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2025年4月15日
共有不動産の売却で、こんなお悩みはありませんか？
「共有名義の相続物件を売却したいけれど、共有者全員の同意が得られない」「持分だけ売ることは可能？」「トラブルになったらどうする？」――共有不動産の売却は、個人の所有権と異なり、法律上も実務上も複雑な判断が求められます。実際、国土交通省のデータによれば、相続をきっかけとした共有不動産の処分において全体の27％が同意取得の難航による売却遅延を経験していると報告されています。
しかも、共有不動産の売却は、法的手続きだけでなく、持分割合、税金処理、登記、確定申告など、多岐にわたる要素を正確に把握しなければなりません。一つの判断ミスが、想像以上の費用や手間を発生させるリスクにも直結します。事前に専門家や不動産会社へ相談せずに動いてしまい、「思っていたよりも安くしか売れなかった」「あとから訴訟トラブルに発展した」といったケースも決して珍しくありません。
本記事では、共有持分の売却方法から、共有者間の合意形成、買取業者の見極め方、税金対策まで、実務に即した具体的な方法を徹底解説します。最後まで読むことで、売却の流れと必要書類の準備、トラブル防止のポイントまでを把握でき、損失回避と最適な選択が可能になります。共有不動産の売却で後悔しないための情報を、今すぐご確認ください。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産の「共有名義」は、複数人がひとつの不動産の権利を持つ状態を指します。これは日本の不動産取引や相続、贈与などにおいてごく一般的に見られる形態です。しかし、共有名義には多くのリスクや制限が存在し、特に売却時に問題が表面化することが少なくありません。まずは共有不動産がどういった場面で発生するのか、その代表的な3つのケースを詳しく見ていきましょう。
1つ目は「相続による共有」です。これは日本国内の共有不動産発生の中でも最も一般的なケースで、被相続人が複数人の相続人を残して亡くなった場合に起こります。遺産分割協議が成立する前や、遺産分割後でも特定の不動産について共有状態で所有し続けることが原因です。特に兄弟姉妹間での共有は意見が分かれやすく、売却時のトラブルの温床になりやすい傾向があります。
2つ目は「離婚による共有名義の残存」です。結婚中に購入した住宅が夫婦共同名義になっている場合、離婚しても名義変更が行われず、そのまま共有状態が続くことがあります。これは住宅ローンの残債がある場合や、感情的な対立がある場合によく見られます。共有者の一方が居住し続けているケースでは、もう一方の所有者が売却を望んでも調整がつかず、不動産の活用が長期間にわたり制限されることもあります。
3つ目は「不動産投資における共同購入」です。複数人で投資物件を購入し、各自が持分を登記する形式です。この場合、投資目的であっても共有者間の関係悪化や資産運用方針の違いが原因で、売却やリフォームなどの決定が円滑に行われないことがあります。法人ではなく個人間での共有となる場合は、契約書の不備が後に大きな問題を生むことも少なくありません。
こうした背景から、共有名義の不動産は初期の所有段階ではあまり問題が顕在化しませんが、売却や相続、税務処理など「行動」が伴うタイミングで複雑化します。以下の表は、典型的な共有発生ケースの比較です。
| 発生ケース | 主な発生原因 | 典型的トラブル | 解決の難易度 |
| 相続 | 複数相続人間の共有 | 遺産分割の合意不成立、売却同意の不一致 | 高い |
| 離婚 | 名義変更未実施 | 売却・リフォームの同意が得られない | 中程度 |
| 投資 | 共同購入 | 資産運用方針の相違、契約内容の不備 | 中～高 |
これらの共有名義の不動産は、管理や処分の自由度が限定されるため、所有する段階で長期的な視点をもって計画的に対処していくことが求められます。
共有名義の不動産を長期間にわたり放置しておくと、さまざまな問題が積み重なり、最終的には大きな法的・金銭的リスクへとつながります。ここでは、売却前に必ず把握しておくべき「共有放置のリスク」を具体的に解説します。
