江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年2月15日
「相続した不動産の売却を検討中だけど、何から手を付ければいいのか分からない」と感じていませんか？近年、相続登記が義務化され、違反時には過料が科されるなど、制度が大きく変化しています。さらに、相続した家や土地を売却する際には控除や取得費加算などの税制特例を使いこなす必要があり、書類や手続きも非常に複雑です。
不動産の名義変更や遺産分割協議、兄弟間の合意形成など、現場では「想定外のトラブル」や「書類不備による売却遅延」が相次いでいます。相続の発生件数は非常に多く、そのうち多くが共有名義や空き家の問題を抱えているという傾向も見られます。特に、売却を先延ばしにすると固定資産税や管理費が年間で大きな負担となるケースも少なくありません。
「知らないうちに損していた…」そんな事態を避けるために、正しい流れや法改正ポイント、税金対策まで実践的に解説します。最後まで読むことで、相続不動産の売却に必要な知識と準備がすべて分かり、安心して次の一歩を踏み出せます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
相続登記が義務化され、相続発生から一定期間内に名義変更をしない場合は過料が科されるようになりました。不動産を売却するには、まず名義を相続人へ変更する必要があり、これを怠ると売却自体ができません。法改正により迅速な手続きが求められるため、相続が発生したら早めに登記や遺産分割協議を済ませましょう。
相続不動産売却の基本ステップ
この流れを踏まえ、必要な書類や手続きを事前にリストアップしておくとスムーズに進められます。
相続登記の義務違反に対しては、過料が科される可能性があります。また、新たに「検索用情報申出」という制度が始まり、登記簿情報の検索がより簡易になります。これにより、不動産の現状確認や売却準備がしやすくなりました。早期に名義変更を済ませておくことで、売却時のトラブルや追加費用の発生を防ぐことができます。
被相続人居住用財産の3,000万円控除は、相続した住宅や土地を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。法改正以降、適用要件が厳格化され、被相続人が一定期間居住していたことや、売却までの期間制限などが新たに設けられました。
適用要件の主な変更点
この控除を活用することで、譲渡所得税を大幅に軽減できます。適用条件を事前にチェックし、必要書類（住民票、売買契約書、登記簿謄本など）も漏れなく準備しておきましょう。
空き家3,000万円控除は、相続した空き家を売却した際に利用できる特例ですが、今後は単独相続と共有相続で適用範囲が明確に分かれます。
| 区分 | 単独相続 | 共有相続 |
|---|---|---|
| 控除額 | 最大3,000万円 | 各相続人ごとに按分（例：2人なら各1,500万円） |
| 適用条件 | 被相続人が一人暮らしで死亡、売却まで賃貸・事業利用なし | 全相続人の同意、共有者全員が売却に参加 |
| 必要書類 | 被相続人の住民票除票、固定資産税評価証明など | 共有者全員の印鑑証明・同意書 |
空き家の売却では、耐震基準を満たしたリフォームや解体が求められる場合もあり、事前の条件確認が重要です。共有相続の場合は売却益の分配方法や税金の計算も複雑になるため、早期から専門家へ相談することが安心につながります。
相続した不動産を売却する際は、確実な手続きと税制のポイントを押さえることが重要です。近年の法改正や特例制度によって、売却のタイミングや書類の準備、税金の優遇策が複雑化しています。正しい手順を踏むことで、余計なトラブルや税負担を回避できます。
主な流れは以下の通りです。
各ステップで必要な書類や注意点が異なるため、事前準備が不可欠です。
相続が発生したら、まず相続人全員の確認と遺産分割協議書の作成が必要です。相続人の確定には戸籍謄本や住民票が必要で、遺産分割協議書には全員の署名・押印が求められます。
主な準備事項は以下の通りです。
相続人が複数の場合、トラブル回避やスムーズな協議進行のため、専門家のサポートを受けることが推奨されます。
共有名義の土地や家屋を売却する場合、すべての相続人の同意が不可欠です。特に兄弟間で意見が分かれるケースでは、分割協議の進め方がポイントとなります。
下記は共有名義売却時の実務ポイントです。
| 手続き | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 共有者全員の同意 | 売却について書面で合意 | 1人でも反対があると売却不可 |
| 売却価格の決定 | 公正な査定で納得感を出す | 査定は複数社で比較 |
| 税金の分配 | 持分割合で分ける | 確定申告時に各自の持分で申告 |
合意形成が難しい場合、調停や弁護士の介入を検討します。売却益の配分や税務申告も分割協議に盛り込むことが重要です。
遺産分割協議が終われば、速やかに相続登記（名義変更）を行います。法務局での手続きには遺産分割協議書・戸籍謄本・登記簿謄本・固定資産評価証明書などが必要です。
