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2026年2月9日
「遺言執行者による不動産売却」と聞いて、手続きの複雑さや想定外の費用に不安を感じていませんか？実際、相続が発生した場合、登記手続きや売却契約の流れは【法律に基づいた厳格な運用】が求められ、手続きを誤ると売却価格が大きく変動したり、余計な税金や罰則のリスクも発生します。
たとえば、近年は相続登記の義務化が始まり、違反すれば過料が課されるなど、相続を巡る制度は年々厳しくなっています。不動産売却に必要な書類準備や登記原因証明情報など、専門的な知識が不可欠なシーンも多く、「何から手をつければいいかわからない…」と悩む方が急増しています。
「親族同士で手続きを進めた結果、書類不備で売却が半年以上遅れた」「想定外のリフォーム費用や税金で負担が膨らんだ」——こうした失敗事例も少なくありません。
このページでは、遺言執行者の正しい役割や不動産売却手続きの流れ、費用・税金の情報まで、実務で役立つ知識を解説します。最後まで読むことで、想定外の損失やトラブルを回避し、スムーズな相続と安心の資産承継を実現できるヒントが得られます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
遺言執行者は、被相続人の遺言内容を確実に実現するために選任される人物であり、民法上で明確に権限が定められています。特に不動産売却においては、遺言執行者が単独で売却手続きを進める法的な権限を持っている点が特徴です。相続登記の申請、売買契約の締結、売買代金の受領や財産の分配など、売却に必要な一連の業務を執行者が責任を持って行うことができます。これにより、相続人全員の同意が必要な煩雑な手続きを省略し、迅速かつ円滑な不動産売却が実現します。下記の表は、主な権限とその内容です。
| 項目 | 内容 |
| 不動産登記申請 | 相続登記・所有権移転を単独で実施 |
| 売買契約締結 | 不動産会社・買主と直接契約可能 |
| 売却代金管理 | 売却代金の受領・分配を執行 |
| 必要書類管理 | 登記識別情報や契約書類を準備・保管 |
遺言執行者は、遺言の内容を実行する「代理人」の立場であり、相続人や受遺者とは役割が明確に異なります。相続人や受遺者は財産を受け取る権利を持ちますが、遺言執行者は財産の名義変更や処分、必要な登記手続きなどの業務を遂行する責任者です。この違いを正しく理解することで、手続きの混乱やトラブルを未然に防ぐことができます。
| 役割 | 主な権限・責任 |
| 遺言執行者 | 不動産の売却・登記申請・代金分配などの執行 |
| 相続人 | 財産の取得・税金の申告・遺言執行状況の確認 |
| 受遺者 | 遺言による財産の受取り |
このように、遺言執行者は独自の強い権限を持ち、売却に必要な一切の処分や手続きを担います。
遺言執行者が不動産売却を行う場合、司法書士や弁護士などの専門家と連携することが極めて重要です。専門家は、登記申請書の作成や必要書類の整備、法的リスクの回避、税金の計算や分配方法のアドバイスなど、多岐にわたるサポートを提供します。特に、清算型遺贈や登記識別情報の管理、債務弁済が絡むケースでは専門的な知見が不可欠です。専門家と協力することで、手続きの正確性と迅速性が向上し、相続人や受遺者の安心感も大きく高まります。
専門家と連携する主なメリット
このような連携体制により、不動産売却のプロセス全体が安全かつ効率的に進みます。
遺言執行者による不動産売却を始める際、まず遺言書の内容を正確に確認することが必要です。遺言書には、不動産の売却や換価処分に関する指示、執行権限の範囲、清算型遺贈の明記があるかを精査します。特に「清算型遺贈」の場合、遺言執行者が単独で売却手続きを進める根拠となるため、内容の正確な把握が不可欠です。
登記原因証明情報は、登記申請時に必要となる重要書類です。これは遺言書そのものや検認済証明書、遺言執行者の選任を証明する資料などが該当します。これらの書類を適切に用意し、法務局への申請に備えます。
主な確認事項リスト
