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2026年3月6日
相続が発生し、「遺言執行者として不動産売却ができるのか」「手続きや権限範囲が合っているか」と悩んでいませんか？近年、遺言執行者が単独で不動産の登記申請・売却を行えるケースが増加しており、実際に多くの相続登記が日々実施されています。しかし、遺言内容によっては「遺贈」と「相続させる」の文言の違いだけで手続きや必要書類がまったく異なり、対応を怠ると売却が成立しない、あるいは余計な費用が発生する可能性もあります。
特に、不動産の名義変更を怠った結果、売却が進まず資産の換価や分配が大幅に遅れるケースも少なくありません。相続人や第三者とのトラブル、登記申請のミスによる手続きやり直しも頻発しています。「必要な登記はどこまで？」「清算型遺贈のときは何に注意？」といった具体的な疑問を持つ方も多いことでしょう。
本記事では、実務上の注意点から登記申請に必要な書類リストまで、わかりやすく解説します。最後までお読みいただくことで、遺言執行者として迷うことなく不動産売却を進めるための具体的な判断基準と、失敗しないための手順が明確になります。
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住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
遺言執行者とは、遺言の内容を実現するために選任される者を指します。民法1012条は遺言執行者の任務を明記し、1013条は相続人の妨害行為を無効とする規定です。遺言執行者は、財産の管理、名義変更、不動産の売却などの広範な権限を持ちますが、遺言内容や不動産の種類によって、その権限の及ぶ範囲は異なります。
改正前は、遺言内容によって遺言執行者が単独で不動産登記申請できるかどうか判断が分かれていました。改正後は、特に「遺贈」と明記されている場合に、遺言執行者が単独で登記申請や売却を進めることが可能となりました。これにより、相続人の協力が不要となるケースが明確化されています。下記のテーブルで権限の違いを整理します。
| 遺言の種類 | 単独申請可否 | 相続人の同意 |
| 遺贈（明記） | 可能 | 不要 |
| 相続させる遺言 | 不可 | 必須 |
| 清算型遺贈 | 可能 | 不要 |
清算型遺贈は、遺言執行者が不動産を売却し、その代金を分配する方式です。特定財産承継遺言では、特定の財産を特定の受遺者に承継させることが主眼となります。実務上、清算型遺贈では遺言執行者が単独で登記や売却を行えるため、迅速な手続きが可能です。特定財産承継の場合は、受遺者や相続人の協力が必要となる点に注意が必要です。
遺言執行者は遺言書で指定するほか、指定がない場合は家庭裁判所に申し立てて選任してもらうことができます。指定された遺言執行者は、速やかに相続人に対して就任通知を行う義務があります。これにより、相続人は遺言執行者の権限を理解し、手続き上の混乱を防止することができます。
遺言書に記載する場合の文言例として、「本遺言の執行者として○○を指定する」と明記します。家庭裁判所で選任する場合の手続きフローは以下の通りです。
これらのフローを確実に行うことで、遺言執行業務がスムーズに進みます。
遺言執行者は、相続財産全体の管理権限を持ち、特に不動産については名義変更や売却、管理業務を一手に担います。不動産の地目変更や換価処分など、登記や分配に関する専門的な知識が求められるため、司法書士や専門家への相談も有効な手段となります。
遺言執行者は、動産・不動産を問わず、相続財産の管理・処分権限を有します。民法1013条により、相続人が執行者の業務を妨害する行為は無効とされ、執行者が適切に業務を遂行できるよう法的に保護されています。これにより、相続財産の円滑な承継や売却が実現しやすくなっています。
不動産売却を進める際、遺言執行者が最初に行うべきは遺言書の内容確認です。権限が大きく異なるため、「遺贈」と「相続させる」の文言を明確に判定する必要があります。
主なチェックポイント