名義変更後、売却前に不動産会社への査定依頼を行います。査定は一括サイトの活用で複数社から見積もりを取り、相場感を把握しましょう。
媒介契約には「専任」「専属専任」「一般」の3種類があり、下記のテーブルで比較します。
| 媒介契約の種類 | 特徴 | 推奨ケース |
|---|---|---|
| 専任媒介 | 1社限定、販売状況報告義務あり | じっくり売りたい場合 |
| 専属専任媒介 | 専任より制約が多い | 早期売却希望時 |
| 一般媒介 | 複数社と契約可能 | 広く買い手を探したい場合 |
媒介契約後は販売活動、内覧対応、価格交渉、売買契約締結へと進みます。
名義変更後、特に土地の場合は測量や境界確定が重要です。これによりトラブル回避や高値売却につながります。
主な手続きは以下の通りです。
隣地との境界が不明確な場合、売却後の紛争リスクが高まります。測量費用は数十万円かかることもあるため、事前の資金計画も大切です。境界確定により、買主の安心感も高まりスムーズな売却が期待できます。
相続不動産売却で最も大きな負担となるのが譲渡所得税です。計算式は下記の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
譲渡所得に対して、以下の税率が適用されます。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 約39.63％ |
| 5年超（長期譲渡） | 約20.315％ |
ポイント
取得費が不明な場合は、売却価格の約5％を取得費として計算できます。ただし、被相続人が取得時の契約書や領収書が残っていれば、そちらを優先しましょう。
相続税の取得費加算特例
ポイント
譲渡所得税以外にも、売却時にはさまざまな税金や費用が発生します。
主な必要費用の一覧
| 項目 | 内容 | 概算目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 所有権移転時に必要 | 評価額の0.4％ |
| 印紙税 | 売買契約書に必要 | 数千円～数万円 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
売買契約時には印紙税が必要です。契約金額によって印紙税の額は異なりますが、例えば1,000万円超～5,000万円以下の場合は1万円が目安となります。
また、不動産会社に依頼する場合の仲介手数料は下記が一般的です。
ポイント
注意点
これらの税金・費用を事前に把握し、必要な手続きを進めることが相続不動産売却を成功させるポイントです。
相続した不動産を売却した際、譲渡所得が発生する場合は原則として確定申告が必要です。特に売却益が20万円を超えるケースでは必ず申告が必要となります。譲渡所得がゼロ、もしくは損失の場合や、特例控除を活用しても税額が発生しない場合でも、特例適用のために確定申告が求められるケースが多いので注意してください。申告期限は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。申告を怠ると控除や特例が適用できなくなるリスクがあるため、期限内に必ず手続きを済ませましょう。
確定申告を怠った場合、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。無申告加算税は納税額の5～20％、延滞税は年利約7.3％（一定期間以降は年利約14.6％）が上乗せされます。また、特例控除や取得費加算の特例などの税制優遇が受けられなくなり、本来よりも高額な税負担となる恐れがあります。さらに、悪質な場合は調査の対象となることもあるため、期限内の申告が非常に重要です。
相続不動産売却の確定申告で必要となる主な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 主な内容・用途 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 売却金額や経費の内訳を記載 |
| 売買契約書 | 売却金額や売買相手を証明 |
| 登記事項証明書 | 不動産の所有権証明 |
| 相続関係説明図 | 相続人の関係を示す図 |
| 取得費証明資料 | 取得価格や相続税の明細など |
| 仲介手数料等の領収書 | 売却にかかった経費証明 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産の評価額証明 |
| 身分証明書 | 本人確認用 |
| 振込先口座情報 | 還付金の受取先 |
確定申告の提出方法は、税務署窓口・郵送・e-Tax（電子申告）のいずれかを選択できます。書類の記入については、国税庁の申告書作成コーナーなどを活用すると分かりやすく、記入ミスの防止にもつながります。特例や控除を利用する場合には、各制度ごとに定められた要件や必要書類を必ず事前に確認しておきましょう。
税理士に確定申告を依頼する場合の費用相場は10万円から30万円程度となっています。譲渡所得の計算が複雑であったり、特例の適用判断や申告書類の作成をすべて任せられるため、はじめての方や手続きに不安がある場合は安心して進めることができます。一方、自分で申告する場合は費用を抑えられる点が大きなメリットです。ただし、記入ミスや要件の誤認があると税制優遇が受けられないことや、追加納税のリスクが生じる可能性も考えられます。時間や手間、リスクを総合的に比較し、自分にとって最適な方法を選択することが重要です。
