江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年1月18日
不動産売却の流れがよくわからず、何から始めるべきか悩んでいませんか？『査定ってどのくらい時間がかかるの？』『売却までに必要な書類や費用、税金はいくら？』など、初めての売却では不安がつきものです。実際、不動産の売却には数カ月程度の期間がかかり、仲介手数料や登記費用、譲渡所得税など、想定外の出費で戸惑うケースも少なくありません。
さらに、契約や手続きのミスによるトラブルは年間多く発生しており、安心して進めるためには事前の準備と正確な情報収集が不可欠です。
この記事では、査定依頼から引き渡しまでのステップや、書類準備・費用・税金の目安、最短で売却するための具体策まで解説します。最後まで読むことで、複雑な不動産売却も“見通し良く・安心して”進められるヒントが手に入ります。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却は7つのステップで進行します。
売却理由や希望条件を整理し、相場や取引エリアの情報を確認します。
不動産会社に査定を依頼し、価格の目安を把握します。訪問査定や簡易査定を使い分けるのがポイントです。
複数社から査定結果を比較し、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれかで契約を結びます。
広告掲載や内覧対応を行い、買主を募集します。売却活動期間は平均して1〜3か月です。
条件が合えば売買契約を交わし、手付金を受領します。契約書の内容や必要書類をしっかり確認しましょう。
住宅ローン残債がある場合は返済手続きも必要です。司法書士立会いのもと、登記の手続きも行います。
決済日に残金と引き換えに鍵や書類を引き渡します。売却完了までの期間は物件や地域によって異なりますが、全体で3〜6か月が一般的です。
不動産売却には多くの書類が必要です。事前に準備しておくことで、手続きがスムーズに進みます。
| 書類名 | 主な取得先 | 注意点 |
| 登記済権利証・登記識別情報 | 手元または法務局 | 紛失時は再発行不可 |
| 固定資産税納税通知書 | 市区町村役場 | 最新のものを準備 |
| 身分証明書 | 本人所持 | 運転免許証やマイナンバーカード |
| 住民票 | 市区町村役場 | 3か月以内のもの |
| 実印・印鑑証明書 | 市区町村役場 | 印鑑証明は3か月以内 |
| 売買契約書（再売却時） | 前回取引時の書類 | 再売却の際のみ必要 |
| ローン残高証明書 | 金融機関 | 残債がある場合 |
取得には時間がかかる場合があるため、早めに準備しましょう。成年後見人が必要な場合や相続・離婚を伴う売却では追加書類が求められます。提出不備があると契約や決済が遅れるため、漏れなく揃えましょう。
不動産売却時にはさまざまな費用と税金が発生します。
主な費用項目
税金について
| 項目 | 概算費用例（目安） |
| 仲介手数料 | 売却価格の約3%＋6万円 |
| 印紙税 | 数千〜数万円 |
| 登記・司法書士 | 数万円〜10万円ほど |
| 譲渡所得税 | 利益額・所有期間による |
費用や税金は物件や状況により異なるため、事前に不動産会社や税理士へ相談し、正確な金額を把握しておくことが大切です。売却後のお金の流れも計画的に管理しましょう。
不動産売却の全体的な流れは、各ステップごとにおおよその所要期間が異なります。一般的な売却期間の目安は、3～6か月程度が多いです。具体的な工程ごとの目安を下記にまとめます。
| 工程 | 所要期間の目安 | 主なポイント |
| 査定依頼 | 1日～1週間 | 一括査定サイトや不動産会社に問い合わせ |
| 媒介契約締結 | 1日 | 専任・専属専任・一般から選択、契約内容を確認 |
| 売却活動 | 1～3か月 | 広告掲載・内覧対応・価格交渉など |
| 売買契約 | 1日 | 契約書締結、手付金受領、必要書類準備 |
| 決済・引き渡し | 2週間～1か月 | ローン残債処理や登記移転、司法書士立会いが必要 |
マンションや一戸建て、土地など物件タイプや立地で多少前後します。特に住宅ローン返済や相続物件、任意売却の場合は追加手続きで期間が延びることがあります。
最短で売却を目指すには、適切な価格設定とスピーディな準備が重要です。以下のポイントを押さえることで、売却期間を短縮できます。
相場より高すぎる価格設定は売れ残りの原因になります。
登記簿謄本や身分証明書など、売却に必要な書類を早めに準備します。
実績や口コミを確認し、売却活動に強い会社を選びます。