遺言執行者は、まず相続登記（名義変更）を行います。遺言内容に基づき、不動産の所有権を被相続人から相続人または遺贈受遺者名義へ変更します。清算型遺贈の場合、遺言執行者が単独で登記申請を行うことが可能です。
登記申請書には、登記原因証明情報（遺言書や検認証明書）、被相続人の戸籍謄本一式、遺言執行者の資格証明、登記識別情報などが必要となります。また、登録免許税の納付も必要です。
相続登記に必要な主な書類
| 書類名 | ポイント |
| 遺言書（検認済） | 登記原因証明情報として必須 |
| 被相続人の戸籍謄本 | 相続関係を証明 |
| 遺言執行者の資格証明 | 執行者であることを示す |
| 登記識別情報または権利証 | 不動産登記簿の名義人であることの証明 |
| 登記申請書 | 正確な内容記入が必要 |
不動産の名義変更が完了したら、遺言執行者が主体となり不動産会社と媒介契約を結び、買主との交渉を進めます。売買契約を締結する際は、遺言執行者が売主として契約書に署名・押印します。契約書には遺言執行者の権限や売却理由を明記し、トラブルを防ぎます。
決済時には、売却代金を遺言執行者名義の口座で受領し、所有権移転登記を行います。登記申請時にも遺言書や執行者の証明書類が必要です。売却後の税金（譲渡所得税等）にも注意が必要です。
売買契約・決済のポイント
売却代金の受領後、遺言執行者は相続人や受遺者への分配を行います。分配方法や割合は遺言書に従い、事前に明確な計算と記録が重要です。分配時は、各相続人への通知と分配報告を必ず行い、トラブル防止に努めます。
また、分配後には遺言執行者報酬の支払いも発生します。報酬額は遺言書記載や相続人間の合意、裁判所の決定などによって異なります。
分配時の主な流れ
このような流れで、遺言執行者による不動産売却は法的に適正かつ円滑に進められます。専門家との連携や適切な書類管理が、手続き成功の鍵となります。
遺言執行者の報酬は、遺言書に具体的な記載がない場合、相続人全員の協議または家庭裁判所の審判で決定されます。報酬の目安は財産の総額を基準に算出され、家庭裁判所の基準が参考にされることが多いです。下記のような相場が一般的です。
| 相続財産の価額 | 報酬の目安（裁判所基準） |
| 500万円以下 | 30万円程度 |
| 500万円超～5000万円以下 | 価額の2%～1%程度 |
| 5000万円超～1億円以下 | 価額の1%～0.5%程度 |
| 1億円超 | 価額の0.5%程度 |
報酬は財産の種類や執行業務の内容によって変動します。特に不動産売却に関わる場合は、現地調査や売却活動、登記申請など多様な業務が発生し、報酬額が加算されることもあります。遺言執行者の権限は強く、報酬の支払い時期や金額は事前に確認しておくことが重要です。
遺言執行者に親族が就任した場合、報酬の取り扱いは注意が必要です。遺言書で報酬の有無や金額が明記されていない場合、相続人間で協議し、合意が得られれば無償や減額で対応されることも珍しくありません。家庭裁判所に申し立てることで報酬額を決定してもらうことも可能です。
親族が遺言執行者となる場合の主な注意点は以下の通りです。
親族による執行は信頼性が高い反面、手続きや費用負担の公平性に注意が必要です。
遺言執行者による不動産売却では、売却活動に伴うさまざまな費用が発生します。主な費用項目をまとめると以下の通りです。
| 費用項目 | 内容・目安 |
| 登記費用 | 所有権移転登記：登録免許税や司法書士報酬など |
| 仲介手数料 | 不動産会社への手数料（売却価格の3%+6万円等） |
| リフォーム費用 | 売却前の修繕やクリーニング費用 |
| 残置物処理費用 | 家財撤去や不用品処分の費用 |
| 税金関連費用 | 譲渡所得税、印紙税、不動産取得税など |
これらの費用は売却代金から差し引かれるケースが多く、事前に見積りを取り、予算計画を立てておくことが大切です。
遺言執行者が不動産売却を担当した場合、相続人全員の同意を得る必要がなく、手続きが迅速に進行します。たとえば、遺言書で「特定の不動産を売却し、現金を分配する」と定められていたケースでは、遺言執行者が単独で売却に必要な登記や契約を行い、煩雑な合意形成や分配トラブルを回避できました。
主な成功ポイント
このように、事前準備と専門家の関与がスムーズな売却の鍵となります。