文言チェックリスト（抜粋）
| 判定項目 | 判定基準例 |
| 「遺贈する」文言 | 「〇〇をAに遺贈する」 |
| 「相続させる」文言 | 「〇〇をAに相続させる」 |
| 清算型遺贈 | 「不動産を売却し現金を分配」 |
これらを基に、清算型遺贈の場合は遺言執行者が売却権限を持ちます。正確な文言判定が手続きの成否を分けるため、細かく確認しましょう。
遺言執行者は任務開始後、速やかに財産目録を作成し、相続人や受遺者に状況を通知することが重要です。
主な手順
任務開始通知書の例
| 書類名 | 内容の要点 |
| 任務開始通知書 | 遺言執行者就任の旨・財産目録の送付案内 |
| 財産目録 | 不動産の所在・評価額・権利関係 |
通知時のポイント
被相続人名義のままでは、不動産売却はできません。
売主名義を変更せずに売却契約を締結すると、所有権移転登記ができず、買主に所有権が移転しないためトラブルの原因となります。
不動産登記前の主なリスク
例外規定（緊急処分）
やむを得ない事情がある場合、家庭裁判所の許可を受けて一時的な処分が認められることもあります。ただし、原則は相続登記後に遺言執行者名義への変更が必要です。
このように、登記手続きを正しく進めることが不動産売却における大前提となります。
遺言執行者が不動産売却の登記を進める流れは次のとおりです。
・清算型遺贈かどうかを確認
強調ポイント
相続登記の申請書は正確に作成する必要があります。遺言執行者が申請人となる場合、氏名・住所・遺言執行者である旨を明記します。登記原因証明情報には遺言書の写しや検認調書が必要です。登記識別情報は、登記完了後に新しい名義人へ発行されます。
| 申請書記載事項 | ポイント |
| 申請人 | 遺言執行者名と住所 |
| 登記原因 | 遺贈または相続 |
| 添付書類 | 遺言書、印鑑証明、戸籍謄本 |
ポイント
相続登記には多くの書類が必要です。主な必要書類は次の通りです。
準備ポイント
不動産売却にあたっては、まず不動産会社へ査定依頼を行い、適正な売却価格を決定します。媒介契約の種類（専任・一般）や手数料、売却活動の進め方についても事前に説明を受けておくことが大切です。売買契約締結の際は、遺言執行者が売主として契約に臨みます。
査定・売却の流れ
媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。売却価格は複数社の査定結果や周辺相場を参考に決定します。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
| 専属専任 | 1社のみ、積極的な販売活動 |
| 専任 | 1社のみ、自由度高い |
| 一般 | 複数社と契約可能 |
注意点
売買契約成立後、決済日に買主から売買代金を受領し、同時に物件の引き渡しと所有権移転登記を行います。登記申請は司法書士に依頼するケースが多く、必要書類を事前に準備しておくことが円滑な手続きにつながります。
決済・登記の主な流れ
遺言執行者は売主として売買契約書に記名押印し、決済時には登記に必要な書類一式を準備します。所有権移転登記申請時には、遺言書や登記識別情報、印鑑証明書などを提出します。
主な必要書類
ポイント
清算型遺贈による不動産売却では、遺言執行者が中心となり、法定代理権を活用してスムーズな手続きを進めることが求められます。不動産を現金化し、受遺者や相続人への分配を行うためには、以下の点に注意が必要です。
清算型遺贈であることが明記されているかをまず確認します。
遺言執行者は単独で相続登記から売却まで手続きを進めることが可能です。
登記申請や売買契約に必要な証明書類や登記原因証明情報を事前に用意しましょう。
特に、複数の相続人や受遺者がいる場合は、分配方法や税金面でのトラブルに発展しやすいため、手続きを正確に行うことが重要です。
清算型遺贈による不動産売却の流れは、以下のようになります。
ポイント
清算型遺贈による登記申請では、登記申請書や登記原因証明情報の記載内容が重要となります。
| 書類名 | 主な記載内容 | 注意点 |
