江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年1月3日
不動産売却を考えたとき、専任媒介と一般媒介、どちらの契約が自分に合っているのか迷っていませんか？実は、全国の不動産売却のうち多くが専任媒介契約を選択しています。一方で、複数社と契約できる一般媒介も根強い人気があります。
しかし、契約の選び方を間違えると『思ったよりも売却活動が進まない』『想定外の費用が発生した』といったトラブルに発展するリスクも。特に、マンション・一戸建て・土地など物件種別ごとに最適な契約形態が異なるため、自分に合った選択が必要です。
この記事では専任媒介と一般媒介の違いや選び方を解説します。
最後まで読むことで、あなたが損をしないための具体的な判断基準と、安心して売却を進めるためのポイントが分かります。あなたの大切な資産を守るために、ぜひ参考にしてください。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却を成功させるためには、媒介契約の正しい理解が不可欠です。媒介契約は、売主が不動産会社へ売却活動を依頼する際に結ぶ契約であり、物件の査定や販売活動、買主の紹介、契約手続きまでを不動産会社がサポートします。不動産売却のコツとして、契約の種類や特徴を知ることで、自分に合った売却方法を選択できます。契約を結ぶことで、売主は専門的な情報や販路を活用でき、スムーズな取引が期待できます。媒介契約は売却活動の基本構造となり、信頼できる業者選びや手数料、活動報告への理解も重要です。売却を検討する際は、契約内容の確認を怠らず、安心して取引を進めましょう。
不動産の媒介契約には主に「専任媒介契約」「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの違いを以下のテーブルで整理します。
| 契約種類 | 依頼できる会社数 | 自己発見取引 | レインズ登録義務 | 業務報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 不可 | 5日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 可 | 7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | 複数社可 | 可 | 義務なし | 義務なし |
専任媒介契約は1社のみと契約し、売主が自分で買主を見つけた場合でも取引が可能です。一般媒介契約は複数の会社へ同時に依頼できるため、業者間での競争が生まれやすい特徴があります。専属専任媒介契約はさらに制限が厳しく、自己発見取引ができません。各契約の報告義務やレインズ登録の有無も大きな違いとなり、売却活動の透明性やスピードに影響します。自分のニーズや物件の状況に合わせて最適な契約を選ぶことが大切です。
媒介契約を結んでから売却完了までの流れは、以下のようなステップで進行します。
媒介契約時には、契約期間や業者の販売活動内容、手数料の説明をしっかり確認します。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、業者は決められた頻度で売主に販売状況を報告する義務があります。また、レインズ登録により広範囲な情報共有が行われ、早期成約が期待できます。契約締結後は、販売活動や価格の見直しなど状況に応じて柔軟に対応することが重要です。
媒介契約の期間は、専任・専属専任媒介契約で最長3カ月、一般媒介契約は制限がありません。期間満了前でも売主からの申し出による解除が可能ですが、専任媒介契約解除時の違約金や解除通知書など手続きが必要な場合があります。
| 契約種類 | 契約期間 | 解除方法 | 違約金発生リスク |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 最長3カ月 | 書面で解除可 | 条件により発生 |
| 専任媒介契約 | 最長3カ月 | 書面で解除可 | 条件により発生 |
| 一般媒介契約 | 制限なし | 口頭・書面で可 | 原則なし |
契約解除時は、業者がすでに買主を見つけていた場合や契約違反があった場合に違約金が発生することがあります。契約期間の満了や更新、解除の際にはルールと手続きを十分に理解し、安心して取引を進めましょう。
専任媒介契約は、不動産会社1社に売却を依頼する契約形態です。専任媒介契約の大きなメリットは、担当者が独占的に販売活動を行うため、戦略的な販売活動や積極的な営業が期待できる点にあります。また、週1回以上の販売状況報告が義務付けられているため、売主は進捗状況を随時把握でき、安心感があります。さらに、レインズへの物件登録が義務化されており、幅広い買い手へのアプローチも可能です。
一方、注意点として「囲い込み」リスクが挙げられます。不動産会社が他社からの買主紹介を拒むことで、売却機会を狭めてしまう可能性があるため、担当者の営業姿勢や報告内容はしっかり確認しましょう。また、契約期間は3ヶ月が一般的ですが、途中で専任媒介契約を解除したい場合には、書面による通知が必要です。
| メリット | 注意点・リスク |
|---|---|
| 販売活動の主導性が高い | 囲い込みの可能性 |
| 状況報告義務で透明性が高い | 途中解約時は手続きが必要 |
| レインズ登録で買主に広く訴求 | 1社のみへの依頼となる |