取得費加算の特例は、相続税を納めている場合に限り、相続した不動産を「相続開始日から3年10ヶ月以内」に売却したときに、支払った相続税の一部を取得費として加算できる制度です。これによって譲渡所得が圧縮され、売却時の税負担を大きく軽減することができます。
取得費加算特例 適用のポイント
| ケース例 | 売却価格 | 取得費 | 相続税加算額 | 譲渡所得 | 税額（20.315%の場合） |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 約5,000万 | 約3,000万 | 約500万 | 約1,500万 | 約304.7万 |
| B | 約4,000万 | 約2,500万 | 約800万 | 約700万 | 約142.2万 |
| C | 約3,500万 | 約2,000万 | 0 | 約1,500万 | 約304.7万 |
ポイント
空き家特例や居住用財産の3,000万円控除は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる強力な制度です。これらを利用するには詳細な条件を満たす必要があるため、下記の要件をしっかり確認することが大切です。
空き家特例の要件
居住用財産3,000万円控除の要件
主な注意点
家なき子特例は、相続人が自分名義の住宅を所有していない場合に小規模宅地等の特例が利用できる制度ですが、近年要件が厳格化されています。
改正された主な条件
この特例を活用することで、相続税評価額の大幅な圧縮が可能となり、相続不動産の売却戦略にも大きな影響を及ぼします。事前の相談や必要書類の準備を早めに行うことが重要です。
相続不動産の売却を成功させるには、まず正確な査定が必要不可欠です。不動産会社へ査定依頼をする際は、相続登記が完了しているかを事前に確認し、必要書類を用意しておくことで手続きがスムーズになります。査定時には、物件の立地や築年数、面積、接道条件、現況（空き家・居住中など）が主な評価ポイントとなります。
特に、相続した空き家や築年数が古い物件、再建築不可の土地などは評価が大きく変動しやすいため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが推奨されます。下記の書類や情報を整理しておくことで、査定の正確性が高まります。
査定額に納得がいかない場合は、再査定や他社への相談も検討し、相場感を養うことが大切です。
相続空き家や再建築不可土地を売却する際は、通常とは異なる査定ポイントを意識する必要があります。空き家の場合は維持管理の状態や建物の老朽化度合いが価格に大きく影響します。再建築不可土地の場合は、現状利用や近隣との調整が重要な判断材料となります。
価格最大化のために意識したいポイントは以下です。
特殊な物件は、一般の市場流通よりも専門業者や買取会社の方が有利な条件を提示できる場合も多いため、幅広く相談し交渉することが大切です。
相続不動産の売却方法には、「買取」「仲介」「不動産オークション」の3つの代表的な手段があります。それぞれの特徴とおすすめのケースを下記の表にまとめました。
| 売却方法 | 特徴 | おすすめケース |
|---|---|---|
| 買取 | 即時売却・現金化、価格は市場より低め | 迅速な現金化、空き家や管理困難な物件 |
| 仲介 | 市場価格で売却、売却まで時間がかかる | 価格を重視、立地や状態が良い物件 |
| オークション | 透明性が高く、入札で価格が決まる | 希少性が高い、特殊な不動産の売却 |
買取は価格よりもスピードや確実性を重視する場合に適しています。仲介は時間をかけてでも高値での売却を目指す方に向いています。不動産オークションは独自性や希少性のある物件の売却に効果的です。
相続した土地が共有名義である場合、売却には原則として全相続人の同意が必要です。合意が難しい場合には、以下のような方法が活用できます。
持分売却を活用すれば、現金化を急ぐ相続人が自分の権利のみを売却し、残る共有者が後にまとめて全体を売却することも可能です。共有不動産はトラブルの原因となりやすいため、早めに不動産会社や専門家へ相談し、最適な方策を選択しましょう。
相続不動産売却で起こりやすいトラブルと、回避策を以下にまとめました。
| トラブル内容 | 主な原因 | 有効な対策 |
|---|---|---|
| 1. 相続人間の意見対立 | 遺産分割協議の不成立 | 早期の協議と第三者（専門家）利用 |
| 2. 登記未了で売却不可 | 登記手続きが未完了 | 速やかな相続登記申請 |
| 3. 空き家の管理費用増大 | 売却まで長期化 | 早期売却や買取の検討 |
| 4. 借地権・借家権の権利関係 | 複雑な権利構造 | 事前に権利調査と合意形成 |
| 5. 税金計算の誤り | 控除・特例の未適用 | 必要書類の整備と専門家に確認 |
