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2026年4月12日
「不動産を売却した場合、どれくらいの税金がかかるのか」「確定申告の手続きが複雑で心配…」と感じていませんか？
実際には、不動産売却による税金は【譲渡所得】に対して課税され、売却価格や取得費、所有期間などによって税率や控除額が大きく変動します。たとえば、マイホームを売却した場合に最大【3,000万円】の特別控除が適用されるケースもあれば、所有期間が5年未満だと税率が約39%と高くなることもあります。さらに、申告書類や必要書類の不備によって追加納税やペナルティが発生した事例も少なくありません。
「知らなかった…」では済まされないのが、不動産売却の税金と確定申告です。しかし、正しい知識と具体的な手順を知っていれば、余計な費用や損失を未然に防ぐことができます。
このページでは、不動産売却に関わる税金のしくみや確定申告の流れ、控除や特例の活用法、必要書類の取得方法まで、わかりやすく解説しています。最後まで読むことで、「何を準備し、どの手順で申告すればいいか」が明確になり、安心して大切な資産を守る一歩を踏み出せます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却では、売却益が出た場合に所得税や住民税が課税されるため、確定申告が必要です。課税の有無や申告のタイミング、必要書類や計算方法を正確に把握しておくことが大切です。特に「3,000万円特別控除」や「譲渡損失の申告不要制度」などの各種特例が用意されており、条件を満たせば税金がかからないケースもあります。不動産の種類や所有期間、売却価格によって申告方法が異なるため、自分のケースに合った対応が求められます。
不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税対象となります。課税される主な税金は下記の通りです。
| 税金の種類 | 説明 | 税率（所有期間5年超/5年以下） |
| 所得税 | 譲渡所得に対して課税 | 15% / 30% |
| 住民税 | 譲渡所得に対して課税 | 5% / 9% |
| 復興特別所得税 | 所得税額の2.1% | 0.315% / 0.63% |
ポイント
不動産譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額がプラスの場合に発生します。主な課税対象となるケースは以下の通りです。
特に、売却価格が取得費を上回る場合は課税されます。逆に、譲渡所得がマイナスの場合は多くの場合申告不要となります。
売却益が出た場合は確定申告が必要となり、税金が課されます。一方、損失が出た場合は下記のような違いがあります。
| 状況 | 必要な手続き | 特例 |
| 売却益あり | 確定申告必須 | 3,000万円特別控除 他 |
| 損失あり | 原則申告不要 | 損失繰越し控除等 一定条件で利用可 |
損失があっても特定の控除や繰越制度を活用することで、今後の税負担を軽減できる場合もあります。
不動産売却後の確定申告は、毎年2月16日～3月15日の期間に行います。申告時には売却に関するさまざまな書類と情報が必要となり、e-Tax（電子申告）にも対応しています。
確定申告が必要となる主なケース
申告が不要な場合
売却後の確定申告をしない場合、延滞税や加算税のリスクがあるため、該当する場合は必ず申告しましょう。
譲渡所得の計算は「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出します。
| 項目 | 主な内容例 |
| 売却価格 | 不動産の売買契約書記載の金額 |
| 取得費 | 購入金額、仲介手数料、登録免許税など |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、印紙税等 |
取得費を証明できる書類（領収書や契約書）を必ず保管しておきましょう。取得費や譲渡費用は正確に計算することで、課税額を適正に抑えることが可能です。
必要書類や申告書の記入方法に不安があれば、税理士への相談や税務当局の公式情報を参考に進めると安心です。
不動産売却時には、「譲渡所得」に対して税金が課されます。計算式は以下の通りです。
| 計算項目 | 内容 |
| 譲渡所得 | 売却価格－（取得費＋譲渡費用） |
| 課税譲渡所得 | 譲渡所得－各種特別控除 |
| 税額 | 課税譲渡所得×税率（所得税＋住民税） |
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30％・住民税9％が課税されます。5年超であれば長期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％に軽減されます。