まず、最大の問題は「意思決定が困難になる」という点です。共有名義では、不動産の処分や修繕、大規模リフォームを行う際に共有者全員の合意が必要になります。放置している間に共有者の人数が増えたり、連絡が取れない状態になると、売却や賃貸などの重要な決定が一切できなくなる場合があります。
次に「固定資産税や維持費用の負担」が挙げられます。不動産を所有している限り、持分割合に応じた固定資産税の納付が義務付けられます。また、老朽化が進めば修繕費や清掃費用も発生し、共有者間で費用の分担を巡ってトラブルになることもあります。
さらに、「相続が繰り返されて共有者が増加するリスク」も無視できません。例えば3人の兄弟で共有していた不動産が、各人の死去によって子どもや孫へと権利が分散し、10人以上の共有者になることも実際にあります。このような状況になると、共有者間で意見をまとめるのはほぼ不可能に近くなります。
また、共有物の一部を勝手に利用するケースも見られます。例えば、ある共有者が他の同意なく物件の一部を第三者に賃貸した場合、他の共有者との間で収益分配や契約内容を巡るトラブルが発生する恐れがあります。
最後に「共有物分割請求訴訟」のリスクです。共有不動産が放置された結果、共有者の一人が裁判所へ共有物分割の申し立てを行い、裁判所の判断で競売にかけられるケースも存在します。こうなると、市場価格よりもはるかに低い金額で処分され、共有者全員に不利益が生じます。
共有不動産を放置することの主なリスクをまとめると、以下の通りです。
| リスク内容 | 具体例 | 解決の難易度 |
| 意思決定の困難 | 共有者と連絡がつかない、意見が合わない | 高い |
| 維持費の分担問題 | 固定資産税や修繕費を巡るトラブル | 中程度 |
| 相続による複雑化 | 共有者が増えすぎて収拾がつかない | 非常に高い |
| 無断使用 | 他の共有者に無断で賃貸する | 高い |
| 分割請求訴訟のリスク | 裁判所による強制競売 | 非常に高い |
このように、共有状態のまま長期間放置することは、単に不動産を利用できないというだけでなく、資産価値の毀損や人間関係の悪化、法的トラブルを招く原因となります。早めの話し合いや専門家への相談を通じて、将来的なリスクを未然に防ぐことが不可欠です。
共有名義の不動産を売却する際、最も大きな壁になるのが「共有者全員の同意が必要である」という原則です。この同意がなければ、法律上、不動産の売買契約は成立せず、仮に進めたとしても無効とされるリスクがあります。このような厳格な要件の背景には、民法に基づく明確な法的ルールがあります。
まず、民法第251条では「共有物の管理に関する事項は、持分の過半数で決する」とされています。ここでの管理とは、例えば建物の修繕や清掃、警備契約など、日常的な管理業務を指し、これらは共有者の過半数の同意で進めることが可能です。
一方、民法第252条では「共有物の変更には、共有者全員の同意が必要である」と規定されています。この変更には、売却や賃貸、大規模な改築など、所有権に直接影響を及ぼす行為が該当します。したがって、不動産の全体売却は「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意が必須です。
具体的には以下のような行為が「全員の同意」を要するものとされています。
| 行為内容 | 必要な同意数 | 該当条文 |
| 不動産全体の売却 | 共有者全員の同意 | 民法252条 |
| 大規模リフォーム | 共有者全員の同意 | 民法252条 |
| 日常的な清掃契約の締結 | 持分過半数の同意 | 民法251条 |
| 駐車場の時間貸し | 過半数で可 | 民法251条 |
| 不動産の一部利用（居住） | 原則自由 | 民法249条 |
共有名義であることを知らずに売却を進めた場合、登記段階でトラブルが発生し、買主との契約不履行や損害賠償にまで発展することがあります。また、共有者の中に意思表示ができない高齢者や未成年が含まれている場合、家庭裁判所の許可が必要になるなど、より複雑な手続きが必要になります。
