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2025年5月15日
共有名義の不動産を売却したいと考えたとき、最初にぶつかる壁が「誰の同意が必要？」「どれだけ費用がかかるの？」といった複雑な条件です。特に相続や離婚をきっかけに物件を持分共有した方にとって、売却の流れや方法が分からず、不安を抱えている方も少なくありません。
「名義人の1人が反対している」「所有者全員の同意を取るのが難しい」「第三者への買取を検討したいが適正価格が分からない」――こうした悩みはよくある相談事例のひとつです。
本記事では、共有名義の不動産売却を成功に導くために、まず把握しておくべき持分割合と権利関係、必要書類や手続きの流れ、そして中立的な第三者への相談方法まで、体系的に解説していきます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
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共有名義の不動産をもっとも円滑に売却できる方法は、共有者全員の同意を得て一括売却するパターンです。この方法は、売却価格や手続き、税務処理などあらゆる面で最も効率的で、共有者間に対立がない場合におすすめされる王道の売却手段といえます。
不動産を共有している場合でも、登記上の所有者が全員一致で売却に同意していれば、その不動産を一つの物件としてまとめて第三者へ売却することが可能です。この方法の最大の利点は、物件全体として評価されるため、価格が最大化される点にあります。共有持分単体で売却した場合と比較して、20〜40％以上の高値が付くことも少なくありません。
ただし、共有者が複数人いる場合は、以下のような事前調整が必要になります。
下表は、一括売却と持分売却の比較を整理したものです。
| 項目 | 一括売却（全員同意） | 持分売却（単独） |
| 売却価格 | 市場価格で売却されやすい | 持分割合に応じるが安くなる傾向 |
| 共有者の同意 | 必要（全員） | 不要（自分の持分のみ） |
| 税務処理 | 一括処理が可能 | 各自で確定申告が必要 |
| 手続きの複雑さ | 比較的スムーズ | 購入希望者が限られ手間がかかる |
| トラブルの可能性 | 少ない | 共有関係が悪化する可能性あり |
一括売却は不動産会社にとっても取り扱いやすく、購入希望者も「全体所有」が可能であることから、契約の成立可能性が高まります。また、税金面でも譲渡所得控除（3000万円特別控除など）が適用されやすいため、結果的に各共有者の手取りが多くなる傾向があります。
とはいえ、全員の意見を一致させるのは簡単ではありません。特に相続で複数の兄弟姉妹が共有している場合、感情面や家庭の事情が絡んで合意形成が難航するケースもあります。その場合は、専門家（不動産会社・弁護士・税理士）の調整を早期に導入することで、対話が前向きに進みやすくなります。
共有名義不動産の売却は、スタート地点として「全員の同意を得る」ことから始まります。法的トラブルを未然に防ぎ、経済的なメリットを最大化するためにも、まずは共有者全員で冷静な話し合いを持つことが重要です。
共有者の中に売却に反対する人がいたり、全員の同意を得るのが困難な場合、他の共有者と合意がなくても「自分の持分だけ」を第三者へ売却することは法律上可能です。これを「共有持分売却」と呼び、特にトラブルを抱えた共有不動産の処分手段として近年注目されています。
民法第251条に基づき、共有者は自分の持分を自由に譲渡することが認められています。ただし、不動産という性質上、持分のみを購入した第三者が自由にその物件を使用・処分できるわけではないため、実際の売却先は限られ、買取業者など専門的な市場への流通が中心になります。
共有持分売却におけるよくある疑問点を整理してみましょう。
このような疑問に対して明確な知識を持たないまま売却を進めると、結果的に不利な条件で契約してしまうこともあります。
持分売却の相場は以下のとおりです。
| 持分の種類 | 売却価格の目安（市場価格比） | 主な買主 |
| 使用可能な持分 | 市場価格の70～80％ | 他の共有者、不動産業者 |
| 使用不可・係争中持分 | 市場価格の30～50％ | 共有持分専門の買取業者 |
実際には、「他の共有者に知らせたくない」「早く現金化したい」「相続後の整理を進めたい」といった背景を抱えた売主が多く、スピード優先で売却が進むケースもあります。そのため、持分売却をする際は、以下の3つのポイントを押さえることが肝要です。
