江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2025年6月15日
相続した不動産の売却、どう進めたらいいか分からず不安を感じていませんか？
「譲渡所得に課税されるって本当？」「取得費や特別控除って何？」といった疑問に、明確な答えが見つからず、手続きの煩雑さに戸惑う方は非常に多いのが現実です。
実際、国税庁の公表データによると、相続財産における不動産の占める割合は非常に高く、譲渡による納税義務が発生するケースも少なくありません。
登記や名義変更、確定申告、相続税の申告期限といった一連の手続きは複雑で、専門知識がなければ適切な判断が難しい状況です。
このような悩みを抱えた方のために、この記事では「相続した不動産を売却する際の必要書類」「取得費や譲渡所得の計算方法」「相続税や節税対策の要点」「空き家特例の適用条件」など、押さえるべきポイントを専門的かつ分かりやすく解説します。
相続人同士の協議や遺産分割、手続き漏れによる課税リスクを防ぎたい方にとって、本記事は実務的なガイドになるはずです。
最後まで読むことで、損をしないための制度活用法と、トラブルを未然に防ぐ知識が手に入ります。
「知らなかった」で数十万円を損する前に、今すぐ確認しておきましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
相続不動産の売却を円滑に進めるためには、まず初動である法的手続きを正しく理解しておくことが不可欠です。特に、相続放棄や限定承認、遺産分割協議といった初期の判断が、後々の不動産登記や売却、確定申告の成否を大きく左右します。
相続発生直後に必要な手続きには以下のようなものがあります。
相続開始後の初期手続き一覧
| 手続き名 | 概要 | 期限 | 提出先 |
| 死亡届 | 被相続人の死亡を届け出る | 死亡日から7日以内 | 市区町村役場 |
| 相続放棄 | 相続を受けない旨の家庭裁判所への申述 | 相続発生を知った日から3ヶ月以内 | 管轄の家庭裁判所 |
| 限定承認 | 債務を超える遺産がある場合に申請 | 相続発生を知った日から3ヶ月以内 | 管轄の家庭裁判所 |
| 準確定申告 | 被相続人の所得税申告 | 死亡日の翌日から4ヶ月以内 | 税務署 |
特に相続放棄と限定承認は、相続人が被相続人の負債も引き継いでしまうリスクを避けるために重要な制度です。もし不要な負債を回避したい場合は、期限内に家庭裁判所へ正式な申述を行う必要があります。
また、被相続人が確定申告義務者であった場合、相続人は「準確定申告」を期限内に行わなければなりません。これを怠ると延滞税や無申告加算税の対象となり、予期せぬ負担が発生することがあります。
さらに、法的手続きに加えて戸籍謄本や住民票、遺言書の有無の確認など、書類面の準備も重要です。これらは遺産分割協議や登記手続きにも必要となるため、早期に取り寄せておくと後々の負担を軽減できます。
これらの一連の初期対応は、相続不動産の売却において後の登記手続きや譲渡所得税の計算に直結します。判断を先延ばしにせず、適切な専門家と連携しながら早めに対応することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
相続財産を複数の相続人で分けるには、遺産分割協議の合意が不可欠です。この協議の内容によって、不動産を誰が相続し、その後売却できるかが決定します。しかしながら、合意が得られない場合や、特定の相続人が行方不明・意思表示ができないといった状況が発生すると、調停や審判に発展するリスクが高まります。
遺産分割協議の進行ステップ
この過程において最も重要なのは「全相続人の同意が必要」という点です。1人でも反対があれば協議は成立せず、不動産の売却も行えません。全員の署名・押印が揃った協議書を作成し、公的に証明できる形で残す必要があります。
トラブルになりやすいケースと対応策
| トラブルの原因 | 主な対応策 |
| 特定の相続人が連絡不通 | 不在者財産管理人の選任や、家庭裁判所での手続き |
| 不動産評価額を巡る意見の食い違い | 不動産会社による複数査定、または不動産鑑定士の利用 |
| 被相続人による口約束しかない | 遺言書がない場合は協議書に明文化 |
| 相続人の数が多く協議がまとまりにくい | 専門家（司法書士・税理士）によるファシリテート |
こうしたトラブルを未然に防ぐためには、早い段階で不動産の価値を正確に把握し、できる限り客観的なデータを基に協議を進めることが有効です。また、換価分割（売却して現金で分割する方法）を選択する場合も、誰が売主になるか明確に定めておくことが肝要です。
加えて、近年では「不動産を相続したが管理に困っている」というケースも増加しています。管理責任を含めた協議内容にすることで、相続後のトラブル回避にもつながります。