| 6. 3000万円控除の要件ミス | 居住実態や期限誤認 | チェックリスト活用・要件確認 |
| 7. 買取価格トラブル | 複数社比較不足 | 一括査定や相見積もりの実施 |
| 8. 共有名義の売却不可 | 1人でも反対者がいる | 持分売却や調停の検討 |
| 9. 確定申告ミス・遅延 | 必要書類不足 | 事前準備と申告期限厳守 |
| 10. 老朽化・違法建築物件 | 解体や修繕費用負担 | 専門会社への相談と費用試算 |
このようなリスクは、事前準備と正確な情報収集によってかなりの部分を回避できます。
遺品整理や借地権が関係する相続不動産の売却は、通常よりも時間や手間がかかることがあります。遺品整理では不用品の処分費用や作業負担が大きくなりやすく、貴重品の見落としや親族間トラブルが発生することもあります。借地権の場合は地主との交渉や借地権価値の査定も必要となり、売却時には契約条件の調整も求められます。
特殊なケースでは、早めの行動と専門家のアドバイスがリスクの軽減につながります。
相続不動産の売却では、税理士・司法書士・不動産会社など、それぞれの分野の専門家を活用することでトラブルの回避や節税の可能性が広がります。特例や控除の適用漏れや申告誤りも、プロによる確認で防ぐことができます。
信頼できるパートナーと連携し、スムーズな売却や資産の保全を目指しましょう。
配偶者居住権は、残された配偶者が自宅に引き続き住み続けることができる権利です。配偶者居住権が設定された不動産を売却する際には、売却の可否や価格査定に特別な調整が必要となる場合があります。
配偶者の生活を守りつつ、相続人全体の利益を最大化するには、早めの情報共有と専門家の調整が重要となります。
相続不動産を売却するには、まず相続登記（名義変更）を行う必要があります。これが完了していないと売却手続きが進められません。相続登記は義務化され、登記の遅延には過料が科される可能性があるため、相続が発生したら早めに名義変更を行いましょう。
相続不動産を売却するには、以下の基本ステップを踏みます：
事前に必要書類を揃えておくと、手続きがスムーズに進みます。
相続登記が義務化されたことにより、相続後の一定期間内に登記を行わなければ、過料が科されるリスクがあります。また、新たに「検索用情報申出」制度が始まり、登記簿情報の確認が容易になりました。早期に名義変更を済ませておくことが、売却時のトラブルを防ぐ鍵です。
相続した住宅や土地を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。法改正により、適用要件が厳格化されています。被相続人が直前まで居住していたことや、売却までの期間制限を守ることが求められます。
空き家の売却においても、3,000万円控除が適用される特例がありますが、単独相続と共有相続で条件が異なります。共有相続の場合は全相続人の同意が必要で、売却益の分配方法や税金の計算も複雑になります。
共有名義の不動産を売却する場合、全相続人の同意が不可欠です。意見が分かれる場合は、調停や弁護士の介入が必要になることもあります。
土地の売却時には、境界確定や測量が重要です。隣地所有者との調整や測量費用がかかる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
相続不動産売却には多くの書類が必要です。主な書類としては、戸籍謄本、遺産分割協議書、登記簿謄本、固定資産評価証明書などが挙げられます。これらを揃えることで、手続きを円滑に進めることができます。
相続不動産売却時の譲渡所得税は、譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用の計算式で求められます。所有期間によって税率が異なり、5年以下の短期譲渡と5年以上の長期譲渡で税率が異なるため、所有期間の確認が重要です。また、相続税を支払っている場合は、その一部を取得費に加算できる「取得費加算特例」を活用することができます。
相続不動産を売却した際、譲渡所得が発生すれば、確定申告が必要です。特に売却益が20万円を超える場合は必ず申告を行いましょう。申告しないと、控除や特例が適用されず、余計な税負担が生じることがあります。
相続不動産を売却する方法には、「買取」、「仲介」、「オークション」があります。買取は即時現金化が可能ですが、価格が市場相場より低くなることがあります。仲介は市場価格で売却できますが、時間がかかることがあります。オークションは透明性が高く、希少な不動産に向いています。
相続不動産の売却においては、税理士、司法書士、不動産会社などの専門家を活用することで、トラブル回避や税金対策がスムーズに進みます。また、生前に遺言書や家族信託を作成しておくと、相続発生後の問題を未然に防ぐことができます。
相続不動産の売却は手続きが多く、税制も複雑ですが、正しい知識と準備をすることで、トラブルや税負担を最小限に抑えることができます。早期に専門家に相談し、適切な対策を取ることが成功のカギです。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
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