共有者が高齢で意思疎通が困難な場合や、疎遠で連絡が取れない場合には、売却同意を得るだけで相当な時間と労力がかかります。そのため、共有不動産の売却を検討する際は、早期から全員の意思を確認し、書面での合意を得る準備をしておくことが重要です。
なお、共有不動産の売却にあたっては、売買契約書とは別に「同意書」や「委任状」の作成が必要になることがあります。特に不動産会社との媒介契約時や、司法書士が登記を行う際に求められる書類の一例として、以下のような書類が必要となります。
| 必要書類 | 内容 | 提出先 |
| 共有者全員の同意書 | 売却の同意を明文化 | 不動産会社・登記時 |
| 委任状 | 手続きを代理人に任せる場合 | 不動産会社・司法書士 |
| 印鑑証明書 | 同意書や委任状の確認用 | 登記申請時 |
| 登記識別情報 | 所有権の証明 | 司法書士へ提出 |
このように、全体売却には法的根拠に基づいた共有者全員の協力が不可欠であり、それを前提とした準備と交渉が不可欠です。円滑な売却を実現するには、専門家の支援を早期に受けることも検討するべきです。
共有名義の不動産を売却しようとしても、すべての共有者の同意が得られないケースは決して珍しくありません。相続によって共有者の関係性が薄かったり、過去のトラブルによって関係が悪化していたり、単純に連絡が取れないといった状況はよくある現実です。こうした場合、売却を進めるための選択肢として「共有物分割請求」という法的手段が存在します。
共有物分割請求とは、民法第256条に基づき、共有物を共有状態から解消することを目的とした訴訟手続きです。この制度では、物理的な分割（現物分割）が可能であればそれを優先し、不可能な場合は競売（換価分割）による処理が行われます。これは、共有者の一人が単独で申し立てることができる点で大きな特徴があります。
以下に、共有物分割請求の代表的な手続きの流れをまとめます。
このような流れで共有不動産を処理する場合、共有者全員の合意がなくても売却が可能になりますが、その反面でリスクも伴います。裁判所が主導する競売では、市場価格よりも2割〜3割安い価格での売却となるケースが多く、結果として共有者全員が損をすることになりかねません。
共有物分割請求の選択肢と、それぞれの特徴を以下に整理します。
| 分割方法 | 概要 | メリット | デメリット |
| 現物分割 | 土地や建物を物理的に分ける | 各自が不動産を所有できる | 実務上は困難なケースが多い |
| 換価分割 | 競売や売却によって金銭で分ける | 金銭での清算が可能 | 競売価格が低くなる傾向あり |
| 代償分割 | 一部共有者が他の持分を買い取る | 実質的に単独所有化できる | 十分な資金が必要になる |
特に代償分割は、共有者の一人が資金的余裕を持っている場合に有効な方法であり、物件を手放さずに所有権を集中させることで、以降の活用や売却がスムーズになります。
共有物分割請求は、法的な制度でありながら、感情的な対立や時間的コストも伴います。申立てから最終的な売却完了までに1年以上を要することも珍しくありません。そのため、事前に弁護士や不動産の専門家に相談し、共有者間での合意形成を再度試みることが、最もリスクの少ない道であるといえるでしょう。
同意が得られない場合の対処法としては、以下のような選択肢が現実的です。
このように、共有物分割請求は最終手段ではありますが、適切な法的プロセスを理解したうえで進めることで、不動産の活用や処分の道が開けます。
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共有名義の不動産における「自分の持分のみを売却する」方法は、他の共有者の同意が不要なため、単独で行動を起こせるメリットがあります。ただし、売却をスムーズに進めるためには、法律的な手順と正確な書類の準備が不可欠です。このセクションでは、実際の手続きの流れや必要な書類、注意点を詳しく解説していきます。
まず、持分売却を実行するには、自身がその不動産の「共有持分権者」であることが大前提です。これは、登記簿上に名義が記載されているかどうかで判断できます。登記簿は法務局で誰でも取得可能な公的書類であり、共有割合や持分の範囲を確認するためにも重要です。