清算型遺贈で遺言執行者が不動産売却を進めた際、「必要書類の不備」や「登記申請の遅延」により売却が長期化する事例もあります。特に、登記識別情報や相続登記に必要な証明情報の不足は、買主との契約トラブルや売却価格の下落リスクを招きます。
失敗につながる主な要因
対処法
主な必要書類一覧
| 書類名 | 主な内容 |
| 遺言書 | 検認済みが必要 |
| 戸籍謄本 | 相続人・被相続人分 |
| 登記識別情報 | 権利証 |
| 登記申請書 | 法務局提出用 |
| 売買契約書 | 売却時に必要 |
| 委任状 | 必要に応じて |
不動産売却前の物件調査は、後々のトラブルを防ぐうえで極めて重要です。特に、残置物の処分や隣地との境界確認、権利関係の調査を怠ると、買主とのトラブルや追加費用が発生することがあります。
事前の確認ポイント
予防策リスト
このような対策を講じることで、売却プロセス全体のリスクを最小限に抑えることができます。
遺言執行者が不動産を売却する際には、主に相続税・譲渡所得税・所得税が関係します。まず、被相続人が亡くなった時点で相続人に対し相続税が発生し、不動産を相続または遺贈された場合は、その評価額に応じて課税されます。次に、相続した不動産を第三者へ売却すると、その売却益に対して譲渡所得税および住民税が課せられます。所得税は、譲渡所得として区分され、売却価格から取得費や必要経費、特別控除を差し引いた金額が課税対象となります。不動産の売却時には、これらの税金の概要と課税タイミングを正しく理解することが重要です。
| 税金の種類 | 発生タイミング | 主な課税対象 |
| 相続税 | 相続・遺贈時 | 不動産評価額など相続財産全般 |
| 譲渡所得税 | 相続不動産売却時 | 売却益（売却額－取得費・経費等） |
| 所得税 | 不動産売却利益発生時 | 譲渡所得に対する課税 |
相続や遺贈で取得した不動産を売却する際には、特例措置を活用することで税負担を軽減できる場合があります。特に注目されるのが「取得から3年以内に相続した土地を売却した場合の特別控除」です。この特例は、相続発生から3年以内に土地や建物を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。税務申告時には、必要書類として遺言書や登記識別情報、売買契約書、相続関係説明図などが求められます。申告漏れや書類不備はペナルティにつながるため、期限や必要書類を事前に確認し、正確に申告することがポイントです。
主な特例措置リスト
税負担を抑えるためには、節税対策を念頭に置いた計画的な売却が重要です。例えば、取得費加算の特例を利用することで、相続税の一部を不動産売却時の取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。また、売却時期を調整し長期譲渡所得として課税されるようにする、複数の不動産を分割して売却するなどの方法も有効です。さらに、必要経費やリフォーム費用なども適切に計上することで課税所得を減らすことが可能です。節税の具体策を実行するには、事前に司法書士や税理士など専門家へ相談し、最適なプランを立てることが大切です。
節税の工夫例
施行された新制度により、不動産の相続登記は取得を知った日から3年以内に行う必要があります。これは、長期間放置された「所有者不明土地」問題の解消を目的としています。相続登記の義務化により、遺言執行者も相続登記の申請責任を負うことになります。
主なポイント
相続登記の義務化で対象となるケース
このようなケースでは、期限内に確実な手続きを行うことが大切です。
遺言執行者は、遺言の内容に基づき不動産の相続登記や売却を実施する重要な立場です。登記申請時には、正確な書類準備が不可欠です。
遺言執行者による登記申請に必要な主な書類
| 書類名 | 内容・ポイント |
| 遺言書（検認済） | 裁判所の検認印が必要 |
| 遺言執行者の選任を証明する書類 | 家庭裁判所の選任審判書または遺言書記載 |
| 故人の戸籍謄本一式 | 相続関係の証明 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続関係の確認 |
