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2025年5月18日
「登記費用が思ったより高くて驚いた」
そんな声を、これまで何度も耳にしてきました。
不動産売却を検討している方の多くが、所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる費用の内訳や金額の目安を知らないまま手続きを進めてしまい、あとから負担に感じてしまうケースが後を絶ちません。登録免許税や司法書士への報酬、必要書類の準備費用など、見落としやすい項目も多いため、事前の確認と計算が欠かせません。
不動産売却時に発生する登記関連費用の総額は平均して数十万円以上となっており、特に土地やマンションなど物件の種類によっても大きく差が生じます。登記手続きを司法書士に依頼する場合と自分で行う場合では、報酬額を含めた最終的な費用に大きな違いが出るため、依頼方法の見極めも重要な判断材料です。
この記事では、登記に関するあらゆる費用の種類と内訳、売主と買主の負担割合、さらに制度を活用した費用軽減の可能性まで、数字を交えて分かりやすく解説しています。
知らなかったでは済まされない「不動産売却時の登記費用」。放置すると本来避けられるはずの支払いで数十万円単位の損失を被る可能性すらあるのです。
この先を読み進めることで、損をせずに賢く売却を進めるための具体的なヒントが手に入ります。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産を売却する際に登記費用が発生するのは、登記という制度が法律に基づき義務付けられているからです。登記とは、不動産の所有権や権利関係を法務局に記録し、第三者に対して明確に示すための仕組みです。この手続きを行うことで、誰が正当な所有者であるかが公的に証明され、売買後のトラブルを未然に防ぐことができます。
売却時には「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」など、複数の登記手続きが必要となります。これらの手続きには、登録免許税という税金が課されるほか、登記業務を代行する司法書士への報酬も必要です。つまり、登記費用とは、法務局に支払う税金と、登記業務を行う専門家への依頼費用が組み合わさったものなのです。
費用が発生する主な理由として、以下の項目が挙げられます。
以下の表に、不動産売却時に発生する代表的な登記費用の内訳をまとめました。
| 登記費用の種類 | 費用の目的 | 説明 |
| 所有権移転登記 | 所有者を売主から買主へ変更するため | 登記簿に新たな所有者を記載するための手続きです |
| 抵当権抹消登記 | 抵当権を正式に解除するため | ローン完済後に必要で、抹消しなければ所有権の移転ができません |
| 登録免許税 | 登記手続きにかかる税金 | 不動産の固定資産税評価額に基づいて計算され、国に納付します |
| 司法書士報酬 | 専門家に登記を依頼するための費用 | 書類の作成や申請手続きなどを依頼した際に発生する報酬です |
一般的には、抵当権抹消登記は売主が、所有権移転登記は買主が費用を負担するというのが不動産取引の慣例となっています。ただし、売買契約書に特約があれば、この負担割合は変更可能です。そのため、登記に関わる費用を正確に理解し、契約時に明確にしておくことがトラブル防止に繋がります。
不動産を売却する際には、複数の登記手続きが必要になります。それぞれの手続きには異なる目的と条件があり、必要な書類も異なります。初めて売却を経験する方にとっては複雑に感じられるかもしれませんが、あらかじめどのような手続きがあるかを知っておくことで、スムーズな準備が可能になります。
主な登記手続きには以下の4つがあります。
以下に、各登記手続きの内容や関係者、必要書類をまとめた一覧を示します。
| 登記手続き | 担当者 | 必要書類例 | 特記事項 |
| 抵当権抹消登記 | 売主 | 登記識別情報、解除証明書、委任状など | ローン完済後に金融機関から抹消の許可が必要 |