2024年4月の法改正により、相続登記が義務化されました。これにより、不動産を相続した人は、取得を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。
相続登記に必要な主な書類一覧
| 書類名 | 用途 | 取得先 |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍 | 相続人の確定 | 本籍地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本・住民票 | 法定相続人である証明 | 市区町村役場 |
| 遺産分割協議書（全員署名・押印） | 不動産を誰が相続するかの合意 | 各相続人が共同作成 |
| 不動産の登記事項証明書 | 登記情報の確認 | 法務局 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の算出 | 市区町村の資産税課 |
| 登記申請書 | 法務局への提出書類 | 自作または司法書士作成 |
また、相続登記の申請先は不動産所在地を管轄する法務局となっており、申請時点で所有権の登記が行われていないと売却手続きに進めません。これは不動産会社との媒介契約締結や買主との売買契約書作成、登記移転などにも大きな支障をきたします。
さらに、所有者不明土地問題への対応として、登記を怠った場合の責任も重くなっているため、以下のような注意点も把握しておく必要があります。
名義変更における注意点
相続登記を済ませていない場合、不動産を売却できず、相続税や固定資産税の申告・納付の義務を果たせないことにもつながります。スムーズな売却を実現するためには、登記申請を早期に済ませ、必要な書類を完備することが鍵となります。
共有名義の不動産を売却する際には、すべての共有者（相続人）全員の合意が必要です。これは民法上のルールであり、たとえ自分が法定相続分の過半数を持っていたとしても、勝手に売却することはできません。相続した不動産を共有名義のままにすることには一定の利点がある一方で、売却や管理面で重大なデメリットも潜在します。
以下で、共有名義のまま売却する際の主なメリットとデメリットを整理します。
| 項目 | メリット | デメリット |
| 初期コスト | 名義変更の手間が少なく費用を抑えられる | 各相続人の合意がないと売却できない |
| 手続き | 相続登記さえ完了すればすぐ共有で保有可能 | 共有者が増えると手続きが複雑化する |
| 税務対応 | 相続税を分担して申告できる | 売却時に個別の確定申告が必要で混乱しやすい |
| 処分の自由度 | 保有したまま賃貸や利用も選択可能 | 一人でも反対すれば売却不可になる可能性あり |
共有名義不動産では「単独処分」ができず、売却には全員の同意を要します。これが特に問題化するのは、共有者の1人が意思表示できない状態（認知症、行方不明など）や、感情的な対立で話が進まないケースです。これにより、売却機会の喪失や空き家状態が長期化し、固定資産税や管理費だけがかさむリスクがあります。
共有名義を解消せずに売却を進めるには、事前に相続人間で役割と意見の一致が必要です。以下のようなポイントを事前に整理しておくことが有効です。
特に、税務申告では各共有者がそれぞれの譲渡所得に基づいて個別に対応する必要があり、譲渡費用の按分や取得費の把握が煩雑になります。税理士のサポートがないと適切な節税ができない恐れもあります。
一方で、共有名義のままで保有することには以下のようなメリットもあります。
ただし、こうした運用にも共有者の合意が必須となるため、意思統一がとれなければ実現が困難です。
結果として、共有名義で売却する場合には、以下のような対応が推奨されます。
共有名義は「平等な権利」を意味しますが、「責任と義務」も等しく分配されるという点を認識しておくことが、スムーズな売却とトラブル回避の鍵です。
相続した不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法が「換価分割」です。実務上最も採用される方式ですが、そのプロセスには多くの誤解と混乱が存在します。特に税金の納付については、「誰が」「どのタイミングで」「どのように」支払うのかが不明確なままだと、後々大きなトラブルにつながります。
まずは、換価分割の基本的な流れを表で整理します。
| ステップ | 内容 |
| 1 | 相続人全員で遺産分割協議を実施（換価分割で合意） |
| 2 | 相続登記を全員の共有名義で実施（登記必須） |
| 3 | 売却活動（不動産会社に依頼し査定・販売） |
| 4 | 売買契約成立後、売却代金を受領 |
| 5 | 売却代金を相続分に応じて分配 |
| 6 | 各相続人が個別に譲渡所得税を申告・納税 |