| 登記申請書 | 不動産の表示、登記の目的、申請人（遺言執行者） | 申請人欄は遺言執行者名義 |
| 登記原因証明情報 | 「令和●年●月●日遺言に基づく清算型遺贈」等 | 遺言書の内容を明記 |
登記識別情報も遺言執行者が取得します。申請時の添付書類には、遺言書の原本・戸籍謄本・遺言執行者の選任書類などが必要となるため、書類の抜け漏れがないように十分注意しましょう。
相続人が不存在の場合、清算型遺贈では特別な対応が求められます。遺言執行者は、家庭裁判所への申し立てや公告手続きなどを行い、適切に登記を進める必要があります。
相続人不存在が確定するまで公告期間（通常6か月）を設けます。
公告終了後、裁判所の指示に従い、財産の帰属や登記手続きを進めます。
最終的に、財産が公的機関へ帰属する場合もあれば、遺言による受遺者がいればその者に帰属します。
このような場合も、司法書士や弁護士など専門家への相談を強く推奨します。
換価処分型遺言の場合、遺言執行者は不動産の売却とその後の現金分配まで一貫して対応します。手続きの流れは以下の通りです。
分配時には、各受遺者への送金明細や分配証明書を作成し、後日のトラブル防止に努めることが重要です。遺言執行者報酬の支払い時期や費用の負担者も明確にしておくと安心です。
不動産売却時には譲渡所得税が発生します。税金計算や精算フローを正しく理解しておくことが重要です。
| 項目 | 内容 |
| 譲渡所得税 | 売却価格－取得費－譲渡費用 |
| 特別控除 | 条件により3,000万円控除が可能 |
| 税金の申告 | 翌年の確定申告で納付が必要 |
ポイント
これらの手続きを確実に進めることで、遺言執行者としての責任を全うできます。
遺言執行者の報酬は、遺言書で金額が定められていない場合、家庭裁判所が妥当な額を決定します。報酬は相続財産の規模や内容により異なり、目安としては相続財産の1～2％程度が一般的です。家庭裁判所の基準例を参考に、下表にまとめます。
| 相続財産額 | 報酬の目安 |
| 1,000万円以下 | 20万円前後 |
| 1,000万円～5,000万円 | 1～1.5％程度 |
| 5,000万円超 | 1％前後 |
報酬の支払いは、原則として相続財産から支払われます。遺言執行者の選任後、相続人による合意がない場合は、家庭裁判所へ申立てを行い、決定された金額を支払う流れになります。
親族が遺言執行者の場合、無償で行うケースも多いですが、実際には報酬を請求することも可能です。司法書士や弁護士といった専門家を起用した場合は、報酬規定に基づき請求されます。司法書士の事務所によると、報酬額には相続財産の規模や業務の難易度が反映されます。
報酬の支払い時期は、遺言執行業務が完了した後が一般的です。なお、事前に一部を仮払いすることも可能ですが、最終的な業務完了時に残額を清算します。
遺言書に報酬額を記載する場合、文章例として「遺言執行者の報酬は相続財産の○％とする」や「報酬は相続財産から支払う」と明記します。相続人とのトラブルを防ぐためにも、具体的な記載が推奨されます。
以上のルールを守ることで、執行者も相続人も安心して手続きを進められます。
不動産の売却には、さまざまな税金や手数料が発生します。遺贈や相続による取得後に不動産を売却した場合、譲渡所得税や登録免許税などが必要です。加えて、不動産会社への仲介手数料や司法書士への登記費用も発生します。手続きの流れや必要書類を事前に把握しておくことが大切です。
相続や遺贈で取得した不動産を3年以内に売却した場合、「3,000万円特別控除」が適用されるケースがあります。譲渡所得税の計算時に、譲渡価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いて課税額を算出します。不動産の取得日や相続日、売却日などを正しく把握し、控除の対象となるか事前に確認してください。
| 内容 | 概要 |
| 譲渡所得税 | 売却益に対し課税。3,000万円特別控除の適用可 |
| 3,000万円特別控除 | 相続後3年以内の売却で適用。一定要件を満たす必要あり |