不動産の所有期間で税率が大きく変わります。所有期間は売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで区分されます。短期の場合は合計39％、長期の場合は20％と、税負担に約2倍の差が生じます。購入日や相続取得日を正確に確認しておくことが大切です。
下記のようなケースでは税金がかからない、もしくは確定申告が不要となる場合があります。
ただし、損失が出た場合でも給与所得などとの損益通算を希望する場合は申告が必要です。
不動産売却で利益が出ても、居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば大幅に税負担を減らすことが可能です。控除を受けるには確定申告が必須となります。
| 手順 | 内容 |
| 1. 必要書類の準備 | 売買契約書、登記事項証明書、取得費証明など |
| 2. 譲渡所得の計算 | 取得費・譲渡費用を集計し所得額を算出 |
| 3. 特例条件の確認 | 居住用であること、親子間売買でないこと等 |
| 4. 確定申告書の作成 | 譲渡所得内訳書・申告書第一表などを記入 |
| 5. 税務署へ提出 | e-Taxや郵送・窓口で申告 |
控除を使えば課税所得が0円となり、税金がかからないケースも多くあります。
3,000万円控除の適用には下記条件が必要です。
必要書類は以下の通りです。
e-Tax利用時は添付書類も電子化して提出が可能です。
相続や空き家の売却では、取得費や所有期間の扱いが通常と異なります。相続の場合、被相続人の取得日・取得費を引き継ぐため、古い不動産では取得費が低くなり譲渡所得が大きくなりやすいです。空き家特例や相続空き家の3,000万円控除も活用可能です。
| 特例 | 概要 |
| 相続空き家3,000万円控除 | 一定条件で空き家売却に控除適用 |
| 取得費加算の特例 | 相続税の一部を取得費に加算できる |
| 長期譲渡所得の判定 | 被相続人の取得日を基準に所有期間判定 |
税金計算や特例適用には専門知識が必要なため、不明点は税理士や税務署に早めに確認することが大切です。
不動産を売却した際、確定申告は必要かどうか、またどのような書類を準備すべきかは多くの方が悩むポイントです。確定申告が必要な場合は、売却による譲渡所得が発生したときや、3,000万円控除など税制優遇を活用する際です。不動産の種類や売却時期、相続や贈与の有無によって必要書類も異なるため、細かくチェックすることが重要です。
不動産売却時の確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。書類名と取得先を一覧にまとめました。
| 書類名 | 内容・使い道 | 取得先 |
| 確定申告書B様式 | 申告に必要な主書類 | 税務署/国税庁HP |
| 譲渡所得の内訳書 | 売却内容の詳細記入 | 税務署/国税庁HP |
| 売買契約書 | 売却価格・日付の証明 | 自身で保管 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 所有・権利の証明 | 法務局 |
| 仲介手数料等の領収書 | 必要経費の証明 | 不動産会社 |
| マイナンバー確認書類 | 本人確認 | 市区町村・コンビニ |
| 身分証明書 | 本人確認 | 市区町村 |
これらの書類は、申告内容や税務署の求めに応じて追加提出を求められる場合もあります。取得方法や保管状況を事前に確認しておきましょう。
登記簿謄本は土地や建物の所有権を証明する重要な書類です。売買契約書は売却価格・取引条件・日付などの証明となるため、原本を大切に保管しましょう。仲介手数料や必要経費に関する領収書も、譲渡所得の計算で控除できる経費の根拠となります。
これらの書類は、確定申告書に添付または提示が必要になります。
万一、登記簿謄本や売買契約書などを紛失した場合も再発行が可能です。
早めの対応がスムーズな申告につながりますので、手続きは余裕を持って進めましょう。
3,000万円特別控除や居住用財産の買換え特例などを申請する場合は、追加書類が必要です。
| 特例名 | 主な追加書類 |
| 3,000万円控除 | 住民票の写し、戸籍附票等 |
| 居住用財産の特例 | 新旧自宅の登記事項証明書 |
| 相続不動産の特例 | 相続登記完了証明、遺産分割協議書 |
これらの書類は、各特例の適用要件を満たしていることを証明するために必要となります。取得先や必要部数については、事前に税務署に問い合わせて確認しておくと安心です。
居住用財産に関する特例では、過去の居住期間や所有期間を証明できる「住民票の写し」や「戸籍附票」が必要となります。また、相続した不動産を売却する場合は、相続登記の完了を示す登記事項証明書や、相続人全員による遺産分割協議書の写しなどが求められることが一般的です。
正確な書類をもれなく準備することで、特例の適用審査をスムーズに進めることができます。
確定申告の提出方法には、e-Tax（電子申告）、郵送、税務署窓口での提出があります。それぞれの方法の特徴を理解し、ご自身にとって適した方法を選びましょう。
| 提出方法 | 主な特徴 | 添付書類の扱い |