この形式では、売却益（譲渡所得）にかかる税金の納税義務者は、不動産を共有名義で登記していた相続人それぞれとなります。つまり、名義ごとの持分に応じて譲渡所得が発生し、その額に基づき各自が確定申告し納税する必要があります。
以下は、譲渡所得と税金の負担に関する注意点です。
税負担は公平に見えて、実際には取得費の算出方法（被相続人の取得時期や金額が不明な場合など）により申告額に差が生じることもあります。そのため、以下のようなケースでは特に慎重な対応が必要です。
また、税務処理のトラブル回避には以下のポイントが重要です。
換価分割は手軽に思える方法ですが、実際の税務処理は複雑であり、名義人同士の「共通理解」と「明確な書類整備」が成功の鍵となります。
遺産分割協議書は、相続人全員の同意に基づいて遺産の分け方を文書化した法的文書です。不動産の名義変更や売却を行うには、この協議書の作成が不可欠であり、法務局での相続登記申請時にも提出が求められます。内容不備や記載ミスがあると登記や売却に支障を来たすため、正確かつ網羅的な作成が求められます。
さらに、以下のような構成で協議書を整えると法的にも実務上も有効です。
遺産分割協議書のフォーマット例（抜粋）
本協議書は、被相続人〇〇〇〇（令和◯年◯月◯日死亡）の遺産について、以下のとおり相続人間で分割することを合意した。
第1条 相続財産の内容（例…不動産・預貯金・有価証券など）
第2条 各相続人の取得割合
日付／相続人全員の署名押印／印鑑証明書添付
また、不動産登記との連動性にも注意が必要です。相続登記を行うには、この協議書を添えて法務局に申請しますが、以下の点が不備になると補正指示が出される可能性があります。
相続人が複数いて共有登記を予定している場合にも、協議書で各人の持分割合を明記しておくことで、後々の売却や税務処理がスムーズになります。
実務上の注意点として、以下のケースにも留意が必要です。
これらの状況では、通常よりも協議書の作成が煩雑になり、専門家（司法書士や弁護士）の関与が不可欠です。
遺産分割協議書は単なる書面ではなく、法的に強い効力を持ちます。内容に不備があった場合、のちの相続トラブルや税務否認のリスクもあるため、プロのチェックを受けたうえで、確実に保管・運用していくことが求められます。
不動産を相続した際、売却方法として主に「仲介」と「買取」の2つの選択肢があります。どちらが適しているかは、売却スピード・売却価格・契約の自由度・手間・心理的な安心感といった要素で異なります。これらの判断基準を明確に理解して選択することが、最終的な金銭的満足度や相続税対策にも大きく影響します。
以下は仲介と買取の主な違いを項目別に整理した比較表です。
| 比較項目 | 仲介（媒介契約） | 買取（業者による直接買取） |
| 売却スピード | 平均3か月～6か月。買主が見つかるまで時間がかかる | 早ければ1週間以内で完了 |
| 売却価格 | 市場相場に基づくため高値も狙える | 相場の7割～8割前後。価格は抑えられる傾向 |
| 手数料・コスト | 仲介手数料（最大売却価格の3%+6万円+税）が必要 | 仲介手数料不要。登記・契約コストは通常通り発生 |
| 契約の自由度 | 買主の都合次第で条件交渉が可能 | 業者が提示した条件でそのまま成立することが多い |
| 手続き・心理的負担 | 内見対応や価格交渉などの煩雑な対応が発生 | 手続きがシンプルで心理的負担が小さい |
仲介と買取は単なる「価格の差」だけではなく、目的や状況に応じて選ぶべき売却戦略です。相続人が複数いて調整が難しい場合や、管理コストを抑えたい場合は買取、資産価値を最大化したい場合は仲介と、目的に応じた選択が求められます。
相続した不動産の売却において、パートナーとなる不動産会社の選定は非常に重要です。相続案件は通常の売却よりも複雑で、相続登記、税金対策、遺産分割協議との連動など、専門的な知識と経験が不可欠です。不動産会社を選ぶ際は、単に査定額が高いという理由だけではなく、実績や対応力、税務知識など多角的に評価する必要があります。
以下に、相続案件における不動産会社選定の主な評価基準をまとめます。
| 選定基準 | チェックポイント |
| 相続関連の実績 | 相続物件の取り扱い実績が豊富か、相続に関する事例紹介があるか |
| 税制や法務の知識 | 3000万円控除、取得費加算の特例、共有名義売却などに詳しい担当者がいるか |
| 提案力 | 遺産分割協議、相続登記のタイミング、買取か仲介かなど選択肢を明示してくれるか |
| 連携体制 | 税理士・司法書士・行政書士など他士業との連携がスムーズか |
| 信頼性 | 宅建業免許の有無、取引実績、地域での口コミ・評判 |
不動産会社を訪問・面談する際に聞くべき質問リスト
こうした質問に対し、明確かつ具体的に答えられる不動産会社であれば、安心して任せることができます。また、重要なのは「1社だけで決めない」ことです。最低でも2〜3社と比較面談を行い、提案内容や対応品質を見極めましょう。