また、売却後に買主が他の共有者に「共有物分割請求」を提起し、強制的に不動産を売却する事例もあります。このため、売却された共有不動産は、結果的にすべて処分される方向に進む可能性があるのです。
共有者との関係が悪化している、または連絡が取れない場合でも、自分の持分だけを売却できるという選択肢は、大きなメリットになります。ただし、売却先や条件の選定を誤ると将来的なトラブルを引き起こすため、専門的な助言を得ながら慎重に進めるべきでしょう。
共有名義の不動産を売却する際に最も重要なのは「共有者全員の同意」です。不動産の売却は所有権の移転を伴う法的行為であり、登記簿に記載されたすべての名義人の合意がなければ売買契約を締結することはできません。たとえ1人が代表して売却を進めようとしても、他の共有者の正式な意思表示がなければ法的に無効とされる可能性があります。
共有名義人全員の同意を証明するために必要なのが、同意書と印鑑証明書です。これらの書類は、売買契約書や所有権移転登記の添付資料として利用され、売却の正当性を担保するものです。以下に、必要書類の取得方法を整理した表を示します。
| 書類名 | 内容 | 入手方法 | 有効期間 |
| 同意書 | 売却に対して全共有者が合意していることの証明 | 各共有者が署名・捺印（実印） | 契約日より直近での作成が望ましい |
| 印鑑証明書 | 同意書の実印が本物であることの証明 | 各共有者の本籍地の役所またはコンビニ | 発行日より3ヶ月以内が目安 |
同意書には、以下の項目を明記する必要があります。
印鑑証明書は、市区町村役所の窓口やマイナンバーカードを使ってコンビニでも取得可能です。遠方に住んでいる共有者がいる場合でも、郵送でやり取りすることで書類の準備は可能ですが、日数に余裕を持ってスケジュールする必要があります。
実務上では、売却予定の不動産会社があらかじめ同意書の雛形を提供してくれることもあります。そのため、事前に不動産会社の担当者と打ち合わせを行い、必要な文言や様式の確認を済ませておくことで、スムーズな書類準備が可能になります。
また、共有者が認知症などで判断能力に問題がある場合、成年後見制度の利用が必要になることがあります。この場合、家庭裁判所の申立てや後見人の選任が完了するまで売却手続きを進めることができません。以下のようなケースでは、慎重な対応が求められます。
このような状況では、弁護士や司法書士のサポートを受けることが非常に有効です。手続きの正確性や法的トラブルの回避を目的とし、専門家の関与を早い段階から検討しておくと安心です。
不動産の売却において、登記の名義変更手続き（所有権移転登記）を行うには、原則として「登記済証（権利証）」または「登記識別情報」が必要です。これらは不動産の所有者であることを証明する最重要書類であり、法務局に提出することで所有権の移転が正当であることを示します。
しかし、実際には以下のような理由でこれらの書類が紛失していることもあります。
こうした場合、売却を諦める必要はなく、「本人確認情報制度」または「事前通知制度」といった代替制度を利用することで対応可能です。
| 代替制度名 | 概要 | 費用目安 | 実施者 |
| 本人確認情報制度 | 司法書士が本人確認書類をもとに所有者確認 | 約2万～5万円 | 登記申請司法書士 |
| 事前通知制度 | 法務局からの書面通知に本人が返答する方式 | 登録免許税のみ | 法務局（書面返送必要） |
「本人確認情報制度」では、司法書士が本人の面談や公的身分証の確認などを通じて、登記申請の正当性を裏付ける「本人確認情報」という書類を作成します。これは法務局に対して権利証の代わりとなる強力な証明手段であり、共有名義でも個々の所有者ごとに作成される必要があります。
一方、「事前通知制度」では、登記申請後に法務局が所有者の住民票上の住所へ通知を発送し、指定期間内（概ね2週間）に返送がなされれば登記が完了します。ただし、住所変更がされていないと通知が届かず、手続きが進まない場合があるため、住民票の正確な反映や転送届の確認が必須です。
なお、共有名義で一部の権利者が権利証を保持しているが、他の共有者が紛失している場合は、持分ごとに証明書類を分けて提出することも可能です。ただし、申請の際は登記官の判断や法務局ごとの対応に差が出ることがあるため、事前相談が推奨されます。
司法書士に依頼する場合は、以下のような情報を揃えておくとスムーズです。
