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不動産投資の際1つの目安となる、物件の収益をもとに割り出された物件の評価方法とその計算方法があります。
物件の価格自体もこの計算方法によって割り出されていて物件価格を比較する上での一つの基準となっています。

いくつかある物件価格の計算方法の中でも、もっとも物件からの収益を重視して割り出す方法「収益還元法」について今回紹介したいと思います。

【収益還元法とは】

収益還元法とは不動産価格算定方法のひとつで、ある不動産から今後生み出される収益の想定価値を現在の価値に置き換えて価格を決定する方法になります。

この方法は物件の収益率の高さを基準に物件価格を決定していく方法のため、高い収益を見込める物件は不動産価格も高く、低い不動産価格のものは、その物件の収益性も低いと考えます。

また、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類あります。

【直接還元法とは】

直接還元法の基本的な考え方は「ある不動産から生まれる1年間の純収益を投資利回りで割り戻して不動産の価格を求める方法」ということができます。

実際の計算式は以下のようになります。

1年間の純収益÷還元利回り（投資利回り）＝不動産価格

またこの還元利回りについてですが、還元利回りとは「ある不動産から得られる収益の総計を不動産価格で割ったもの」になります。これを計算式で表すと、

収益の総計÷不動産価格＝還元利回り　となります。

つまり、この方法で求められる不動産価格、還元利回りは同じ式から導き出されるものになっています。

【DCF法】

この方法は「現在の資産価値と将来の資産価値は実質的に異なる」ということを前提に求める方法となります。

例えば、一年後に手に入る10万円と今すぐ手に入る10万円では同じ10万円のようですが、今すぐ手に入る10万円の方がすぐ投資にも回せて10万円以上の価値になる場合も考えられます。
一方、一年後に手に入る10万円は未来の収益として手に入るかどうかも不明瞭です。

このように同じお金でも時間がたって手に入るお金と今すぐ手に入るお金に差をつけて計算する方法がDCF法の基本的な考え方になります。

【まとめ】

いかがでしたか？今回不動産投資で収益を考える際の基準となる計算方法についてまとめてみました。
DCF法についての細かな計算方法は少し複雑になりますので今回割愛させていただきました。収益還元法の大まかな内容について知っていただき参考にして頂ければと思います。