

マイホーム売却の成功にはいくつかの重要なポイントがあります。

適切な価格設定が鍵となります。市場価格を正確に把握し、現実的な価格で売却することで、買主の関心を引きつけ、早期に売却を成功させることができます。次に、信頼できる不動産エージェントの選定が重要です。実績があり、地域の市場に精通したエージェントを選ぶことで、効果的な売却戦略を立てることができます。

また、物件の魅力を最大限に引き出すための準備も欠かせません。内見者に好印象を与えるために、家の清掃や必要な修繕を行い、見た目を整えることが重要です。さらに、適切なマーケティング活動を通じて、広く買主に情報を届けることも成功のポイントです。

売却後の資産運用については、長期的な視点で計画を立てることが求められます。まず、売却益を適切に管理し、無駄遣いを避けることが基本です。売却益を元手に、多様な投資先を検討することで、リスクを分散しつつ安定したリターンを目指すことができます。具体的には、株式、債券、不動産投資信託など、複数の金融商品に分散投資することが考えられます。これにより、特定の投資先のパフォーマンスに依存せず、安定した資産成長を実現することができます。

さらに、資産運用を考える際には、ファイナンシャルプランナーなどの専門家の助けを借りることも有効です。専門家のアドバイスを受けることで、個々の状況に応じた最適な投資戦略を立てることが可能です。また、税金対策についても専門家の意見を取り入れることで、効率的な資産運用が可能となります。

新しい住まいの選定も、売却後の生活設計において重要な要素です。家族のライフスタイルや将来の計画に合わせた住まいを選ぶことで、長期的に安定した生活を送ることができます。新しい住居を購入する場合でも賃貸する場合でも、適切な予算内で選ぶことが重要です。

以上のように、マイホーム売却の成功とその後の生活設計には、適切な価格設定や信頼できる専門家の選定、長期的な視点での資産運用など、多くの要素が関わっています。これらを総合的に考え、計画的に進めることで、安心して次のステップへと進むことができます。

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