| 所有権移転登記 | 買主（代理は司法書士） | 売買契約書、住民票、登記識別情報など | 登記申請は決済と同日に行うのが一般的 |
| 住所・氏名変更登記 | 売主または買主 | 住民票、戸籍の附票、本人確認書類など | 事前対応しておくことで手続きがスムーズに進行可能 |
| 登記識別情報提出 | 売主 | 登記識別情報または本人確認情報提供制度の書類など | 紛失時は司法書士の協力のもと本人確認書類を提出 |
登記に関する手続きは、専門的で法的な要素を含むため、一般の方が単独で対応するには限界があります。そのため、多くのケースでは不動産会社が紹介する司法書士に依頼し、必要な書類の作成から法務局への申請までを一括して任せるのが一般的です。費用はかかりますが、正確かつ迅速な処理が求められる不動産売却においては、専門家の力を借りることが安心にも繋がります。
さらに、登記手続きは売却契約のタイミングにも大きく関わります。たとえば、所有権移転登記は決済日に行う必要があり、当日までに必要書類が整っていなければ、決済が延期されてしまう恐れもあります。そのため、必要な手続きの種類と流れをしっかりと把握し、早めに準備を進めることが肝心です。
不動産の売却は大きな金額が動く取引です。登記手続きに関わる内容を正しく理解し、段取りよく進めていくことが、安心かつ効率的な売却成功のポイントになります。
不動産を売却する際、売主が関係する登記費用にはいくつかの明確な項目があります。これらの費用は法務局での手続きや司法書士への依頼に関するものであり、法律や慣例に基づいて発生します。費用を把握せずに売却を進めると、後になって想定外の支出が発生する可能性があるため、事前の理解が重要です。
もっとも代表的な費用が「抵当権抹消登記費用」です。住宅ローンを完済していない場合、抵当権が不動産に設定されているため、この権利を抹消する手続きが必要になります。抵当権を外さなければ、買主に所有権を移転できず、売買契約の履行に支障が出てしまいます。
また、登記簿上の情報と現在の情報が一致していない場合には、住所変更登記や氏名変更登記といった追加の登記が必要になります。これも売主が対応すべき手続きであり、放置すると手続き全体がストップするリスクがあるため注意が必要です。
| 費用項目 | 負担者 | 内容 |
| 抵当権抹消登記費用 | 売主 | ローン完済後に金融機関から発行される書類を基に申請 |
| 司法書士報酬（抹消関連） | 売主 | 登記書類の作成や法務局への申請を司法書士に依頼する際の報酬 |
| 住所・氏名変更登記費用 | 売主 | 登記簿と現住所・氏名が異なる場合に発生 |
| 書類取得費（住民票・印鑑証明書等） | 売主 | 登記に必要な公的書類を取得するための実費 |
売主がこのような費用を負担する背景には、登記義務の所在が売主側にあるという法律的な前提があります。抵当権は金融機関と売主の間で設定されたものであり、買主とは無関係です。また、住所や氏名の変更が必要なのも、登記簿の情報と現状のズレを解消する義務が売主側にあるからです。
読者から想定される疑問としては「費用を削減できないか」「自分で抹消登記できないか」「書類の取得方法がわからない」といった声があります。抹消登記を自分で行うことは可能ですが、書類不備や手続きの不備が起きやすいため、多くの場合は専門の司法書士に依頼するのが安全です。依頼先によっては報酬額に差が出るため、複数の事務所に見積もりを依頼するのもよいでしょう。
売主が負担すべき登記費用を事前に理解し、適切な準備を行うことは、不動産売却の成功に直結します。費用を抑えたい場合は、登記内容を事前に精査し、不要な手続きがないか確認すること、相場より高い報酬を請求されていないかをチェックすることも重要なポイントです。
不動産売買における登記費用は、すべてを売主が負担するわけではありません。実際には、売主と買主がそれぞれの立場に応じて、必要な登記費用を分担するのが一般的です。この分担の基本的な考え方を理解しておくことで、契約時の交渉や予算設計をスムーズに進めることができます。
もっとも一般的なルールは「所有権移転登記は買主が負担」「抵当権抹消登記は売主が負担」というものです。これは不動産登記の実務上、移転登記を通じて権利を得る買主が、自分の名義にするために必要な費用を支払うべきとされているためです。