売却手続きには以下のような書類が必要となります。
| 書類名 | 内容 | 発行元・取得方法 |
| 登記簿謄本（全部事項証明書） | 不動産の所有者情報・共有持分割合を証明する | 法務局 |
| 本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカードなど | 各自所持 |
| 印鑑証明書 | 実印の登録情報を証明する | 市区町村役場 |
| 登記識別情報通知（旧権利証） | 所有権移転登記に使用 | 初回取得時または再発行不可 |
| 固定資産評価証明書 | 税額評価額の目安を確認 | 市区町村役場 |
次に、売却の進め方です。まず、不動産会社や持分専門の買取業者へ相談し、査定を依頼します。共有持分のみの売却は、全体物件と比較して需要が少ないため、一般的な仲介会社では対応できないこともある点に注意が必要です。
ここで重要なのは、売却価格の妥当性です。共有持分は利用制限やトラブルのリスクがあるため、市場価格よりも低めに査定されがちです。複数業者から相見積もりをとる、持分専門の買取業者に相談するなどの工夫が必要です。
また、買主が決まった後は売買契約を締結し、所有権移転登記を行います。この段階でも、司法書士への依頼や書類の不備がないか確認が求められます。
注意点としては、以下のような項目が挙げられます。
以上の点から、共有持分の売却は比較的手軽に見える反面、専門知識と丁寧な準備が必要な手続きです。税金や法的リスクを避け、納得できる取引を進めるためには、不動産や法律の専門家への早期相談が鍵となります。
共有不動産において持分のみを売却する場合、買い手が他の共有者ではなく第三者となるケースが多く見られます。これは売却者にとって手続きがスムーズであり、買主が見つかればすぐに現金化できるというメリットがあります。しかし、共有持分を購入した第三者と従来の共有者との間で「生活環境」や「権利関係」に変化や摩擦が生じることは少なくありません。
まず生活環境の変化について見ていきましょう。たとえば、親族で共有していた実家の一部を持分売却し、第三者がその一部を購入したとします。購入者には法的に「使用権」があるため、仮にそこに居住する権利が含まれていれば、突然見知らぬ人が同じ建物に住み始めることもあり得ます。これにより、以下のような変化が生じる可能性があります。
共有持分売却に伴う生活環境の変化例
| 想定される変化 | 内容 |
| プライバシーの喪失 | 親族以外の第三者と共同生活が必要となる場合がある |
| 生活スタイルの違い | ゴミ出し、騒音、来客などのマナーに差が出る可能性 |
| 修繕やリフォームの方針のズレ | 合意を得ないと建物の改修などができない可能性 |
| 使用目的の相違 | 住居として使用していたのに、第三者が事業利用するなど |
特に、持分の割合が大きくない場合でも、第三者が「共有者」としての権利を有することは変わりません。そのため、従来は家族内で感覚的に成立していたルールや譲歩が、第三者には通用しないケースが多く、日常生活に摩擦を生むことがあります。
次に、権利関係の変化についてです。民法では、共有者は物件全体に対して「持分割合に応じた使用権・管理権・処分権」を有しており、新たに加わった第三者もその共有者の一人として、これらの権利を主張することができます。これにより発生しうる具体的な摩擦は以下の通りです。
権利関係の変化による典型的な摩擦
このような状況は、最終的に弁護士や裁判所を通じた調停・訴訟に発展するケースも見られます。とくに「共有者間の合意形成」が難しい状態になると、不動産の利用や管理が一切進まなくなってしまうおそれがあります。
このようなトラブルを未然に防ぐためには、持分を売却する際に以下のような工夫が求められます。
トラブル回避のための事前対策
まとめると、共有持分を第三者に売却することは、法的には可能ですが、感情的・実務的な課題が伴います。事前のリスク把握と適切な対応策を講じることで、後悔のない取引が実現できるでしょう。
共有名義不動産を売却した際には、売却代金の分配方法を明確に定めることが極めて重要です。分配の割合は、登記簿上に記載された各共有者の持分割合に基づいて行われるのが原則ですが、実際には持分と実際の金銭負担に差異があるケースも多く、そこにトラブルが発生する原因が潜んでいます。