| 不動産の登記識別情報 | 登記手続きに必須 |
| 登記申請書 | 正確な記載が必要 |
| 遺言執行者の印鑑証明書 | 本人確認用 |
対応策
相続登記の義務化に伴い、登記を怠った場合には過料などの罰則が適用されます。これにより、手続きの遅延や放置が大きなリスクとなります。
主な罰則内容
救済措置や回避法
罰則と救済措置の内容
| 項目 | 内容 |
| 過料対象 | 申請期限違反 |
| 金額 | 10万円以下 |
| 救済策 | 正当事由申告、専門家相談 |
早期に正確な申請を行い、罰則リスクを回避することが、遺言執行者や相続人にとって不可欠です。
遺言執行者を誰に依頼するかは、後々の手続きやトラブル回避に大きく影響します。下記のテーブルで司法書士・弁護士・親族の特徴を比較します。
| 選任対象 | 費用相場（報酬） | 実績・専門性 | 対応範囲 |
| 司法書士 | 10～30万円前後 | 不動産登記・相続登記に強い | 登記手続き、必要書類作成、換価処分など幅広い |
| 弁護士 | 20～50万円以上 | 法律トラブル対応に強い | 相続紛争・調停・訴訟も可能 |
| 親族 | 無料～低額 | 経験・知識にばらつきあり | 書類作成や登記は専門家へ依頼が必要な場合多い |
専門家に依頼することで、不動産売却や登記など複雑な手続きをスムーズに進めることができます。費用は発生しますが、安全性やトラブル予防を重視する場合は司法書士や弁護士の選任が安心です。
遺言執行者の選任方法には主に2つのパターンがあります。
選任後は、遺言執行者就任通知書や必要書類を作成・提出し、正式に権限を得ます。
選任の流れを理解し、手続きの不備を防ぐことが重要です。
遺言執行者に不正や重大な問題が発覚した場合、家庭裁判所に解任申立てが可能です。解任・交代の一般的な流れは下記のとおりです。
解任や交代は、遺言執行者の報酬や手続き進行に影響を及ぼすため、早期の相談がポイントです。
トラブル防止のためにも、選任時から信頼できる専門家を選ぶことが大切です。
不動産売却の際、遺言執行者が必要とする主な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 用途 |
| 遺言書（検認済み） | 売却権限の証明 |
| 登記済権利証または登記識別情報 | 所有者確認 |
| 遺言執行者の選任審判書 | 権限の証明 |
| 被相続人・相続人の戸籍謄本 | 相続関係の証明 |
| 不動産の固定資産評価証明書 | 税額算出など |
| 売買契約書 | 売却時に作成 |
| 本人確認書類 | 遺言執行者の本人確認 |
これらの書類を揃えることで、スムーズに売却手続きが進められます。
遺言執行者の報酬は、遺言書で定めがない場合、相続財産の価額に応じて決まります。一般的な目安は以下の通りです。
家庭裁判所が決定する場合もあり、専門家に依頼する場合は別途費用が発生します。親族が遺言執行者の場合は無償や低額に設定されることもあります。
遺言執行者が指定されていない場合、相続人全員の協議で執行内容を実行する必要があります。協議が難航したり、手続きが複雑化することもあるため、必要に応じて家庭裁判所へ遺言執行者選任の申立てができます。遺言の内容によっては、執行者がいないと実現できない事項もあるため注意が必要です。
清算型遺贈で不動産が売れない場合は、価格設定や売却方法の見直し、不動産会社の変更などが有効です。また、買取専門業者への相談や、賃貸運用に切り替える選択もあります。市場価格より高額での売却希望や物件の状態に問題がある場合は、リフォームや価格調整も効果的です。柔軟な対応が円滑な遺贈実現の鍵となります。
相続登記は義務化されており、相続発生を知った日から3年以内に申請が必要です。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。早めに登記を済ませることで、後々のトラブル防止や売却手続きの円滑化にも繋がります。
遺言執行者による不動産売却は、物件や手続きの状況にもよりますが、一般的には3〜6か月程度が目安です。主な流れは以下の通りです。
物件の特殊性や相続人同士の調整によって期間が延びることもあります。