| e-Tax | スマートフォンやパソコンで手続き可 | 書類データ添付・一部原本送付 |
| 郵送 | 書類一式を郵送 | 原本またはコピーを同封 |
| 窓口 | その場で質問や確認ができる | 書類を直接提出 |
e-Taxの場合、一部の書類はPDFなどで添付できますが、原本の提出が必要な場合もあるため注意が必要です。郵送の場合は、書類の不足や到着遅延に備えて余裕を持った発送を心がけましょう。
e-Taxを利用する場合、マイナンバーカードやICカードリーダーが必要となることが多いです。スマートフォン申告では、対応アプリやカメラで書類を読み取る機能が使えます。パソコンでの申告は、国税庁の確定申告書作成コーナーを活用することで自動計算機能なども利用でき、入力ミスを防ぎやすくなります。
これらの点に注意しておくことで、不動産売却時の税金や確定申告を円滑に進めることができます。
不動産売却後に発生する税金の確定申告は、自分で手続きすることが可能です。申告の主な流れとしては、売却物件の譲渡所得の計算、必要書類の準備、申告書への記入、提出という4つのステップとなります。売却益が出た場合や3,000万円控除を利用する場合には、必ず申告が必要です。特に売却額や取得時期、相続・贈与の有無によって必要な書類や計算方法が異なりますので、事前にしっかり準備を進めておくことが大切です。
不動産売却に関する確定申告は、以下の手順で進めると効率的です。
必要となる主な書類は、売買契約書、登記事項証明書、取得費用の領収書、本人確認書類などです。売却年の翌年2月16日から3月15日までに申告し、課税額に応じて納税します。特例や控除を利用する場合は、要件を確認の上、該当書類を揃えてください。
譲渡所得内訳書は、売却した不動産ごとに作成します。記入する際には以下の点に注意しましょう。
譲渡所得の金額は「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出します。計算が難しい場合は、国税庁の自動計算ツールなどを活用すると便利です。
確定申告書Bと第三表は、譲渡所得がある場合に必要となります。第三表には、内訳書で算出した所得金額を転記し、控除や特例の適用欄も忘れずに記載します。
記入例を参考にしながら、正しい金額を記入していきましょう。
e-Taxを利用することで、ご自宅から確定申告の提出が可能です。提出の際には、事前にマイナンバーカードとICカードリーダー、またはスマートフォンなどの準備が必要です。書類のデータ化やアップロードミス、添付忘れなどが発生しやすいため、注意しましょう。
添付書類の提出はPDFや画像データで行います。売買契約書、登記事項証明書、領収書などは、あらかじめスキャンしておくとスムーズです。送信前にすべての書類が揃っているかを確認し、不備がある場合は再提出が必要となるため、慎重に進めてください。
添付書類をデータ化する手順は以下の通りです。
| 書類名 | データ化方法 | 注意点 |
| 売買契約書 | スキャン・撮影 | 両面・全ページを提出 |
| 登記事項証明書 | スキャン・撮影 | 最新の証明書を用意 |
| 領収書 | スキャン・撮影 | 金額と日付が鮮明か確認 |
| 本人確認書類 | スキャン・撮影 | マイナンバーの記載が必須 |
この手順でe-Taxの申告フォームにアップロードし、送信前に再度チェックしておきましょう。
不動産売却に関する確定申告は自分で手続きできますが、書類が多く内容が複雑な場合や、特例の適用要件に不安がある場合は税理士への依頼も選択肢となります。
| 比較項目 | 自分で申告 | 税理士依頼 |
| 費用 | 0～数千円（印紙等） | 5万円～15万円程度 |
| 手間 | すべて自己対応 | 手続きの代行で負担軽減 |
| 確実性 | ミスのリスクあり | 専門家による正確な処理 |
| 節税メリット | 自己判断 | 特例適用など最適化 |
税理士に依頼するメリットは、特例の適用漏れや記載ミスを防げることです。一方で、費用を抑えたい場合は自分で申告することも十分に可能です。事前に見積もりや相談サービスを利用し、自身の状況に合った方法を選択しましょう。
不動産売却に関する確定申告を税理士に依頼する場合、おおよその費用相場は5万円から15万円程度です。物件の内容や申告が複雑な場合、特例の有無などによって金額が上下する場合もあります。複数の税理士から見積もりを取得し、サービス内容や対応範囲を比較することがおすすめです。費用だけでなく、サポート体制やアフターフォローの有無も確認しておきましょう。
不動産売却には「相続」「贈与」「投資用」など複数のケースがあり、それぞれ確定申告や税金の扱いが異なります。売却理由や所有期間、取得方法により必要書類や控除の適用条件も大きく変わるため、事前にポイントを把握しておくことが重要です。
| 売却の種類 | 必要な確定申告 | 税金の種類 | 主な注意点 |
| 相続・贈与 | 必要 | 譲渡所得税、住民税 | 取得費計算・特例の適用 |