ただし、実際の売買契約ではこの原則に従うとは限らず、当事者同士の話し合いによって負担割合を変更することも可能です。契約書に明記されていれば、買主が抵当権抹消費用を一部負担することも法的には問題ありません。
買主側で負担する主な登記費用は以下のとおりです。
| 費用項目 | 負担者 | 内容 |
| 所有権移転登記費用 | 買主 | 名義を自分のものにするための登記 |
| 登録免許税 | 買主 | 移転登記に伴い国へ納める税金 |
| 司法書士報酬（移転関連） | 買主 | 登記手続き代行に対する報酬 |
| 住民票取得費 | 買主 | 登記に必要な書類として準備する |
買主にとって不安なポイントのひとつが、「費用の総額が読みにくいこと」です。登録免許税は不動産の評価額によって決まるため、物件の種類や立地、築年数によって数万円〜数十万円の差が生じることがあります。そこで、買主は不動産会社や司法書士からあらかじめ見積もりを取得し、詳細を確認しておくことが大切です。
また、住宅ローンを利用する買主の場合、抵当権設定登記が必要になるため、さらに追加の登記費用が発生します。これも含めて「買主側の登記費用」として計算する必要があります。
買主側からよくある質問としては「売主と交渉できるのか」「支払いタイミングはいつか」「住宅ローン控除に影響があるのか」といったものが挙げられます。支払いのタイミングは、原則として決済日に司法書士へ一括で支払う形が多く、住宅ローン控除を受けるには適正な所有権移転登記が完了している必要があります。
契約時には、登記費用の分担についてあいまいなまま進めず、事前に細かく取り決めておくことが、後のトラブル防止に繋がります。特に初めての不動産購入者にとっては、不明点が多く不安を感じやすいため、信頼できる不動産会社や司法書士のサポートが重要です。
不動産を売却する際に避けて通れない手続きの一つが、抵当権に関する処理です。特に住宅ローンを利用して購入した物件の場合、抵当権が設定されているケースが多く、売却前にこの抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、金融機関が貸付金を回収するために物件に設定する担保のことで、これが登記簿に記載されたままだと売却が成立しないため、抹消登記は不可欠なステップとなります。
抵当権抹消登記にはいくつかの条件があり、まずローンを完済していることが前提です。完済後、金融機関から「解除証明書」や「登記原因証明情報」などが交付されます。これらの書類をもとに、抵当権を法務局に申請して削除するという流れです。申請は売主本人が行うことも可能ですが、実務では登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権抹消登記にかかる費用は、大きく分けて次の2つです。
以下は、抵当権抹消登記にかかる費用の内訳を示した表です。
| 項目 | 内容 |
| 登録免許税 | 不動産1件あたりの法定税率（1000円） |
| 司法書士報酬 | 書類作成、法務局提出、郵送費用などを含む |
| 必要書類取得費 | 登記識別情報、委任状、金融機関の解除証明書などの準備費用 |
よくある疑問としては、「抵当権抹消登記は自分でできるか」「いつ行うべきか」「司法書士を依頼しないと不利か」といったものが挙げられます。まず、自分で申請することは可能です。ただし、書類の不備や記載ミスによる差戻しのリスクがあるため、不動産取引の経験が少ない方は専門家に依頼したほうが安心です。手続きのタイミングは、買主が融資を実行する前の決済日に合わせて行うのが一般的で、登記手続きが遅れると売買契約全体が遅延する可能性もあります。
さらに、複数の不動産（例 土地と建物の両方）に抵当権が設定されている場合、それぞれに対して抹消登記が必要になります。このようなケースでは、登録免許税も件数分かかるため、費用が加算されます。
抵当権に関する登記は、法的効力だけでなく取引の信頼性にも直結します。適切なタイミングで必要書類を揃え、確実に登記を行うことが、スムーズな売却の第一歩となります。