権利証や登記識別情報を紛失しても、不動産売却は可能です。ただし、通常よりも書類の準備や確認事項が増えるため、早めの対応と専門家の協力が不可欠です。特に共有名義の場合は、全員の対応を一致させる必要があるため、手続きの全体スケジュールを逆算して計画的に進めることが成否を左右すると言えるでしょう。
共有名義の不動産を売却する際、特に共有持分のみの売却を検討している場合、悪質な買取業者に接触してしまうケースが後を絶ちません。一般的な不動産売却とは異なり、共有名義物件の売却には専門性が求められるため、知識の不足につけ込んだ詐欺まがいの営業手法も存在します。ここでは、後悔のない取引を実現するために、悪徳業者の特徴とその見分け方を解説します。
まず、悪徳業者に共通するのは「極端に安い査定価格を提示し、即決を迫る」傾向です。共有持分の買取は流動性が低いため、相場よりやや安くなるのは当然ですが、極端な価格提示には注意が必要です。
さらに、悪徳業者は「すぐ契約しないとキャンペーンが終わる」「相手の同意なしでも大丈夫」などと、虚偽の情報で急かしてくる場合があります。このような営業トークは冷静に聞き流し、必ず契約書の文言や諸条件を一つ一つ確認しましょう。
典型的な悪徳業者の手口として、次のようなものが報告されています。
・説明なしに手付金を受け取らせて契約を成立させる
・手数料や経費を後出しで請求する
・売却後のトラブル対応を一切行わない
・不動産登記の移転後に代金を支払わない
これらの被害を避けるには、契約前に司法書士などの第三者に内容を確認してもらうのが安全です。また、SNSや口コミ、国民生活センターのサイトでの業者名検索も有効な手段です。
悪徳業者の見分け方を簡潔にまとめると、以下のポイントになります。
・極端に安い査定額を提示する
・契約を急かしてくる
・専門用語や法的根拠の説明がない
・会社情報が不透明（所在地、運営者、実績）
・口コミや評判が極端に少ない、または悪評が多い
共有名義不動産の売却では、こうした業者に関与すると、最終的に「持分を買い叩かれた」「トラブルが発生したが対応してもらえなかった」といった深刻な後悔につながります。確実に避けるためには、事前の情報収集と比較検討を怠らず、契約内容に納得できるまで絶対にサインをしない意志が大切です。
共有名義不動産の売却において、信頼できる専門家の支援を受けることは、後悔のない取引を実現する上で欠かせません。ここでは、安心して任せられる不動産会社と弁護士の見極めポイントを、実務レベルで詳細にご紹介します。
まず、不動産会社を選ぶ際の大原則は「共有名義や持分売却に精通していること」です。通常の売買とは異なり、共有者全員の合意が必要であったり、共有持分のみを売却するケースでは民法の知識も必要となるため、実績のある会社に依頼することが重要です。以下はチェックすべき項目です。
| 見極め項目 | 内容 |
| 共有名義売却の実績 | 過去に複数件対応経験があるか |
| 担当者の専門知識 | 譲渡所得や相続トラブルに詳しいか |
| 買取・仲介の選択肢 | 柔軟に対応可能か |
| 契約書の開示姿勢 | 内容を丁寧に説明してくれるか |
| 手数料・費用の明示性 | 不明点なく明確に説明があるか |
弁護士に依頼する場合は、単に不動産売買を扱っているだけでなく、「共有不動産の分割・紛争対応」に関する実務経験があるかを確認することが必要です。特に、共有者の間で意見が割れている状況や、共有物分割請求訴訟の可能性がある場合には、不動産に強い弁護士でなければ対応できません。
以下は、弁護士選びで確認すべきポイントです。
・不動産法務の専門性が高い（特に民法・不動産登記法に強い）
・共有持分のトラブル対応経験がある
・明確な報酬体系（タイムチャージか着手金制か）
・初回相談での印象と説明の丁寧さ
・所属する法律事務所の信頼度と実績
また、共有名義売却に関しては、不動産会社と弁護士の「連携体制」も大きな差になります。たとえば、同じ案件で司法書士・弁護士・不動産会社がチームで動くことで、登記、契約、税務の各フェーズをスムーズに進行できるメリットがあります。
最後に、信頼できる専門家を見つけるには「無料相談」「初回面談」「実名公開の実績紹介」などの情報が掲載されているかどうかも重要です。弁護士ドットコムや各都道府県の弁護士会サイトを活用し、実績ある担当者を選びましょう。
読者の財産を守る意味でも、信頼性ある専門家の選定は単なる「選択」ではなく「必須行動」です。後悔しないためには、時間と手間を惜しまないことが、最終的な満足と安全な取引に直結します。