| 必要書類 | 登記事項証明書、身分証明書、相続関係説明図など |
不動産売却時の登録免許税は、所有権移転登記の際に土地や建物評価額の0.4％（相続登記）や2％（売買登記）などがかかります。仲介手数料は一般的に「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が目安です。これらの手数料や司法書士報酬などは譲渡所得の計算上、経費として控除が認められるため、領収書などの証明書類は必ず保管しておきましょう。
これらの費用や手続きについては、専門家に相談することでトラブルや損失を防げます。
相続人が遺言執行者の売却手続きに異議を唱えた場合、無効を主張して法的手続きを行うケースが発生します。特に「全財産を相続させる」といった文言の場合、遺言執行者の単独売却権限が制限されることがあります。過去には、相続人が売却に同意せず、登記申請や換価処分が無効と認定された例も存在します。
下記は主なトラブルパターンとその対策です。
| トラブル例 | 内容 | 防止策 |
| 相続人の同意がない | 売却登記が進まない | 事前に遺言内容を相続人へ説明 |
| 遺言文言の不明確さ | 権限の範囲で争い | 専門家による遺言書チェック |
| 妨害行為 | 売却手続きの遅延 | 手続きの進行を記録・証拠保存 |
遺言執行者が指定されていても、遺言文言が不明確な場合や相続人の権利を侵害する形で不動産を売却した場合、後に売却自体が無効と判断されることがあります。無効と認定された場合、買主との契約解除や所有権の取り戻し手続きが必要となります。こうした状況になった場合、関係資料や登記記録を整理し、すみやかに法的手続きを進めることが重要です。売却前に司法書士や弁護士など専門家へ相談し、リスク回避策を講じましょう。
共同で遺言執行者が指定されている場合や不動産が複数ある場合、各執行者の合意が必須となります。特に清算型遺贈や共有名義不動産の売却時には、全執行者が手続きを連名で行う必要があり、個別判断が求められる場面が多いです。
| ケース | 必要な対応 | 注意点 |
| 共同執行者 | 全員の連署・合意 | 意見対立時は家庭裁判所へ申立て |
| 複数不動産 | 各物件ごとの権限確認 | 売却対象の明記と分配基準 |
地目変更や共有名義になっている不動産を売却する場合、遺言執行者単独での手続きができないケースがあります。共有者全員の同意や署名が必要となり、手続きが複雑化します。また、地目変更には所定の申請書類や証明書が必要となるため、事前に法務局や専門家に問い合わせることが望ましいです。
売却登記の際に法務局が申請を拒否することや、相続人が遺言執行者の解任を求めるケースが考えられます。申請却下や執行者解任のリスクを避けるためにも、事前に手続き内容を法務局へ確認することが有効です。
| トラブル | 主な対応策 |
| 登記拒否 | 追加書類の提出、内容修正、異議申立て |
| 執行者解任請求 | 裁判所への正当事由の説明・証拠提出 |
登記申請が拒否された場合は、法務局に理由を確認し、必要書類の再提出や内容修正を速やかに実施します。異議申立てが必要な場合は、具体的な根拠を整理し、専門家の助言を受けながら手続きを進めましょう。また、相続人から執行者解任を申し立てられた場合には、執行業務に重大な瑕疵がないか確認し、正当な理由があれば裁判所に事実と証拠を提出します。
不動産売却や相続登記を進める際、専門家である司法書士や行政書士へ依頼することで、手続きの漏れやトラブルを未然に防ぐことができます。特に複雑な遺言執行や複数の相続人がいる場合は、専門的な知識と経験が不可欠です。依頼のタイミングは、遺言内容の確認後、または不動産の名義変更・売却を検討し始めた段階が最適といえます。相続手続きには不明点が多いため、早期の相談がスムーズな処理につながります。下記のようなケースで依頼を検討すると効果的です。
司法書士へ依頼した際の報酬相場は、不動産の評価額や手続きの複雑さによって異なります。一般的には10万円～30万円程度が目安ですが、内容によって変動します。報酬は遺言で指定されている場合もあり、相続財産から支払われるのが通常です。依頼時には以下の書類を準備しておくとスムーズです。
