江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2025年10月12日
「相続した不動産を売却したいけれど、手続きや税金、書類の準備が煩雑で何から始めればいいかわからない」と感じていませんか？2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に手続きをしないと最大10万円の過料が発生するなど、法律も大きく変化しています。
不動産売却にかかる税金は、譲渡所得税・住民税・相続税と複雑に絡み合い、例えば譲渡所得税の税率は20.315％（長期保有の場合）と高額になるケースも。ですが、特例や控除を正しく活用すれば税負担を大きく軽減できる可能性があります。書類の不備や手続きの遅れで、数十万円以上の損失が発生するトラブルも珍しくありません。
「どの書類が必要？」「3年以内売却の節税効果は？」「空き家特例や3000万円控除は自分に使える？」といった疑問を抱える方も多いはずです。
この記事では、相続不動産売却の全体像から最新の法改正、実際に必要な書類、税金の具体的な計算例やトラブル回避策まで、実務経験豊富な専門家の視点で徹底解説します。最後まで読むことで、あなたが損をせずスムーズに売却できる知識と段取りを身につけられるはずです。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京PM不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
相続不動産とは、被相続人が所有していた土地や建物、マンションの区分所有権などを指します。土地や建物の種類に関わらず、登記簿上で所有権が記されているものはすべて相続対象となります。不動産には現物の土地・建物のほか、借地権や賃貸権なども含まれる場合があります。相続した不動産は、遺産分割や登記などの手続きが必要であり、名義変更を行うことで初めて売却や管理が可能となります。不動産の種類や権利関係によって手続きの手順や必要書類が異なるため、事前にしっかり確認することが重要です。
相続不動産を売却するためには、まず相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの不動産を取得するかを決定します。この協議内容は「遺産分割協議書」として文書化し、全員が署名・押印する必要があります。さらに、2024年4月から相続登記が義務化され、相続による名義変更を行わなければなりません。これにより、相続人名義への登記を済ませておかないと売却手続きが進まないだけでなく、法的なトラブルや罰則のリスクも高まります。正確な手順を踏むことで、後々の紛争や売却時の障害を防ぐことができます。
2024年4月から相続登記の申請が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。これは空き家問題や所有者不明土地の増加を受け、円滑な不動産流通を目的に法律が改正されたためです。期限を過ぎて登記を怠ると、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。義務化の詳細や罰則規定は法務局や専門家に確認し、早めに対処することが重要です。
相続不動産の売却には複数の書類が必要となります。主な必要書類と取得先を表にまとめます。
| 書類名 | 主な取得先 | ポイント |
| 戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍 | 本籍地の市区町村 | 被相続人の出生から死亡まで全て必要 |
| 遺産分割協議書 | 作成（自作可） | 相続人全員の署名・押印が必要 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 法務局 | 最新の不動産情報を確認 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場 | 税金計算や申告に必須 |
| 印鑑証明書 | 各相続人の市区町村 | 有効期限に注意 |
これらの書類は売却活動の早い段階で揃えておくと、スムーズな売却と確定申告手続きが可能になります。取得方法や申請書記入例は各自治体や法務局の窓口で案内されています。必要に応じて税理士や司法書士など専門家に相談することで、手続きのミスや遅延を防ぐことができます。
相続不動産の売却時には、主に3つの税金が関係します。相続税は被相続人から財産を受け継いだ時に発生し、資産総額に応じて課税されます。譲渡所得税は、相続した不動産を売却して利益が出た場合にその利益部分に課税されます。そして、住民税は譲渡所得に対して課される地方税です。
課税対象や計算基準の違いを簡単なテーブルで示します。
| 税金の種類 | 課税タイミング | 課税対象 | 税率の目安 |
| 相続税 | 相続発生時 | 遺産全体 | 10～55% |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 売却益 | 15～30% |
| 住民税 | 売却時 | 売却益 | 5% |
相続税は相続時、譲渡所得税と住民税は不動産売却時に発生します。税金ごとに申告や計算方法が異なるため、売却前にしっかりと把握しましょう。
