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不動産売却しようと思った際に気になるのは、いくらくらい手残りが残りそうかですよね。
次に買う物件の費用や、現在のローンの返済などを考え、
値段設定をしたいというお客様から、よくご相談いただきます。

そんなお客様からよくご相談いただく不動産売買のテーマの中でも、
大きく売却時の手残りに影響あるのが税金なんです！
中には税金や手数料などで売却金額の半分近くがなくなるケースもあります。

ではどうやったらお得に不動産を売買できるか？
なるべく税金をかけない方法は？などを含めて本日は解説していきます！

詳細は物件ごとに異なりますので、ご相談いただければ無料でご相談に乗ります。
お気軽にご連絡ください！ではスタートです！

①不動産売却時には税金がかかる！

不動産を売却したとき、その利益に対して税金がかかります。
この税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、売却価格から売買にかかった費用を
差し引いた金額（譲渡所得）に対して課税されます。

譲渡所得は売却価格から売買にかかった費用を差し引いて計算

譲渡所得の計算は、売却価格から取得費（購入時にかかった費用）と
譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引くことで求めます。

なんだか難しいですよね。。
一旦、理解しやすいように計算式に直してみました！

不動産の売れた金額 − （取得費＋譲渡費）＝ 譲渡所得

取得費とは何を含めることができるの？

売却した不動産を取得した際にかかる金額のことです！
具体的には購入した時の金額、その際に支払った仲介手数料や
税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）、司法書士に支払った登記手数料、
購入時のエアコンなどの搬入や取付工事の費用、
増改築費なども取得費に含めることが可能です！

譲渡費とは何を含めることができるの？

譲渡費とは不動産を売却した際にかかった費用のことです！
譲渡費に含むものは、売却時に不動産会社に支払った
仲介手数料や測量費、印紙代など。

他にも借家人に支払った立退料、建物や門を取り壊して
土地を売るときの取り壊し費用なども含めることができますので、
どこまで含められるか判断が難しい場合はご相談ください！

譲渡所得から特別控除費用を差し引くことができる！

一定の条件を満たすことにより、税金を減らすことにつながる
控除や特例を利用することができます。
控除は複数あるのでいくつかを以下ご紹介いたします！

居住用不動産（マイホーム）売却時の3,000万円特別控除
自宅として利用していた居住用不動産（マイホーム）を売却した場合、
その際に発生した譲渡所得が最高3,000万円まで非課税になる控除が受けられます。

控除を受ける要件は、売主の居住用の不動産であること、
譲渡先が配偶者・直系血族・同族会社ではないこと、
前年や前々年にこの控除を使っていないことなどです。
売却時に住んでいない物件だったとしても、居住しなくなってから
３年を経過する日の属する年の年末までであれば、この特例が使えます。

特定の居住用財産（マイホーム）の買換え特例
2021年（令和3年）12月31日までにマイホームを売却し、
新たにマイホームを購入したときは、売却時に発生した利益（譲渡所得）に
かかる税金を、新たに購入したマイホームを売却する時まで繰り延べできます。

繰り延べは、納税のタイミングを後送りにするということです。
そのため、買い替えによって譲渡所得税が免除されるわけではない点に
注意が必要です。繰り延べできる金額は、新たに取得するマイホームの
購入金額によって変わります。なかなか複雑ですよね。

新たなマイホームの購入価格が、もともと住んでいたマイホームの
売却価格と同額以上の場合は、税金は全額繰り延べできます。
新たなマイホームの購入金額のほうが低い場合は、差額に対して税金がかかります。

特例を利用するための条件は、マイホームであること、売却価格が
1億円以下であること、前述した「3,000万円の特別控除の特例」などを
利用していないこと、売却した年の1月1日時点で売却する不動産の
所有期間が10年を超えていること、売主の居住期間が10年以上であることなどです。

なお、この特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用できます！

相続した不動産の場合の取得費加算特例
相続した不動産を、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の
翌日以後3年以内に売却した場合、不動産相続時に納めた相続税の
一定金額を不動産の取得費に加算することができます。

この特例を利用する条件は、売却した不動産が相続や遺贈によって
取得したものであることと、相続した人に相続税が課税されていることです。

相続した居住用財産（空き家）を売った場合の特例
相続した不動産を2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに
売却した場合、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと、
区分所有建物登記の建物ではないこと、相続直前に被相続人以外の居住者が
いなかったことなどの条件を満たすことによって、譲渡所得から
最高3,000万円まで控除することができます。

譲渡損失の損益通算
不動産売却で損失が発生したとき、一定の条件を
満たすことによって利用できる特例があります。
譲渡損失の損益通算もその１つで、マイホームの買い替えのための
売却で損失が発生した場合は、損失を他の所得から引くことができます。

損益通算とは、物件売却による損失を給与や事業所得など
確定申告の際に、他の所得（年間給与や）から控除することです。
その結果、所得総額が低くなり、税金が安くなります。

ご所有の不動産が何に該当するか、よろしければお気軽にお問い合わせください。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間が5年を超えているか
どうかによって変わります。所有期間は、不動産を売却した年の
1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。

例えば、2018年6月に購入した不動産を2023年7月に売却した場合、
所有期間は実質的には5年を超えます。しかし、売却した年（2023年）の
1月1日時点で見ると5年以下となり、短期譲渡所得になってしまいます。