一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。最大のメリットは複数社のネットワークや販売チャネルを活用できる点で、より多くの買主候補へのアプローチが可能です。また、他社への乗り換えや契約解除も柔軟に行えます。
その反面、各社が物件販売に積極的でない場合や、情報管理が煩雑になることがあります。販売活動や進捗報告の義務がないため、売主自身が各社の対応や状況をしっかり把握する必要があります。また、担当者による積極的な営業活動が専任媒介契約と比較して弱まる場合があるため、物件の特徴やエリアによって選択を検討しましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 複数社への依頼が可能 | 販売活動の積極性が低下する場合 |
| 広範囲な買主へのアプローチ | 進捗管理が煩雑になりやすい |
| 契約解除や変更がしやすい | 状況報告義務がない |
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに厳しい条件が課されます。売主が自分で見つけた買主と取引すること（自己発見取引）が禁止され、不動産会社が全てを管理します。また、販売状況の報告は1週間に1回以上義務付けられており、専任媒介契約よりも頻度が高いのが特徴です。
契約期間は最長3ヶ月で、更新しない場合は事前に申し出が必要です。専属専任媒介契約は手厚いサポートを受けられる一方、売主の自由度が最も制限されるため、契約内容を十分に理解した上で慎重に選択しましょう。どの契約形態にも共通しますが、不明点は事前に必ず担当者に確認することが大切です。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 禁止（必ず不動産会社経由） |
| 販売報告義務 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 最長3ヶ月 |
| 売主の自由度 | 最も低い |
マンション・一戸建て・土地では、それぞれ物件特性や市場の動向が異なるため、媒介契約の選択も変わります。
マンションは流通量が多く、買い手が見つかりやすいのが特徴です。そのため、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約が選ばれるケースも多く、幅広い買い手へのアプローチが可能です。一方で、一戸建てや土地は個別性や立地条件による売却難易度が高く、ひとつの会社が集中的に販売活動を行う専任媒介契約が適しています。専任媒介であれば、専属担当者による販売戦略やこまめな売却活動報告が期待できます。
| 物件種別 | おすすめ契約形態 | 理由 |
|---|---|---|
| マンション | 一般媒介契約 | 買い手が多く、複数会社の販路を活かせる |
| 一戸建て | 専任媒介契約 | 特徴を活かした集中的な販売活動が重要 |
| 土地 | 専任媒介契約 | 売却難易度が高く、専門的な戦略と情報発信が必要 |
市場が活発で需要が高まっている時期は、複数の会社と同時に契約できる一般媒介契約を選ぶことで、より多くの購入希望者の目に触れる機会が増えます。
一方、売却までの期間を短縮したい場合や、価格交渉や販売戦略においてきめ細かなサポートを求める場合は、専任媒介契約が適しています。専任媒介であれば、販売状況の報告義務やレインズ登録により売却の進捗が把握しやすく、不安を軽減しやすいです。
選択基準リスト
高額物件や特殊な条件を持つ物件の場合、販売戦略や買い手の選定がより慎重に求められます。このようなケースでは、信頼できる不動産会社と専任媒介契約を結び、じっくりとした販売活動を行うのが効果的です。専任媒介では、専属の担当者が物件の魅力を的確に伝え、レインズなどの情報網を活用して適切な買い手にアプローチします。
| 物件タイプ | 契約形態 | 留意点 |
|---|---|---|
| 高額物件 | 専任媒介契約 | 信頼性・販売戦略・情報管理の徹底が重要 |
| 特殊物件 | 専任媒介契約 | 独自戦略と専門知識を持つ担当者選びが決め手 |
高額物件や特殊物件では、売却活動の質と担当者の専門性が成約のカギとなります。
不動産売却時に発生する仲介手数料は、法律で上限が定められています。通常、不動産会社に支払う仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円（＋消費税）」が一般的な上限です。例えば、売却価格が3,000万円の場合、計算式は以下の通りです。
| 売却価格 | 計算式 | 上限手数料（税抜） |
|---|---|---|
| 約3,000万円 | 3,000万円×3%＋6万円 | 約96万円 |
| 約2,000万円 | 2,000万円×3%＋6万円 | 約66万円 |
この手数料は専任媒介契約・一般媒介契約いずれでも同じ上限が適用されます。契約時には、必ず手数料の計算方法と上限額を確認しましょう。高額な物件ほど手数料も大きくなるため、事前に見積もりを出してもらうのがおすすめです。
「手数料無料」や「値引き可能」といった広告を見かけることもありますが、実際には仲介手数料は不動産会社の主な報酬源となっています。手数料の値引き交渉は可能な場合もありますが、値引きに応じる会社はサービス内容が限定される場合があります。また、手数料無料をうたう場合でも、別途オプション費用が発生するケースもあるため注意が必要です。