特に注意が必要なのが、事前の話し合いを怠った場合や、共有者間で信頼関係が希薄な場合です。後から「自分はもっと多く支払った」「不動産の管理を一方的に任されていた」といった主張が出ると、売却益の分配における争いが発生しやすくなります。このような事態を防ぐためには、あらかじめ合意内容を「金銭分配合意書」などの書面として残し、共有者全員の署名・押印をもって法的根拠を確保しておくことが欠かせません。
以下は、不動産売却時の代金分配に関する典型的なトラブルと防止方法の例です。
| トラブル例 | 内容 | 防止策 |
| 分配割合の食い違い | 登記上の持分と実際の出資額が異なる | 書面で出資内容と分配合意を明記 |
| 記録が曖昧 | 口約束だけで進行 | 合意書作成、弁護士への確認 |
| 税務処理の責任転嫁 | 誰が確定申告するか曖昧 | 各人で負担範囲を明確に記載 |
| 使途トラブル | 売却代金の使い道で揉める | 各人が自分の取り分を自由に使うと確認 |
このような対策は、将来の税務処理にも大きな影響を与えます。たとえば、譲渡所得税の申告において、誰がいくら受け取ったか、持分比率に沿って適正に分配されたかという点が問われます。不動産売却に伴う代金分配は「税務処理」と直結しており、国税庁も適正な取引であることを重視しているため、文書化されていない分配は疑義を生むリスクがあります。
また、合意書の作成にあたっては、以下の内容を明記しておくことが望ましいとされています。
共有者全員で協議し、明文化しておくことは、感情的な衝突を未然に防ぎ、法律的にも有効な証拠として機能します。弁護士や司法書士に依頼して書類を整えることで、書面の法的効力を確保し、第三者（買主や仲介業者）とのやり取りでも安心です。
最後に、こうした合意内容の書面化は、遺産相続や離婚など、今後の財産分与に関連する場面でも活用できます。たとえば離婚時に「誰がいくら受け取ったか」が明確になっていれば、財産分与の根拠資料としても使え、余計な紛争を避けられます。代金の分配においては、早めの協議と書面による裏付けが、すべての共有者にとって最善のリスク管理となるのです。
不動産の共有名義で売却を行った際、売却代金を各共有者に分配するためには、振込先の指定と税務処理の正確さが非常に重要です。分配割合が明確に決まっていても、振込口座の指定や金額の誤りが発生すれば、誤送金や税務上のトラブルにつながる可能性があります。とりわけ、確定申告時の「譲渡所得の計上」や「3000万円特別控除」の適用などでは、誰がいくらを受け取ったかが正確に記録されている必要があります。
まず、振込の実務における注意点を整理してみましょう。
| 項目 | 内容 | 注意点 |
| 振込先口座の指定 | 各共有者の名義の銀行口座 | 他人名義や法人名義は避ける |
| 金額の分配 | 持分割合に応じた正確な金額 | 小数点処理や端数の取り扱いを事前確認 |
| 支払日 | 売買契約の決済日と連動 | 遅延による不信感や利息請求リスク |
| 誤送金時の対応 | 誤送金が発生した場合の返金方法 | 書面合意があれば円滑な再分配が可能 |
| 税務上の処理 | 各人が受け取った額を正確に記録 | 持分超過の分配は贈与とみなされる恐れあり |
特に誤送金が発生した場合、その返金交渉は非常に神経を使うものです。法的に返金義務があるとはいえ、当事者間でトラブルになるケースが後を絶ちません。このため、振込先情報の書面化（分配協議書や事前同意書）や、司法書士・弁護士によるチェック体制の整備がトラブルの回避に大きく貢献します。
また、税務処理において注意すべき代表的な項目として以下があります。
これらの税務処理は、年度末に慌てて行うのではなく、売却前の段階から準備しておくことが望ましい対応です。例えば、「譲渡所得の内訳書」や「確定申告書B」など、共有名義での提出が必要な書類の作成には、専門家のサポートが効果的です。
税務調査の対象となった場合、振込先が不明瞭であったり、記録が不十分だったりすると「実態と異なる分配」と見なされ、過少申告加算税や延滞税などのリスクが生じます。以下のように、正確な手続きを踏むためのステップを簡潔に整理しておきます。