取得費加算の特例とは、相続税を納めた場合に、その一部を不動産の取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、結果的に譲渡所得税の節税につながります。主な適用条件は、相続開始の翌日から3年以内に売却することです。
取得費加算特例の計算例
この特例を利用することで、税負担を大きく減らせる可能性があります。適用には期限や書類が必要なので注意しましょう。
相続した不動産を相続開始から3年以内に売却すると、取得費加算の特例が活用でき、譲渡所得税の大幅な節税が可能です。加えて、売却益に対する税率も所有期間により変動します。相続の場合、被相続人の所有期間も合算できるため、5年超なら長期譲渡所得扱いとなり、税率は所得税15％・住民税5％です。
主な効果をまとめると
この2つの要素を組み合わせることで、売却時の税負担を大きく軽減できます。
税金のイメージを持ちやすくするため、2つのシミュレーションを紹介します。
| 状況 | 売却価格 | 取得費 | 譲渡費用 | 相続税加算額 | 譲渡所得 | 税額（概算） |
| 特例なし・短期所有 | 2,000万 | 1,200万 | 100万 | 0 | 700万 | 約280万 |
| 特例利用・長期所有 | 2,000万 | 1,200万 | 100万 | 200万 | 500万 | 約100万 |
このように、特例と長期所有の活用で税負担は大きく異なります。不動産の売却時期や取得費加算の可否を事前に確認し、最適なタイミングで手続きを進めることが重要です。
相続した不動産を売却する際、居住用財産の3,000万円控除は大きな節税メリットがあります。この控除は、被相続人が居住していた家屋や土地の売却益から3,000万円を差し引いて課税所得を計算できます。主な適用要件は以下の通りです。
申請には登記簿謄本、被相続人居住用家屋等確認書などの書類が必要です。適用には期限や細かな条件があるため、事前に制度内容をよく確認しましょう。
| 項目 | 内容 |
| 控除額 | 最大3,000万円 |
| 主な対象 | 被相続人居住用家屋および敷地 |
| 主な必要書類 | 登記簿謄本、確認書、相続関係書類 |
| 申請期限 | 売却した翌年の確定申告期限まで |
空き家特例は、1981年以前に建築された被相続人の単独所有家屋を、一定の条件下で売却した場合に3,000万円の控除を受けられる制度です。主な条件は下記の通りです。
メリットは、空き家の売却による税負担を大きく軽減できる点です。一方、複数の相続人が共有している場合や、賃貸や事業用として利用していた場合は適用外となるため注意が必要です。
空き家特例の比較リスト
取得費加算の特例とは、相続税として納付した金額を不動産売却時の取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得を圧縮し、課税額を減らすことが可能です。3,000万円控除など他の特例と併用できる場合もありますが、適用条件や計算方法に注意が必要です。
取得費加算の特例の主なポイント
特例の併用については、最大限メリットを活かすため税理士など専門家に相談することが重要です。
特例を適用して売却した場合は、確定申告が必須です。申告期限は売却した翌年の3月15日までで、必要書類を揃えて提出します。
申告に必要な主な書類リスト
申告書の書き方や必要書類の不備には十分注意しましょう。また、特例適用の可否や計算方法は複雑なため、事前に税理士へ相談することでミスを防げます。申告漏れや誤りがあると後日ペナルティが発生する場合もあるため、慎重な手続きが大切です。
相続した不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要です。主なケースは以下の通りです。
逆に、譲渡損失で所得が発生しない場合や、特例を利用しない場合は申告不要となるケースもありますが、将来の損益通算や住民税の関係で申告しておくと安心です。
相続不動産売却の確定申告に必要な書類は、次の通りです。
| 書類名 | ポイント・留意点 |
| 譲渡所得の内訳書 | 取得費・売却額・必要経費を記載 |
| 確定申告書B | 所得全体を申告 |
| 売買契約書・領収書の写し | 売却額の証明に必要 |
| 相続登記の登記事項証明書 | 所有者の証明用 |
| 相続関係説明図 | 相続人の関係がわかる図 |
| 3,000万円控除などの特例適用書類 | 空き家特例の場合は「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要 |
書類の記入では、取得費（購入時の価格や相続税評価額）や譲渡費用（仲介手数料など）の計算が重要です。書類は税務署への持参またはe-Taxで提出できます。不明点がある場合は税務署や税理士に確認しましょう。
自分で申告する場合と税理士に依頼する場合を比較すると、以下のような違いがあります。
| 項目 | 自分で申告 | 税理士に依頼 |
| 費用 | 低コスト（手数料不要） | 報酬が発生 |
| 手間・時間 | 書類作成や調査が必要 | 専門家に任せられ安心 |
| ミスのリスク | 記入ミスや特例漏れに注意が必要 | 最新の税制や控除を適切に適用 |
| 相談・サポート | 基本的に自己解決 | 個別ケース対応やアドバイス可能 |