不動産売却においてもっとも重要な手続きが、所有権移転登記です。これは売主から買主に対して、不動産の名義を正式に移すための法的な処理であり、売買契約の最終的な完了を意味するものです。この手続きが完了しなければ、いくら代金を支払っても買主はその不動産の権利者とは認められず、法的な保護も受けられません。
所有権移転登記は、買主側が申請するのが原則ですが、実際の登記申請作業は司法書士に依頼することが一般的です。登記申請には「登記識別情報」「印鑑証明書」「住民票」「売買契約書」など複数の書類が必要であり、少しでも不備があると手続きがストップしてしまいます。
| 項目 | 内容 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額に基づき算出、通常は2%前後 |
| 司法書士報酬 | 所有権移転登記手続き一式の代行費用 |
| 書類取得費 | 印鑑証明書、住民票などの取得に必要な費用 |
登録免許税の計算はやや複雑で、土地や建物の評価額に税率を掛けることで求められます。評価額は自治体が決定する「固定資産税評価額」を基準としており、市区町村の窓口や固定資産税納税通知書などから確認することができます。
この登記費用は買主が支払うことが一般的ですが、契約内容によっては売主と折半するケースや、特別な条件で免除されることもあります。ここで重要なのが、費用負担の取り決めを売買契約書にしっかりと記載しておくことです。あいまいな取り決めのままだと、決済当日にトラブルとなる恐れがあります。
買主側からよく寄せられる質問には、「費用の総額はどれくらいか」「いつ支払うのか」「控除対象になるのか」といったものがあります。費用は登記日当日に一括で支払うことが多く、住宅ローンを利用している場合は融資実行と同時に支払う流れになります。また、住宅ローン控除を受けるためには、正しく登記が完了していることが前提となるため、登記の遅れは税制面にも影響を及ぼします。
所有権移転登記は、不動産の所有権を公的に証明するための最終ステップです。トラブルなく、確実に進めるためには、費用や必要書類、関係者の役割をあらかじめ明確に把握しておくことが求められます。登記手続きを円滑に進めることが、安心して不動産の受け渡しを完了させるカギとなります。
不動産売却に伴う登記費用を正確に把握するには、その算出の基準となる「評価額」を理解することが第一歩となります。この評価額は、固定資産税評価額や不動産の取引価格とは異なり、登記に関する税金や費用計算に直接的な影響を与える重要な数値です。
まず最も基本的な評価基準は「固定資産税評価額」です。これは市区町村が毎年算出し、固定資産税を課税するための基準となる金額であり、登録免許税や不動産取得税などの税額計算にも用いられます。評価額は固定資産税納税通知書や市区町村役場で取得できる評価証明書から確認できます。
次に注目すべきは、「課税標準額」という考え方です。これは実際に課税対象となる金額で、固定資産税評価額そのものが使用される場合もあれば、一定の軽減措置が適用されて一部が控除されるケースもあります。たとえば、住宅用地に該当する場合には、課税標準額の特例として最大1/6に軽減される場合があります。
評価額が数百万円異なるだけで、納付すべき登録免許税に数万円単位の差が生じることがあります。また、建物と土地で評価額が異なるため、それぞれ別々に確認・計算する必要があります。
読者が抱きやすい疑問としては「評価額は実勢価格とどう違うのか」「どこで確認できるのか」「軽減措置は誰が受けられるのか」などがあります。評価額は実際の取引価格とは異なるため注意が必要です。また、評価額に基づいた税率や課税方式は頻繁に法改正されるため、最新の情報を市区町村や国税庁の公式サイトで確認することをおすすめします。
さらに、登記費用の計算には「物件種別」「用途」「築年数」なども影響します。たとえば、新築一戸建てと中古マンションでは評価基準が異なり、結果として同じ広さでも費用負担が変わってくるのです。