相続により得た不動産が共有名義となった場合、売却は慎重な対応が求められます。特に名義人が複数存在する場合、同意の取り付けや税務処理、売却方法の選択など、想像以上に複雑です。ここでは、50代男性が兄弟と共有していた不動産をトラブルなく売却できた体験談をもとに、どのように解決に至ったのか、実際の手順や活用した専門家情報を交えて詳しく解説します。
この男性が相続したのは、東京都内の一戸建て住宅。母親の逝去後、兄弟二人で相続することになり、それぞれ50％ずつの持分を登記しました。築年数は30年以上、不動産価格の相場は3200万円程度。当初は売却を希望していたものの、兄が住み続ける意向を示したため協議が難航しました。
しかし、以下の3つのステップを丁寧に踏むことで、共有名義の不動産を円満に売却できました。
この体験者が実際に使用した手続きと専門家、費用の目安は以下の通りです。
| 手続き・サポート内容 | 担当者 | 費用相場 |
| 相続登記・名義変更手続き | 司法書士 | 5万円〜10万円 |
| 売却価格の査定・媒介契約 | 不動産会社（複数） | 無料〜仲介手数料 |
| 税務計算（譲渡所得）と相談 | 税理士 | 3万円〜5万円 |
| 登記識別情報再発行 | 司法書士 | 約1万円前後 |
| 合意書・遺産分割協議書の作成 | 弁護士または司法書士 | 5万円前後 |
このように、相続における共有名義の売却では、感情の衝突や知識不足による遅延が最大のリスクです。適切な専門家に依頼し、情報と手続きを整えることが円滑な売却成功の鍵となります。
離婚後の不動産問題において、共有名義の処理は非常に繊細です。多くの場合、夫婦のどちらかが住み続けるか、あるいは売却によって共有を解消する選択が迫られます。ここでは、40代女性が元夫と共同名義で所有していたマンションを、交渉と専門家の支援を通じて円満に売却した実例をご紹介します。
彼女は結婚後に購入した東京都内のマンション（当時の価格は4800万円）を、住宅ローンを分担して夫と50％ずつの共有名義で所有していました。しかし、離婚により彼女が単独で住み続ける状況が続き、名義はそのままの状態に。住宅ローン控除も受けられず、名義人の不一致による売却困難に直面しました。
問題を解消するために行ったのが、以下の対応です。
この女性が実際に用いたチェックリストは以下の通りです。
| 項目 | 対応の有無 | コメント |
| 不動産査定の取得 | 済 | 3社に依頼し、相場を把握 |
| 元配偶者との売却交渉 | 済 | 弁護士が間に入り、合意形成 |
| 税務相談（贈与・譲渡所得含む） | 済 | 税理士が対応、3000万円控除を確認 |
| 登記識別情報・印鑑証明の取得 | 済 | 司法書士に一任しスムーズに取得完了 |
| 第三者売却リスクの確認 | 済 | トラブル事例を事前に調査し共有し回避策講じた |
離婚後の不動産売却には、感情的な対立や法的手続きの煩雑さが伴います。しかし、このケースでは明確な査定、専門家の支援、交渉材料の整理によって、双方が納得する形で共有名義を解消できました。
この体験談が、売却への第一歩となるような指針となれば幸いです。必要があれば、司法書士や不動産会社に無料相談を依頼することから始めてみましょう。検索すれば、対応エリア・相談無料・共有名義専門などの条件で選べる業者が多数存在します。情報武装こそが、後悔しない選択への鍵です。
共有名義不動産を売却する際、最初に確認すべきは「自分がどれだけの持分を保有しているか」、そして「その持分にどのような権利が付随しているか」です。多くの方が「自分のものだから自由に売れる」と思い込んでいますが、共有名義における所有権には制限があるため注意が必要です。
たとえば、以下のような状況を正確に把握する必要があります。
| 項目 | 内容 | チェックポイント |
| 持分割合 | 相続や購入時に決定された割合 | 他の共有者とのバランスを把握 |
| 権利種類 | 所有権のみか、地上権や借地権もあるか | 所有権以外の制限に注意 |
| 登記状況 | 登記簿謄本に記載された情報 | 最新情報を法務局で取得 |
| 抵当権の有無 | 金融機関による担保設定の有無 | 抵当権抹消が必要な場合あり |
このように、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得することで、持分割合や抵当権の設定状況などを確認できます。また、不動産会社に依頼して物件調査を依頼する方法もあります。
次に、共有名義に関する「誤解」や「よくある失敗例」も知っておくことが重要です。
よくある誤解とその落とし穴