相続に強い不動産会社が提供できる付加価値
こうした高付加価値を提供できる会社は、結果的に納税コスト・手続き工数・心理的負担をトータルで削減してくれます。
信頼できる不動産会社は、売却そのものよりも、相続というデリケートな状況に寄り添うパートナーであることが求められます。表面的な査定価格よりも「実務の質」と「担当者の姿勢」を重視する姿勢が、最も後悔しない選定につながります。
不動産を売却した後には、税務上の重要な申告義務が発生します。特に譲渡所得に関わる確定申告と控除の適用可否の判断、期限内提出が求められる書類の整理が必要です。以下では、売却後に必ず確認すべき税務関連の提出物とそのスケジュール、さらに申告漏れや適用ミスを防ぐための実務的な注意点を詳細に解説します。
まず、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税と住民税が課税されます。ここで必須となるのが「確定申告書B」と「分離課税用の申告書第三表」の提出です。申告期限は毎年3月15日までとなっており、売却した年の翌年の申告に間に合うように準備しなければなりません。
また、3000万円特別控除の適用を受ける場合は、「譲渡所得の内訳書」や「居住用財産の譲渡所得の特例に関する明細書」など、専用の書類を添付する必要があります。これらは国税庁の公式サイトからダウンロード可能であり、正確な記入と添付が求められます。
譲渡所得に関しては、所得区分に応じた適用条件の理解が欠かせません。例えば、短期譲渡所得（所有期間が5年以下）と長期譲渡所得（5年超）では、税率が異なります。
この違いは税額に大きく影響するため、売却時期の調整によって節税効果を見込めるケースもあります。また、「相続した不動産を3年以内に売却」することで、被相続人居住用家屋の3000万円控除が適用される特例の対象にもなります。これは空き家の相続で多く活用されており、空き家3000万円控除チェックリストの活用が推奨されています。
次に、確定申告の準備に必要な主な書類は以下の通りです。
これらの提出書類を紛失していると、適切な取得費が計上できず、課税額が不利になる場合もあるため、資料の整理は極めて重要です。
最後に、確定申告書は紙で提出することも可能ですが、eTax（国税電子申告・納税システム）による提出が推奨されています。eTaxは事前準備が必要ですが、控除漏れのチェックや計算支援機能があり、ミス防止に役立ちます。
一連の申告に不安がある場合は、税理士に依頼するのも有効です。費用はケースにより異なりますが、5万円～15万円程度が一般的です。節税効果を最大限に得るためには、専門家の知見を活用する選択も検討すべきでしょう。
不動産を売却した後、売主としての法的責任を完全に終了させるには、登記手続きの確認と、必要に応じて管理契約の解除を行う必要があります。これらを怠ると、所有者としての義務や請求、固定資産税の通知が継続して届くなどのトラブルに繋がるため、売却後の登記と契約管理は極めて重要な手続きです。
まず確認すべきは、所有権移転登記の完了です。売買契約が成立し、残代金の支払いが済むと、司法書士を通じて買主名義への所有権移転登記が法務局に申請されます。通常は買主側が手配しますが、売主も登記完了通知書を確認することで、手続きが正式に完了しているかを確認することができます。以下のような登記完了の確認項目が重要です。
| 確認項目 | 内容 | 備考 |
| 登記完了通知書の到着 | 所有権が買主に移転された証明 | 司法書士経由で取得 |
| 登記事項証明書の取得 | 登記内容を自分で確認 | 法務局またはオンラインで可能 |
| 固定資産税の通知先変更 | 翌年度の税金通知を防ぐ | 市町村役場へ届け出が必要 |
なお、売却時点でマンションや賃貸物件などを不動産管理会社に委託していた場合は、管理委託契約の解除手続きも並行して行う必要があります。これを怠ると、売却後も管理費や修繕積立金の請求が継続される可能性があります。契約解除の際は以下のステップを踏みましょう。
管理契約解除の流れ
また、賃貸中の物件を売却する場合、賃貸借契約の引継ぎ有無についても重要です。たとえば「オーナーチェンジ物件」として売却する場合は、買主に対して賃貸契約書や入居者情報、保証会社との契約状況をすべて開示し、管理契約の引継ぎや精算条件を明確にします。管理会社を変更する場合には、管理組合への通知や入居者への周知も必要です。
万が一、登記完了前に買主が倒産した場合などは、登記が完了していなければ法的な所有権は移転しておらず、トラブルに発展することもあります。こうしたリスクを最小限に抑えるには、決済日と登記申請日を同日に設定する「同日決済・同日登記」の実行が望ましいとされています。
加えて、相続物件を売却した場合には、相続登記が事前に完了しているか、または売却と同時に相続登記と譲渡登記を連続して行う「連件登記」が必要です。これは相続人が複数いるケースでは特に重要で、名義が曖昧なままでは売却自体が不可能となるからです。