| 必要資料 | 内容例 |
| 戸籍謄本 | 被相続人・相続人全員分 |
| 遺言書 | 公正証書遺言または自筆証書遺言 |
| 登記事項証明書 | 対象不動産の登記簿謄本 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産評価額の確認書類 |
| 遺言執行者選任審判書 | 選任されている場合のみ |
事前に必要書類を整理しておくことで、手続きの停滞や無駄な時間の発生を防ぐことができます。
不動産売却時には、「5%ルール」や「空き家特例」などの制度を活用することが重要です。5%ルールとは、取得費が不明な場合に売却価格の5%を取得費とみなせる制度であり、譲渡所得税の計算において有利になる場合があります。また、相続した空き家を一定の条件下で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除が受けられる「空き家特例」も利用の余地があります。これらの制度を活用することで、税負担を大幅に軽減できるため、手続き前に各条件を十分に確認しましょう。
相続した土地や建物を5年以内に売却する場合には、「短期譲渡所得」となり税率が高くなることを理解しておく必要があります。税務面でのメリットを最大化するには、取得日や所有期間の確認が必須です。特に3年以内に売却する場合、3,000万円控除の適用や特別控除が有利に働くこともあります。
| 所有期間 | 税率（所得税+住民税） |
| 5年超 | 約20% |
| 5年以下 | 約39% |
早期売却を検討する際は、税理士や法律の専門家に相談し、適用可能な特例や控除の有無を必ず確認しておきましょう。
遺言執行者は、相続財産の管理や不動産売却などの業務を第三者に委任することが可能です。しかし、委任後も最終的な責任は遺言執行者自身が負うため、監督義務を怠ることはできません。委任先の選定や進捗管理、最終的な報告義務などにも十分な注意が必要です。業務委任を適切に行うことで、手続きの効率化やリスク回避につながります。
委任契約書は、遺言執行者の責任範囲や委任内容を明確にするために欠かせない書類です。主なチェックポイントは以下の通りです。
| 項目 | チェックポイント |
| 委任業務範囲 | どの業務を委任し、どこまで執行者が関与するか |
| 報告義務 | 進捗・完了時の報告、必要時の協議 |
| 報酬・費用 | 委任先への報酬や実費負担の範囲 |
| 契約解除条件 | 契約違反時や合意解除時の条件 |
契約内容をしっかり確認し、署名・押印を行うことで、後々のトラブルを未然に防げます。
遺言執行者が不動産売却を進める際に必要となる代表的な書類は下記の通りです。
| 書類名 | 主な用途 |
| 遺言書 | 権限と内容の確認 |
| 被相続人の戸籍謄本 | 相続関係証明 |
| 相続人全員の戸籍・住民票 | 登記申請用 |
| 遺言執行者の選任証明書 | 執行者であることの証明 |
| 登記原因証明情報 | 登記申請時の内容証明 |
| 不動産の全部事項証明書 | 不動産の現況確認 |
| 印鑑証明書 | 登記申請や売買契約時に必要 |
よくある疑問
遺言執行者が不動産を売却する際の一般的な流れを整理します。
ポイント
不動産が包括遺贈されている場合や、売却が困難なケースでも適切な対応が不可欠です。売却が難しい不動産については、次のような方策を検討するとよいでしょう。
清算型遺贈で不動産の売却ができない場合は、以下のような対策が考えられます。
相続放棄を選択した場合、管理責任や維持費負担から解放されますが、他の財産も受け取れなくなるため十分注意が必要です。
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当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
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