さらに、共有名義の物件を持分だけで売却しようとした場合、相場よりも大幅に低い価格になることが多く、損失につながることもあります。
権利関係が複雑な例
| ケース | 問題点 | 解決の方向性 |
| 相続後に名義変更していない | 名義が被相続人のまま | 遺産分割協議と相続登記が必要 |
| 兄弟間で合意がない | 売却に同意してもらえない | 弁護士や調停を通じた話し合いが必要 |
| 離婚後に元配偶者と共有 | 連絡が取れない | 弁護士を介して同意交渉または訴訟検討 |
以上のような背景がある場合、単独での判断や行動はリスクが高いため、まずは不動産の「法的ステータス」を明確にすることが第一歩です。
不動産売却において、特に共有名義という複雑な構造を持つ場合は、必ず「中立的かつ専門的な第三者」に相談することが成功の鍵となります。ここで言う「中立的な第三者」とは、売却の成否や利益に直接関与しない立場で、法的知識と実務経験を持つ専門家を指します。
具体的には以下のような専門家に相談できます。
| 相談先 | 役割 | メリット |
| 司法書士 | 登記関係や法的な書類整備 | 手続きの正確性が高まる |
| 不動産弁護士 | 売却に関する法的トラブル対応 | 権利関係の整理とリスク管理 |
| 不動産鑑定士 | 適正価格の算出 | 売却価格の根拠が明確になる |
| 不動産会社（複数） | 市場価格や売却方法の比較 | 仲介と買取の選択肢を把握 |
相談前に準備すべき情報
特に注意すべきなのは、買取専門業者などの「即決を迫る業者」に相談を集中させすぎないことです。一社の話だけを聞いて鵜呑みにするのではなく、最低でも2〜3名の専門家に意見を求めましょう。
相談時に確認すべき質問例
これらを把握することで、売却プロセスの全体像が明確になり、無駄なトラブルや後悔を防ぐことができます。
さらに、不動産売却において相談者が陥りやすい罠として「感情で判断してしまう」ことが挙げられます。家族間の共有名義では感情的な対立が起こりやすく、売却の判断が後回しになることも多いため、あえて冷静な第三者に「ファシリテーター」として入ってもらうことも効果的です。
共有名義の不動産売却は、一見シンプルに見えても、実際には持分の把握、同意の取り付け、適正価格での売買、税金や登記の処理といった複数の工程が絡む非常に複雑な取引です。特に共有名義人が複数いる場合、売却の可否や流れはケースごとに異なり、専門的な判断が必要となる場面も多く存在します。
相続や離婚、贈与によって共有状態となった不動産は、トラブルに発展しやすいテーマでもあります。不動産会社への依頼時には、必ず共有者全員の同意が求められるほか、共有持分だけの売却を進める際には第三者への売却や共有物分割請求といった選択肢も検討する必要があります。
共有名義の不動産を売却するには、まずは自身の持分割合と権利状況を正確に把握し、信頼できる第三者や専門家に相談することが第一歩です。中立的な立場でアドバイスをくれる司法書士や弁護士、不動産の売却実績が豊富な不動産会社を活用することで、スムーズな取引が可能になります。
共有不動産を巡る悩みは、情報不足が原因で悪化することが多くあります。今回ご紹介した手順や注意点を踏まえ、冷静に対応すればトラブルを未然に回避でき、損失の発生も防ぐことができます。適切な知識を得て、最善の選択をしてください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
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Q. 共有名義の持分だけを売却する場合、相場はどれくらい下がるのですか？
A. 共有持分のみを第三者へ売却する場合、通常の不動産売買価格よりも20パーセントから最大で50パーセント以上も安くなるケースがあります。
Q. 権利証や登記識別情報を紛失した状態でも売却できますか？
A. 権利証や登記識別情報がない場合でも、不動産の売却は可能ですが、司法書士による本人確認情報制度の活用が必要となります。
Q. 共有名義の売却でトラブルになるのはどんなケースが多いですか？
A. よくあるトラブル事例としては、共有者の一人が売却に同意せず交渉が進まない、相続人が複数いて持分が不明確、または登記上の名義と実際の所有者が異なるなどがあります。
会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
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