以上の手続きは、司法書士の支援を受けながら進めることが多く、費用の相場はおおよそ5万円～10万円程度です。地域差はあるものの、東京都・大阪府ではやや高めの傾向が見られます。報酬には登録免許税の立替分が含まれる場合もあるため、契約前の明細確認が大切です。
不動産売却後の手続きで見落とされがちなこの登記関連と管理契約の解除。これらを正しく行うことで、予期せぬ支払いやトラブルを未然に防ぐことができるため、確実な対応が求められます。司法書士や管理会社との連携を密にしながら、売却後の管理義務から完全に解放されるよう手続きを完了させましょう。
相続した不動産の売却には、税務申告から登記変更、親族間の調整まで、想像以上に多くの手続きと専門知識が求められます。特に、譲渡所得の算出や取得費の明確化、特別控除の適用条件などは、申告内容を左右する重要な要素であり、正確な理解が必要です。
国税庁の調査によると、相続財産における不動産の占有率は全体の半数以上を占め、毎年数十万件単位で相続に伴う売却が発生しています。こうした背景から、税金や登記の不備による課税リスクや、親族間トラブルが生じやすい点も見逃せません。相続人が複数いる場合や、空き家を含む物件を現金化するケースでは、売買契約の締結タイミングや協議の進め方にも慎重さが求められます。
一方で、制度を正しく活用することで、譲渡所得に対する特例や控除が適用され、納税額を大幅に軽減できる可能性もあります。例えば、相続空き家の3000万円特別控除や、取得費加算の特例などは、条件を満たすことで大きな節税効果を生み出します。しかし、これらの制度には期限や手続き要件があり、少しの遅れが適用不可につながるため注意が必要です。
「何から始めればいいのか分からない」「トラブルや損を避けたい」という方こそ、情報の正確な理解と早めの準備が鍵となります。本記事で紹介したポイントを参考に、自身の状況に合った売却戦略を立てていくことで、安心・納得の相続不動産売却が実現できます。適切な専門家のサポートを得ながら、無理なく確実な一歩を踏み出しましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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Q. 相続した空き家を売却した場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 相続した不動産を売却する際の譲渡所得には、取得費や譲渡費用を差し引いた上で課税されます。居住用家屋で一定条件を満たせば、3000万円特別控除や取得費加算の特例が適用され、大幅な節税が可能です。例えば相続税が600万円課税されていた場合、その一部を取得費に加算することで、譲渡所得税が軽減される仕組みです。特別控除を適用すれば、仮に売却益が2800万円だった場合でも非課税になるケースもあります。
Q. 不動産を相続してから売却するまでにかかる期間はどれくらいですか？
A. 相続登記や遺産分割協議、必要書類の準備、不動産会社による査定や売買契約など、各ステップを順調に進めた場合でも3カ月〜6カ月はかかります。名義変更が義務化されたため、2024年4月以降は相続開始を知った日から3年以内の登記申請が必要となり、それ以降は10万円以下の過料が科されるリスクがあります。さらに売却までに共有名義の調整が必要なケースでは、半年以上かかることも珍しくありません。
Q. 不動産を共有名義で相続した場合、売却するとどうなりますか？
A. 共有名義で相続した不動産を売却するには、原則として相続人全員の合意と署名が必要です。例えば3人で共有している場合、一人が反対していると売却自体が進められず、家庭裁判所での調停や審判に発展する可能性もあります。また換価分割を選んだ場合、売却代金をどのように分配するか、譲渡所得税は誰がどれだけ負担するかといった問題が生じやすく、専門家のサポートが不可欠です。
Q. 相続不動産の売却を不動産会社と買取業者のどちらに依頼すべきですか？
A. 売却スピードを重視するなら買取業者、売却価格の最大化を目指すなら不動産会社への仲介依頼が適しています。例えば、仲介での売却価格が4000万円だったのに対し、買取では3500万円と提示された事例もありますが、その分すぐに現金化できるというメリットがあります。特に2025年時点で有効な一括査定サービスを活用すれば、相続に強い不動産会社を複数比較できるため、希望条件に合う業者を見つけやすくなります。
会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11
電話番号・・・03-5639-9039
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