安さだけで判断せず、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
媒介契約の締結時には、必ず費用明細を細かく確認しましょう。仲介手数料以外にも、広告費や登記費用、ローン返済に伴う手数料などが発生することがあります。特に、専任媒介契約の場合は「囲い込み」や「報告義務違反」によるトラブルも報告されています。
確認ポイント:
トラブルを防ぐためには、契約前に不明点をしっかり質問し、書面で回答をもらうことが重要です。複数の会社から見積もりを取って比較し、納得できる条件で契約を進めましょう。
不動産売却において契約解除や契約変更を検討する際は、違約金や手続き方法を理解しておくことが重要です。特に専任媒介契約から一般媒介契約への変更や解除時には、契約書に記載された条件をしっかり確認しましょう。違約金の有無や、どのタイミングで解除が可能かは不動産会社によって異なります。多くの場合、専任媒介契約の解除は書面による通知が必要です。解除通知書や書式の取り寄せ、必要事項の記入、送付方法など、手続きの手順を事前に把握しておくことでトラブルを防げます。専任媒介契約の更新を希望しない場合や、報告がない場合も、速やかに不動産会社へ連絡し、対応を求めることが大切です。
専任媒介契約を利用する際、「囲い込み」やレインズ未登録といった情報公開の問題も発生しがちです。囲い込みとは、不動産会社が自社の顧客のみに物件情報を紹介し、他社への情報公開を制限する行為です。これにより、売主が知らないうちに売却機会を逃すこともあります。レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録は法律で義務付けられており、登録が遅れたり未登録だったりすると、買主候補が減ってしまう可能性があります。物件の販売活動の透明性を確保するためにも、レインズ登録状況や広告活動の内容を定期的に確認しましょう。
| トラブル例 | 主な原因 | 回避策 |
|---|---|---|
| 契約解除時のトラブル | 違約金や手続き不備 | 契約書の内容確認・事前相談 |
| 囲い込み | 不動産会社の情報独占 | レインズ登録・活動報告を定期的に確認 |
| 情報公開の遅延 | レインズ未登録・広告活動の不足 | 販売状況の報告依頼・契約条件の事前確認 |
媒介契約を結ぶ前に、以下の点を必ずチェックしましょう。
これらのポイントを押さえておくことで、不動産売却時のトラブルを大幅に減らすことができます。信頼できるパートナー選びが、売却成功への第一歩となります。
不動産売却で満足できる結果を得るためには、売主の希望や物件特性に合った会社選びが重要です。まずは販売実績に注目しましょう。過去の成約件数や取り扱い物件の種類、対応エリアなどを確認すると、その会社の強みが見えてきます。また、サポート体制も大切な評価軸です。売却活動中の進捗報告や相談への迅速な対応、アフターフォローの有無など、きめ細かなサービスが提供されているかを比較しましょう。
口コミや評価サイトを活用すると、実際の利用者の声も参考になります。さらに、会社の規模や専門分野・得意な物件タイプを把握し、自分の物件に最適なパートナーを選ぶことで、スムーズな売却活動が可能になります。
下記のポイントをチェックすると、信頼できる不動産会社を見極めやすくなります。
| 評価ポイント | チェック内容 |
|---|---|
| 販売実績 | 成約件数、取り扱い物件の種類、対応エリア |
| サポート体制 | 進捗報告の頻度、相談対応の速さ、アフターフォロー |
| 口コミ・評判 | 利用者の評価、実際の取引体験 |
| 専門性・強み | 得意な物件タイプ、地域密着度 |
不動産売却を始める際、まずは査定を行い、物件の適正価格を把握することが大切です。複数の会社に査定を依頼できる一括査定サービスを活用すれば、短時間で様々な会社から価格や提案内容を比較できます。これにより、相場や会社ごとの特色が明確になり、納得できる価格設定や媒介契約の選択につながります。
一括査定利用時は、各社の査定根拠や売却戦略の違いにも注目しましょう。提示された価格が高すぎる場合は、根拠や売却計画をしっかり確認し、安易に決めないことが重要です。また、個人情報の取り扱いや営業連絡にも配慮が必要です。
一括査定サービスの活用ポイント
信頼できる取引のためには、契約前に悪質業者を見抜く目が欠かせません。例えば、極端な高額査定や手数料の不透明な提示、契約を急かす態度などが見られる場合は注意が必要です。契約内容や条件を十分に確認し、少しでも不明点があれば遠慮なく質問しましょう。
下記のチェックリストを活用すると、業者選びの失敗を避けやすくなります。
| チェック項目 | 注意すべきポイント |
|---|---|
| 査定額が相場より極端に高い | 根拠を明確に説明できない場合は要注意 |
| 仲介手数料・諸費用が不透明 | 内訳や上限を必ず確認する |
| 契約を急かす・強引な勧誘がある | 慎重な検討ができない場合は避ける |
| 契約内容の説明が曖昧・不十分 | 疑問点はすべて解消してから契約する |
媒介契約締結前の事前確認や複数社比較を怠らず、安心できるパートナー選びを心がけることで、満足できる不動産売却を実現できます。