つまり、2018年6月に購入した不動産は、2024年1月1日以降に
売却した場合でなければ長期譲渡所得にならないということを注意しておきましょう！

②不動産売却にかかる税金はいつ払う？

譲渡所得が発生した場合や節税の特例を利用する場合は確定申告が必要となります。

※節税特例を使った結果、税金がゼロ円になったとしても
「特例を利用するため」に確定申告が必要です。

一方で、節税特例を使わずに譲渡所得がゼロ円(マイナスの場合もゼロ円)と
なる場合には、譲渡所得が発生していないので確定申告も不要となります。

売却の結果、譲渡所得がマイナスとなる場合は、
確定申告に関しては何もしなくて大丈夫です。

確定申告が必要な場合は、売却した年の翌年の2月16日から
3月15日までに確定申告を行い、その後に税金を納付します。

譲渡所得税を支払うタイミング

譲渡所得税は、確定申告を行った後、通常は翌年の1月31日までの納付となります。

③不動産売却には3種類の税金がかかる！

不動産売却には、譲渡所得税の他にも印紙税や登録免許税などがかかります。

不動産売却の税金１：印紙税

売却の手続きには印紙税が必要です。印紙税は契約書に貼付する
印紙代のことで、売買契約書を作成した時点で支払います。

印紙税の納付は規定の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって
終了します。同じ契約書を複数作るときは、1通ごとに印紙を貼らなければなりません。

具体的な印紙税の金額については国税庁のリンクからご確認いただけます

不動産売却の税金２：譲渡に係る所得税＆住民税

譲渡所得には所得税（＋復興特別所得税）と住民税が課税されます。
これらの税金は譲渡所得に対する税率を適用して計算します。

短期譲渡の場合、
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％

長期譲渡の場合、
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

※復興特別所得税は2037年までかかる特別税となっております。

不動産売却の税金３：登録免許税

不動産の売買には登記が必要で、その際にかかるのが登録免許税です。
この税金は新しい所有者名の登記を行う際に支払うものになります！

計算方法は固定資産税評価額に応じて、土地と建物それぞれにかかります。
またローンで購入した場合は抵当権の設定もかかります。
一部には軽減税率が適用されることも多く、詳細はご相談いただければと思います。

※相続による不動産登記の義務化は2024年4月から！

2024年4月より、相続による（遺言による場合を含みます。）不動産を
取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から
3年以内に相続登記の申請をしなければならない点も注意してください。
こちらは2021年の法改正により2024年4月から義務化されております！

なお、正当な理由(※)がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、
ペナルティが科されることもありますのでご注意ください！

※正当な理由の例
(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の
必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

①〜③の整理）不動産売却の譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算は以下のステップで行います。

[ Step1 ] 譲渡所得を把握する

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得です。
取得費は売却物件を買った時の購入費用や税金、仲介手数料などです。
譲渡費は売却物件を売った時の税金や仲介手数料、測量費用など。

[ Step2 ] 特別控除額を差し引く

特別控除が適用できる場合は、その額を譲渡所得から差し引きます。
特別控除は併用して使用できるものもあれば単独での使用のものもあります。
数千万円などの単位で控除できるため、詳細はご相談ください。

[ Step3 ] 税率を掛ける

最後に、譲渡所得に対する税率を掛けて、譲渡所得税を計算します。
短期譲渡と長期譲渡で大きく税率が変わります。また、売却した年の
1月1日時点で5年を超えているかが間違えやすいポイントなので注意しましょう。

不動産売却の税金に関するよくある質問

その他、不動産売却にかかる税金について、よくある質問と
その回答をまとめましたのでご参考にしてください。

相続した土地の売却にかかる税金は？

相続した土地を売却する場合、その売却益に対して譲渡所得税がかかります。
相続した土地の場合、取得費は被相続人から引き継ぐことができます。

また、相続した土地の売却では、取得費が不明なケースがよくあります。
そういった「長期譲渡」かつ「取得費不明」の場合は、
概算取得費で計算していきます。概算取得費とは譲渡価額×5％で算出します。

マンション売却で税金はかからない？

マンションの売却でも、もちろん譲渡所得税がかかります。ただし、
自宅を売却した場合などは、マイホーム買い換え特例など適用されるケースの他、
売却するマイホームの所有期間が10年を超えていた場合は、譲渡所得にかかる
税率が低くなります。特例を利用する場合の税率は譲渡所得金額の6,000万円以下と
6,000万円を超える部分で変わりますのでご注意ください。

※この特例を利用する条件は、売却した年の1月1日時点での所有期間が
10年を超えていること、前年、前々年にこの特例を受けていないこと、
親子や夫婦間の売買ではないことなど、要件があるためこちらも併せて
適用可能か確認が必要になります。

まとめ

不動産売却にかかる税金は、譲渡所得税、印紙税、登録免許税などがありますが、
特例や適用の範囲などが細かく分かれているため注意が必要です。

軽減税率や復興特別所得税など、一時的に増減しているものもあり、
普段不動産の売買を専門としていない方であれば非常にわかりづらいものかと思います。

そういった場合は、ご相談や現地調査など無料で行う弊社にご相談ください！
ピタットハウスグループ加盟店の中でも毎年優秀賞や最優秀賞の表彰をいただいている実績から、
確実にご満足いただける対応を自信としております！

ご不明点や一人で考えるのが不安、などあればこちらからお気軽にご相談ください！