評価基準に関する理解を深めることは、登記費用の適正な把握だけでなく、過剰な支払いを避けるためにも非常に重要です。特に複数の不動産を一度に売却する場合や相続を伴う売却時などは、個別に評価額を確認して計算を行う必要があります。こうした対応は、司法書士や税理士といった専門家と相談しながら進めることで、より正確かつ安心できる結果を得られます。
不動産売却に伴う登記費用を検討する際、土地と建物それぞれでかかる費用の種類や計算方法が異なる点に注意が必要です。登記手続きでは「物件ごとに独立した手続き」が求められ、費用も個別に発生します。つまり、土地と建物をセットで売却する場合、登記費用は2件分として取り扱われるのが一般的です。
まず、土地に関連する登記では、主に所有権移転登記と抵当権抹消登記が行われます。土地の評価額は、固定資産税評価額に基づいており、住宅用地としての軽減措置が適用されることがあります。たとえば、小規模住宅用地（200㎡以下）であれば課税標準額が1/6に軽減される制度があるため、登録免許税もその分抑えられる仕組みです。
一方、建物については、新築か中古かによって登記の内容と費用が異なります。新築物件の場合、所有権保存登記が必要となり、これに対して登録免許税が課税されます。中古住宅であれば、所有権移転登記が行われ、こちらも課税対象となります。
以下の表に、土地と建物における登記の違いと費用の概要をまとめました。
| 分類 | 登記の種類 | 費用の対象 | 備考 |
| 土地 | 所有権移転登記 | 登録免許税、司法書士報酬 | 評価額に対する課税、軽減措置あり |
| 抵当権抹消登記 | 登録免許税、司法書士報酬 | 売主側負担が一般的 | |
| 建物（新築） | 所有権保存登記 | 登録免許税、司法書士報酬 | 買主が行う、評価額による |
| 建物（中古） | 所有権移転登記 | 登録免許税、司法書士報酬 | 評価額×税率、住宅用軽減措置あり |
読者が感じやすい不安には「土地と建物を一緒に売った場合、どれくらい費用がかかるのか」「どちらか一方だけの売却でも同様の費用が発生するのか」「軽減措置は両方に適用されるのか」といったものがあります。これらに対しては、土地と建物で別々に評価額や税率が設定されるため、それぞれの費用を個別に算出することが必要です。
また、マンションなどの集合住宅では「専有部分」と「共有部分」が存在し、評価の考え方がやや複雑になります。共有部分の登記は原則として個別に行う必要はありませんが、建物全体の管理組合や登記簿構成により判断が異なるため、マンションの売却時は特に注意が求められます。
建物には建物評価額が設定され、年数が経過するごとに評価額が減少していく「償却」の概念も関係します。このため、築年数が古い建物ほど評価額が低くなり、結果的に登録免許税も低くなる傾向があります。ただし、構造や立地条件によっても評価が大きく異なるため、一律の基準で考えるのではなく、個別に評価証明書などを確認することが重要です。
土地と建物に関する違いを正確に理解することで、登記費用を適切に予算化し、売却計画に無理が生じないように整えることができます。また、不明点が多い場合は、司法書士などの専門家と連携しながら進めることで、予期せぬ出費やトラブルを避けることにもつながります。
不動産の登記費用における支払い金額は、実は「誰に依頼するか」によって大きく変わる可能性があります。特に、所有権移転登記や抵当権抹消登記など、司法書士へ依頼する手続きを含む場合、報酬額や実費の取り扱い方に差が生じやすいため、依頼の仕方を見直すことは、無駄な支払いを避ける大きなカギとなります。
まず前提として、登記業務は不動産取引において必要不可欠であり、専門的知識と法的手続きが絡むため、個人が完全に自力で行うのは非常にハードルが高いです。そのため、通常は司法書士に依頼することになりますが、依頼する司法書士の選定が非常に重要です。
多くの場合、不動産会社が提携している司法書士に一括して依頼するケースが一般的です。この方法はスムーズに進行しやすい反面、手数料が高めに設定されていることが少なくありません。なぜなら、不動産会社が紹介料を報酬に上乗せしていることがあるからです。費用に無頓着なまま流れに乗ってしまうと、相場より1.5倍近い報酬を支払ってしまっているケースもあります。