金銭分配の安全な手順
共有不動産の売却に伴う金銭処理は、単なる「お金のやり取り」ではなく、法的・税務的リスクが密接に絡むデリケートな作業です。適切な専門家と連携することで、安心して代金分配を進めることができるでしょう。
共有不動産の売却は、単独名義の不動産とは異なり、共有者との関係性や法的制約、実務的な手続きが複雑に絡むテーマです。特に共有名義のまま相続した不動産を売却する場合、全員の同意が必要になるケースが多く、話し合いがまとまらないことで売却が長期化したり、思わぬトラブルに発展することもあります。
しかし、近年では持分のみの売却や共有物分割請求、第三者への譲渡など、選択肢も広がりつつあり、必ずしも全員の合意を前提としない方法も現実的な対処法となっています。例えば、共有者の同意が得られない場合でも、家庭裁判所を通じた調停や訴訟によって共有関係を解消し、不動産を売却する手続きも可能です。
また、持分のみを売却する際には、買主となる買取業者の選定が非常に重要です。弁護士と連携している企業や実績豊富な不動産会社を選ぶことで、契約リスクや不当な価格設定のリスクを大きく回避できます。契約書の内容確認や、売却代金の分配方法なども、専門家のアドバイスを受けながら進めることで、将来的な訴訟リスクや税務トラブルを防ぐことが可能になります。
共有名義の不動産売却は、知識と準備次第でスムーズに進めることができます。この記事を通じて、複雑な共有関係を解消し、不動産を適正な価格で売却するための第一歩を踏み出していただけたなら幸いです。放置すれば時間も費用も無駄になりかねません。今こそ行動のタイミングです。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
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Q. 共有不動産を売却する場合、共有者全員の同意がないと絶対に売れませんか？
A. 原則として不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。民法第251条に基づき、共有物の変更や処分には全員の合意が求められます。ただし、自分の「共有持分」のみを第三者へ売却する場合は他の共有者の同意は不要です。この場合でもトラブルを避けるために、あらかじめ共有名義人と協議しておくことが推奨されます。共有不動産の売却では、事前の意思確認と適切な同意書の取得が重要です。
Q. 共有不動産の持分だけ売却する場合、いくらで売れるのですか？価格はどう決まるのですか？
A. 持分売却の価格は、全体の不動産価格に自分の持分割合を掛けた額をベースとしつつも、実際の市場価値はかなり下がるのが一般的です。共有名義のまま売却する「共有持分」は市場でも特殊な取引となるため、不動産会社や買取業者に査定を依頼するのが現実的です。
Q. 共有名義の不動産を売却して得た代金は、どのように分配されるのですか？
A. 共有不動産売却による代金は、登記簿上の持分割合に基づいて分配されるのが原則です。ただし、過去の管理費用負担や修繕履歴、固定資産税の支払い状況などに応じて再調整するケースもあります。そのため、売却前に「合意書」を作成し、分配方法を明記することがトラブル回避の鍵となります。
Q. 買取業者を選ぶ際、どんな点に注意すべきですか？悪徳業者を避ける方法は？
A. 共有持分の買取業者には大きく分けて弁護士提携型、不動産投資系、個人事業者の3タイプがあり、それぞれ対応力や価格設定に差があります。悪徳業者の見分け方としては、極端に高い査定額を提示したり、契約書に中途解約不可の条項を入れてくるケースが典型です。また、口コミや過去のトラブル事例、国土交通省の登録状況を確認することも有効です。信頼できる専門家に契約書のチェックを依頼することが、リスク回避の確実な対策です。
会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11
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