申告内容がシンプルな場合は自分での申告も可能ですが、税額が大きい場合や特例を活用したい場合は税理士への依頼が安心です。
相続不動産売却で確定申告を怠ると、さまざまなリスクが発生します。
例えば、売却益があるにも関わらず申告しないと、延滞税や過少申告加算税が課されるケースがあります。申告忘れに気付いた場合は、すぐに「修正申告」を行うことでペナルティを最小限に抑えることが可能です。期限内の申告・納税を徹底し、トラブル回避に努めることが重要です。
相続した不動産は、相続発生から3年以内に売却することで税制優遇を受けられる点が大きなメリットです。特に「相続した土地を3年以内に売却」した場合、譲渡所得から最大3,000万円の控除が適用される特例があります。これにより、税負担が大幅に軽減されるケースが多くなります。一方で、売却を急ぐことで適正価格での売却が難しくなったり、相続人同士の意見調整が不十分なまま進めてしまうリスクも存在します。税金面だけでなく、家族間の合意や市場動向も考慮した上で、売却タイミングを慎重に判断することが重要です。
下記のテーブルで、主な税制優遇と注意点を整理します。
| タイミング | 主な税制優遇と注意点 |
| 3年以内の売却 | 3,000万円控除の特例が適用 |
| 3年超の場合 | 控除対象外、税負担が増加する可能性あり |
| 急ぎすぎた売却 | 価格が下がる・手続き不備でトラブルのリスク |
不動産の適正価格を把握するためには、複数の会社に査定を依頼し比較検討することが不可欠です。査定依頼時は、物件の立地や築年数、現況などを正確に伝えましょう。一括査定サービスを活用すると、短時間で複数の不動産会社から査定額を取得でき、査定額だけでなくサービス内容やアドバイスの質も比較できます。
不動産査定時のポイント
信頼できる査定会社を選ぶことで、売却活動をスムーズに進められます。下記のリストも参考にしてください。
相続した不動産をより高く売却するためには、簡単なリフォームや適切な管理が大きな効果を発揮します。特に空き家の場合、室内のクリーニングや壁紙の張り替え、水回りの修繕などの小規模リフォームはコストパフォーマンスが高く、買い手の印象を大きく左右します。また、定期的な換気や清掃を行い、建物の劣化やカビの発生を防ぐことも重要です。
効果的な対策の例
管理が行き届いた物件は、売却時の価格交渉で有利になりやすいため、売却までの期間も含めて状態維持に努めましょう。費用対効果を考慮しながら、必要な範囲でリフォーム計画を立てることがポイントです。
相続不動産の売却時には、遺産分割協議がまとまらずトラブルになるケースが多く見られます。特に複数人で共有名義となっている場合、売却の同意を得られないことが障害となります。こうした事態を避けるためには、相続発生後速やかに遺産分割協議を行い、書面で合意内容を残すことが重要です。専門家の立ち会いのもと協議書を作成し、登記変更まで一貫して進めることで、将来的な争いを防げます。万一合意が困難な場合は、家庭裁判所の調停や弁護士への相談も有効です。
共有名義のトラブル回避ポイント
不動産売却時には、物件に隠れた瑕疵（雨漏り・シロアリ・土壌汚染など）が発覚し、売主が損害賠償請求されるケースがあります。事前に建物や土地の状態を正確に把握し、重要事項説明書や契約書で事実を明示することが大切です。特に相続した空き家は未使用期間が長く、劣化の有無や修繕履歴の確認が不可欠です。
契約トラブル予防のチェックリスト
契約不履行や説明不足を防ぐことで、後の損害賠償や訴訟リスクを大幅に軽減できます。
相続した不動産がなかなか売却できない場合、ライフプランに合わせた柔軟な選択肢が求められます。代表的な代替案を下記に整理しました。
| 選択肢 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 不動産会社による買取 | 短期間で現金化可能。価格は市場価格より低い傾向あり。 | すぐに資金化できる、手続きが簡単 | 買取価格が低くなりやすい |
| 管理委託 | 賃貸や空き家管理として活用。賃料収入や資産保全につながる。 | 資産を手放さずに維持できる | 管理費用や空室リスクが発生 |
| 相続放棄 | 相続開始から3か月以内に手続き。負債や不要な物件の回避に有効。 | 不要な負担や税金を回避できる | 他の資産も含めすべて放棄となる |
選択のポイント
それぞれの方法を比較し、状況に合わせた最適な対策を選ぶことが大切です。
相続した不動産の売却は、地域によって市場動向や価格傾向が大きく異なります。特に東京23区では人口流入や再開発の影響で需要が高く、築年数の古いマンションや一戸建てでも一定の価格が維持されています。一方、地方都市や郊外エリアでは人口減少や空き家問題の影響で価格が伸び悩む傾向が見られます。不動産の売却を検討する際は、現地の取引事例や今後の都市開発計画、不動産価格の推移などを正確に把握することが重要です。特に空き家や土地の場合、地域の条例や利用制限が売却価格や流れに影響する場合があるため、事前の調査が欠かせません。
下記のテーブルで地域ごとの特徴を比較できます。
| 地域 | 価格傾向 | 売却期間 | 注意点 |
| 東京23区 | 高値安定 | 短い | 築年数・立地で大きく変動 |