ポイントとして、不動産会社の言いなりではなく、事前に報酬額や登記実費の明細を確認し、他の司法書士と相見積もりを取るだけでも費用を2万〜3万円削減できることがよくあります。また、登記に必要な書類（住民票や印鑑証明書、登記識別情報など）を自分で事前に用意しておくと、追加料金を請求されるのを避けられる可能性があります。
さらに、登記に含まれる費用の明細には以下のような内訳があるため、請求書を受け取った際には内容をしっかり確認してください。
| 費用項目 | 内容説明 |
| 登録免許税 | 国に納める税金。固定資産税評価額を元に計算 |
| 司法書士報酬 | 手続きの代行料。自由設定のため要確認 |
| 登記事項証明書 | 登記完了後の証明書類 |
| 交通費や郵送費 | 実費として加算されることがある |
最終的に支払うべき費用が「適正価格かどうか」を見極めるためには、複数の見積もり取得と、内訳の確認、そして自分でも必要最低限の知識を持つことが非常に重要です。登記にかかるすべての支払いが一律ではないことを理解し、依頼先の選定を見直すだけで、数万円単位の節約が可能となるのです。
不動産売却時に発生する登記費用は、内容を正確に理解し、対策を講じることで数万円から数十万円の支払い差が生まれる非常に重要な項目です。
所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる登録免許税、司法書士報酬、必要書類の取得費用など、登記費用は複数の要素で構成されており、相場を把握しないまま契約を進めると「想定外の負担」に直面するケースも少なくありません。
中でも、登記を司法書士に依頼する場合には、依頼方法や報酬額の設定によって支払金額が大きく異なります。複数の事務所に見積もりを取るだけでも、費用を抑えられる可能性がある点は見逃せません。また、住宅ローンの完済後に必要な抵当権抹消手続きも、忘れずに確認しておきたい要素です。
さらに、条件によっては軽減措置の適用や、不動産取得時に使える各種制度によって登録免許税が引き下げられることがあります。固定資産税評価額に基づいた登記費用の計算方法や、経費としての計上可否、確定申告での処理の仕方まで理解しておくことで、結果的に支出を減らすことが可能です。
登記費用の見直しは、不動産売却における「見えないコスト」を減らす重要なステップです。必要な情報を整理し、制度や依頼方法を上手に活用することで、費用面での損失を未然に防ぎ、納得感のある売却を実現できます。情報を制することが、経済的損失の回避に直結する今こそ、しっかりと理解と準備を進めましょう。
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Q. 登記費用は売主と買主のどちらが負担するのが一般的ですか
A. 原則として、不動産売却における登記費用の負担は手続きの内容ごとに異なります。所有権移転登記の登録免許税は買主が、抵当権抹消登記の費用は売主が負担するのが一般的な流れです。ただし、契約内容によって費用の分担は変更可能であり、仲介する不動産会社のアドバイスを参考にしながら、売買契約書に明記することでトラブルを防げます。費用負担については、登記済証や印鑑証明書などの必要書類に関わる実費も含めて精査する必要があります。
Q. 登記費用は確定申告の際に経費として計上できますか
A. 不動産売却に伴う登記費用は、譲渡所得を計算する際の取得費または譲渡費用として経費計上することが可能です。たとえば、売却時の抵当権抹消登記費用や司法書士報酬、所有権移転登記にかかる一部の手数料が該当します。確定申告書作成時には、領収書や契約書類などの証拠書類をしっかりと保存し、正確に申告することが求められます。なお、国税庁の公式情報でも、登記関連費用の取り扱いについては明確にされているため、最新の情報を確認することが重要です。
会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
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