登記識別情報（権利証）がない場合でも、不動産売却は可能です。司法書士による本人確認情報の作成や事前通知制度を活用することで対応できます。ただし、手続きが増えるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
親族が遺言執行者となる場合、費用負担を抑えやすい一方、専門的な知識や中立性に課題があることも。司法書士や弁護士などの専門家を選任すると、手続きの正確性やトラブル防止の観点で安心です。不動産売却や債務弁済が絡む場合、専門家の起用が推奨されます。
不動産売却による譲渡所得税の申告は、売却によって得た現金を受け取る相続人や遺贈受遺者が行うものです。遺言執行者は売却手続きや分配に至るまでの業務を担い、税務申告に関するサポートも行う場合がありますが、最終的な申告責任は現金を受け取る側が負います。税理士など専門家への相談も選択肢として非常に有効です。
不動産売却に関するトラブルが発生した際は、まず遺言執行者を通じて司法書士や弁護士などの専門家へ相談するのが安全です。特に相続分配や登記、税務などの分野では高度な専門知識が求められることが多く、早い段階で専門家へ依頼することで、複雑な問題もスムーズに解決へと導くことができます。無料相談を実施している事務所も多いため、気軽に問い合わせてみるのも良いでしょう。
遺言執行者による不動産売却をスムーズに進めるには、専門家への無料相談を活用することが大切です。申込みの方法は、各専門事務所のウェブサイトや電話窓口から簡単に行うことができます。事前に以下の書類や情報を準備しておくと、相談がより円滑に進みます。
特に、遺言執行者としての権限の確認や売却手続きの流れ、必要書類について具体的な説明を受ける際には、これらの資料を事前に揃えておくことでスムーズなアドバイスが受けられます。ほとんどの専門家は初回相談を無料で受け付けているため、誰でも気軽に利用しやすい仕組みとなっています。
不動産売却の第一歩は、信頼できる査定サービスの選定です。査定サービスを選ぶ際は、複数の会社を比較し、実績や口コミ、専門家の対応力をチェックすることが重要なポイントとなります。選び方と利用手順を以下にまとめます。
| 選び方のポイント | 内容 |
| 実績・専門性 | 遺言執行者案件の取扱い実績や専門家の資格・経験を重視 |
| 査定の透明性 | 査定方法や根拠を明確に説明してくれる会社を選ぶ |
| サポート体制 | 売却後の税金や登記手続きまでワンストップでサポートする体制があるか |
| 無料相談の有無 | 初回相談や査定が無料かどうかを確認 |
利用手順は以下の通りです。
複数社に相談することで、適正な売却価格や手続きの違いを把握できます。
遺言執行者による不動産売却相談にはさまざまなケースがあります。例えば、「清算型遺贈で売却して現金分配を希望するケース」「登記識別情報や必要書類の不備で困っているケース」「相続人同士で意見が分かれているケース」など、多種多様な相談が寄せられています。
信頼できる専門家の特徴として、以下の点が挙げられます。
安心して任せるためには、報酬体系が明確であることや、過去の相談事例や利用者の口コミ評価を参考にすることも非常に有効です。実際に、「初回相談から売却・登記完了までワンストップでサポートできた」といった評価を受けている専門家が多く選ばれています。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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株式会社東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。地元密着で豊富な実績とノウハウを持つ同社は、マンション、一戸建て、土地の査定や売却買取のご相談を専門としています。お客様のニーズに合わせた最適な価格設定のアドバイスや、不動産の価格や成約に関するノウハウは、同社の強みとして多くのお客様からの信頼を得ています。また、不動産売却に関する税金や節税のガイドも提供しており、お客様の利益を最大化するためのサポートを行っています。