| 投資用不動産 | 必要 | 譲渡所得税、住民税 | 損益通算・減価償却 |
| 自宅・空き家 | 必要（条件あり） | 譲渡所得税、住民税 | 3,000万円控除・特例 |
それぞれのケースで申告不要となる場合もありますが、利益の有無や特例の適用状況をしっかり確認しましょう。
相続による不動産売却では、取得費の計算や譲渡所得の申告が特に重要となります。被相続人の取得日や購入価格をもとに「取得費」を算出し、売却価格との差額が譲渡所得となります。相続登記を済ませていないと売却できないため、事前に手続きを完了させましょう。一定の条件を満たせば、空き家特例や3,000万円控除の適用も検討できます。
相続不動産の売却における確定申告時に必要となる主な書類は以下の通りです。
手順としては、まず譲渡所得の計算を行い、必要書類を揃え、期限内（一般的には翌年の2月16日～3月15日）に税務署へ提出します。
投資用不動産やセカンドハウスの売却では、損益通算や減価償却の考慮が不可欠です。売却損が出た場合、他の譲渡所得と相殺（損益通算）が可能ですが、居住用特例や3,000万円控除の対象外となる点には注意が必要です。減価償却費も取得費から控除されるため、譲渡所得の計算時は正確な金額を確認しておきましょう。
投資用不動産を売却した際の確定申告では、次のポイントが重要です。
| 項目 | 内容 |
| 必要書類 | 確定申告書、譲渡所得内訳書、売買契約書、領収書など |
| 減価償却 | 取得費から差し引いて計算 |
| 損益通算 | 他の譲渡所得と相殺可能（株式等は除く） |
| 特例適用 | 居住用特例や3,000万円控除は適用不可 |
損失が出た場合も確定申告を行うことで翌年以降の税負担を軽減できるケースがあります。
空き家や実家を売却する場合、3,000万円特別控除や空き家特例の適用が可能なケースがあります。条件を満たすことで大幅な節税が期待できるため、売却前に該当要件を確認しましょう。例えば、親の死後に実家を売却し、一定の耐震基準や期間条件を満たす場合には、空き家特例の利用が検討できます。
空き家を売却した際の確定申告では、以下の書類を準備しましょう。
特例の適用を受けるには、各種証明書や条件のクリアが求められます。書類の不足や不備があると控除が受けられないため、リストをもとに早めの準備が大切です。
不動産の売却により所得税や住民税などの税金が発生することがあります。納税スケジュールや必要な手続きをしっかり把握しておくことで、トラブルを避けることができます。ここでは税金の種類や納付時期、注意点について詳しく解説します。
不動産売却で利益が発生した場合、確定申告を行い税金を納付する必要があります。納付のタイミングや流れは以下の通りです。
| 税目 | 納付時期 | 支払い方法 |
| 所得税 | 翌年3月15日まで | 現金、振込、e-Tax |
| 住民税 | 翌年6月頃から順次 | 納付書、口座振替など |
税金の支払い方法は金融機関やコンビニ、e-Taxを利用したオンライン納付も可能です。売却時期によってスケジュールが変わるため、余裕を持って準備しましょう。
所得税は確定申告書提出と同時に納付します。e-Taxを利用する場合は、手続き後すぐにインターネットバンキングで支払いができます。現金納付の場合は、税務署や金融機関窓口で行います。
住民税は所得税の申告内容をもとに自治体が計算し、納付書が送られてきます。納付は一括または分割が選択でき、口座振替も利用可能です。納付期限を過ぎると延滞金が発生するため、スケジュール管理を徹底しましょう。
確定申告を怠った場合や納税が遅れた場合には、延滞税や加算税などのペナルティが科されます。
| ペナルティ | 内容 |
| 延滞税 | 納期限を過ぎて納付した場合に加算 |
| 無申告加算税 | 申告を期限内に行わなかった場合に加算 |
| 重加算税 | 意図的な申告漏れ・隠蔽の場合に加算 |
土地や建物を売却後、確定申告を行わない場合、上述のペナルティに加えて税務署から指摘を受けた際に過去に遡って追徴課税されるリスクがあります。特に利益が出ている場合は、申告不要制度の対象外となるため注意が必要です。悪質と判断された場合には、重加算税や刑事責任が問われることもあり得るため、必ず期限内に申告・納付を行いましょう。
申告内容に誤りがあった場合や過少申告に気付いた場合は、修正申告や更正の請求が認められています。
| 手続き | 申請可能期間 | 主な内容 |
| 修正申告 | 気付いた時点で随時 | 申告金額を増やすとき |
| 更正の請求 | 原則5年以内 | 申告金額を減らすとき |
修正申告や更正の請求は、税務署またはe-Taxで手続きが可能です。具体的な流れは以下の通りです。
申告内容の訂正は早めの対応が重要です。不明点がある場合は税務署や専門家へ相談し、適切な手続きを進めましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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