| 地方都市 | 価格横ばい | 普通 | 需給バランスを要確認 |
| 郊外・農村部 | 下落傾向 | 長い | 空き家・利用制限に注意 |
相続不動産を適正価格で売却するには、地域事情に精通した地元の不動産会社を選ぶことが成功のポイントです。地元業者は近隣の成約事例や買主のニーズを熟知しており、適切な価格設定や売却戦略の提案が可能です。さらに、相続による名義変更や登記、税金に関する手続きもサポートしてもらえるケースが多いため、初めての売却でも安心して進められます。
地元不動産会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。
地域密着型の会社をうまく活用することで、売却の流れがスムーズになりトラブルも未然に防げます。
不動産の査定方法にはオンライン査定と対面査定があります。オンライン査定は手軽に複数社へ依頼でき、相場感をつかむのに便利です。ただし、入力情報だけでの概算価格となるため、現地の状況や個別要因は反映されません。一方、対面査定は現地調査を行い、建物の状態や周辺環境、最新の取引事例などを細かく評価するため、より正確な価格提示が期待できます。
両者の特徴をまとめました。
| 査定方法 | メリット | デメリット |
| オンライン | 手軽・早い、複数社比較しやすい | 概算、個別状況が反映されない |
| 対面 | 詳細な価格提示、個別要因を反映 | 日程調整が必要、やや手間がかかる |
最初はオンライン査定で相場を把握し、売却を具体化する段階で対面査定を依頼するのがおすすめです。両方のメリットを活用し、納得できる売却価格を目指しましょう。
相続した不動産を売却する際、最も多く寄せられる質問は「税金の種類と控除の適用条件」です。売却益には譲渡所得税が課されますが、相続した土地や建物の売却には特例や控除が利用できる場合が多いです。例えば、「相続した空き家を3年以内に売却した場合の3,000万円控除」や、居住用財産の特別控除などがあります。下記のテーブルで主な控除・特例を整理します。
| 控除・特例名 | 主な条件 | 最大控除額 |
| 3,000万円特別控除 | 相続開始日から3年以内の売却、空き家売却等 | 3,000万円 |
| 居住用財産の特別控除 | 被相続人が居住していた家屋を売却 | 3,000万円 |
| 譲渡所得の軽減税率 | 所有期間が10年以上の場合など | 税率軽減 |
控除や特例の適用には細かな要件があります。確定申告が必要な場合が多いため、必要書類や申告のタイミングを事前に確認しておきましょう。
相続不動産の売却には、通常の不動産取引とは異なる手続きが必要です。まず遺産分割協議を行い、相続人全員で不動産の分割方法を決定します。協議が整ったら、不動産の名義変更（相続登記）を行う必要があります。売却までに用意すべき主な書類をリストでまとめます。
これらの書類が揃った後、不動産会社へ査定依頼・売却手続きを進めます。必要書類は早めに準備し、手続きの流れを把握することが重要です。
相続不動産の売却では、複数の相続人による共有名義や権利関係の調整がトラブルの原因になりやすいです。よくあるトラブル例とその予防策を下記にまとめます。
問題が生じた場合は、早めに司法書士や税理士、不動産会社などの専門家に相談することが解決への近道です。スムーズな売却のためには、事前準備と専門家の活用がポイントです。
相続不動産の売却は、手続きや税金の理解だけでなく、実際の売却活動をいかにスムーズに進めるかが成功の分かれ道となります。特に相続の場合は感情的な問題や複数人の意向が絡みやすく、単なる「不動産取引」以上の複雑さをはらんでいるのが特徴です。ここでは、実務面で押さえておきたい流れと、専門家をうまく活用するポイントを整理します。
相続不動産を売却する際は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。契約の種類は大きく分けて3つあります。
どの契約が適しているかは、物件の性質や相続人の状況によって異なります。例えば早期売却を重視するなら専属専任、幅広い買主候補を探したいなら一般媒介契約が有効です。
買主との信頼関係を築くためには、不動産の状態を正しく伝えることが不可欠です。雨漏りや設備の故障、越境などの懸念事項を隠すと、契約後にトラブルとなり損害賠償を求められる可能性もあります。特に相続不動産は長期間空き家だったケースも多いため、事前に専門業者による建物診断（ホームインスペクション）を依頼し、状態を把握しておくと安心です。
売却代金を得た後は、相続人間での分配をめぐる争いが生じやすい段階です。遺産分割協議書の内容に基づき、司法書士や金融機関の立ち会いのもとで確実に清算を行うとトラブルを防げます。代金の入金口座を一人にまとめず、信託口座やエスクローサービスを利用するのも一案です。
相続不動産売却には、複数の分野にまたがる専門知識が必要です。
一人の専門家だけに依存せず、連携してチームとして動かすことで効率的かつ安全に売却を進められます。費用はかかりますが、数十万〜数百万円単位の損失を防ぐ保険と考えれば十分に価値があります。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
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