不動産売却の際、多くの方が媒介契約の仕組みや違いについて疑問を持ちます。媒介契約には主に「専任媒介契約」と「一般媒介契約」があり、どちらも不動産会社に売却を依頼するための契約です。専任媒介契約は1社のみに依頼するため、きめ細かな販売活動や定期的な報告義務（原則2週間に1回）が特徴です。一方、一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼でき、売主自身でも購入者を探すことが可能です。契約期間については、専任媒介契約は最長3ヶ月が一般的ですが、更新も可能です。解除や契約変更を希望する場合は、書面や所定の手続きが必要になります。報告義務や契約内容をしっかり確認しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
不動産売却の際に発生する仲介手数料は、売却価格によって上限が法律で定められています。一般的には「売却価格×3％＋6万円（税別）」が目安となります。支払いのタイミングは、原則として売買契約が成立し、引き渡し時に一括で支払うケースが多いです。契約形態により手数料が変わることはありませんが、専任媒介契約の場合は不動産会社のサポートが手厚い分、売主にとってメリットが多いとされています。最近では一部の会社で手数料の割引やキャンペーンも見られますが、内容や条件をしっかり確認することが大切です。以下のテーブルで、手数料に関するポイントを分かりやすくまとめます。
| 契約形態 | 仲介手数料の上限 | 支払い時期 | 割引の有無 |
|---|---|---|---|
| 専任媒介契約 | 売却価格×3%＋6万円（税別） | 引き渡し時 | 一部業者で割引あり |
| 一般媒介契約 | 売却価格×3%＋6万円（税別） | 引き渡し時 | 一部業者で割引あり |
不動産売却では、契約内容の理解不足や業者選びを誤ることでトラブルに発展するケースがあります。特に「囲い込み」や不十分な報告、手数料の不明瞭な請求などは注意が必要です。悪質な業者を避けるためには、下記のポイントを押さえておきましょう。
契約上の注意点を事前に把握し、信頼できる不動産会社とやり取りを重ねることで、リスクを最小限に抑えることができます。売主自身も情報収集を徹底し、納得できる形で売却を進めましょう。
不動産の売却は人生の中でも大きな決断の一つです。特に初心者にとっては、どこから手をつけて良いのか分からず不安に感じることも多いでしょう。ここでは、初めて不動産売却を考えている方に向けて、基本的なステップと重要なポイントを紹介します。これを参考にして、スムーズに売却活動を進めましょう。
不動産売却を始める最初のステップは、「物件の査定」です。売却価格を決めるためには、まず物件の適正価格を知ることが重要です。物件の価値を正しく評価するためには、複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
一括査定サービスを利用すると、数社から一度に査定を受けることができ、相場や売却可能な価格帯を把握することができます。査定額が高いからといってすぐに決めるのではなく、査定の根拠や提案されている売却戦略を確認し、納得できる価格で売却活動を始めましょう。
売却価格が決まったら、次は「売却戦略」を考えます。売却戦略は、物件の魅力を最大限に引き出し、効果的に売却活動を進めるための方針です。売却戦略には以下のポイントが含まれます。
売却活動を依頼する不動産会社を選ぶ際は、実績や信頼性を重視することが大切です。信頼できる業者を選ぶことで、スムーズでトラブルの少ない売却が実現できます。以下のポイントに注意して、不動産会社を選びましょう。
不動産会社と契約を結ぶ際、最初に選ぶべきなのは「媒介契約」の種類です。売却の進め方や、報告の頻度、依頼できる会社の数などが異なります。契約には主に以下の3つの種類があります。
どの契約形態が最適かは、物件の特性や市場の状況、売却の急務度などによって異なります。自分のニーズに合った契約形態を選びましょう。
不動産売却契約は法的な意味を持つ重要な書類です。契約書の内容をしっかりと確認し、不明点があれば不動産会社に質問しましょう。契約期間や解除条件、報告義務など、後々トラブルを避けるために必ず確認しておくべきポイントです。
特に、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、解約時に条件が厳しいことがあるため、注意が必要です。契約解除には所定の手続きが必要な場合もあるので、事前に確認しておきましょう。
契約後は、実際に売却活動がスタートします。物件の広告活動や内覧対応、価格交渉など、売却活動が進む中で売主として注意すべき点は以下の通りです。
売却が決まったら、次は決済や引き渡しの手続きを進めます。引き渡し前に物件の状態を再確認し、購入者との合意が得られたら契約を結びます。売却後の税金や費用についても確認し、必要な手続きを終えたら、無事に売却完了となります。
不動産売却初心者の方にとって、最初の一歩を踏み出すのは大きな挑戦ですが、情報をしっかり収集し、信頼できるパートナーと協力することで、スムーズに進めることができます。このガイドを参考に、安心して不動産売却を進めていきましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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