買主の希望日時に対応できると成約率が上がります。
ただし、値下げを急ぎすぎると資産価値を下げてしまう恐れもあります。また、説明不足や契約条件の見落としでトラブルに発展する例も少なくありません。リスク回避のため、売買契約書や重要事項説明書の内容は必ず確認してください。
売却期間が長引く主な原因としては、価格設定のミス、市場動向の変化、広告戦略の弱さなどが挙げられます。
| 主な原因 | 対処法 |
| 売出価格が高すぎる | 相場データを参考に価格を見直し、柔軟に価格調整を行う |
| 内覧対応が不十分 | 買主の都合に合わせてスケジュール調整・清掃や印象アップを徹底 |
| 広告・情報発信が弱い | 写真や物件情報を充実させ、複数のポータルサイトに掲載 |
| 市場需要が低迷している | 売却時期を見直す・リフォームやクリーニングで魅力をアップ |
特に取引エリアや都市圏などでは、不動産市場の動向が大きく影響します。定期的に不動産会社と相談し、戦略的な見直しを行うことが早期売却への近道です。
不動産売却では、まず物件の査定を行うことが重要です。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があり、それぞれ特性が異なります。
| 査定方法 | メリット | デメリット | 適したケース |
| 机上査定 | 手軽で即日結果が得られる | 詳細な内部状態は評価されない | ざっくりした相場把握 |
| 訪問査定 | 現地で詳細に評価できる | 査定までに日数がかかる | 正確な売却価格の把握 |
机上査定は、物件情報や周辺相場、過去の取引データを元に算出され、短時間で結果がわかります。一方、訪問査定は担当者が現地を確認し、建物の状態やリフォーム歴、日照や周辺環境なども加味して価格が決まります。売却の本格検討時や住宅ローン残債がある場合には、訪問査定を受けるのが有効です。
不動産売却の初期段階では、一括査定サービスを利用することで複数社の査定価格や対応を比較できます。効率的に信頼できる会社を探す手段として多くの売主に利用されています。
信頼できるサイトを選ぶ
物件情報の正確な入力
複数社からの査定結果を比較
悪質な業者を避ける
一括査定は短期間で情報収集ができ、最適なパートナー選びに直結します。申し込みは無料のケースが多く、売却の流れをスムーズに進めるための有効な手段です。
査定価格と実際の売却価格には差が生じることが多く、理由を理解しておくことが重要です。
| 比較項目 | 査定価格 | 売却価格 |
| 基準 | 市場相場・物件特性・取引事例 | 実際の買主の希望・交渉結果 |
| 変動要因 | 物件状態・周辺環境 | 需要動向・タイミング・交渉力 |
例えば、査定価格が約3,500万円であっても、売却活動のなかで買主の希望や市場の動向によって3,300万円程度で成約となるケースもあります。その理由は、内覧時の印象や住宅ローンの条件、また価格交渉の影響が大きく関わるためです。
価格交渉時のポイントとしては、
こうした工夫により、納得できる条件での売買が成立しやすくなります。不動産売却では、査定価格と実際の売却価格との違いを把握し、計画的に進めていくことが成功へのカギとなります。
媒介契約は不動産売却の流れにおいて最も重要なポイントの一つです。主な契約形態には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があり、それぞれに異なる特徴があります。
| 契約種類 | 他社との併用 | 販売状況報告 | レインズ登録義務 | 契約解除しやすさ | 主なメリット | 主なデメリット |
| 一般媒介 | 可能 | 任意 | 任意 | しやすい | 幅広い会社に依頼可能 | 積極的な販売活動が弱まることも |
| 専任媒介 | 不可 | 2週間に1回 | 7日以内 | 普通 | 販売状況が把握しやすい | 他社に依頼できない |
| 専属専任媒介 | 不可 | 1週間に1回 | 5日以内 | 普通 | 手厚いサポートを受けやすい | 自分で買主を探せない |
選び方のポイント
信頼できる不動産会社の選定は、売却成功の大きなカギとなります。複数の会社を比較し、下記のチェックリストを活用して選びましょう。
比較の際は複数社から査定を取得し、サービス内容や対応の質を見極めることが大切です。
不動産会社と面談する場合、重要な事項を事前に質問しておくことでトラブルを未然に防げます。以下は面談時に確認しておきたい主な質問例です。
これらの質問を通じて、担当者の知識や誠実さ、会社のサポート体制をしっかりと見極めることが重要です。
不動産売却を成功させるためには、販売活動の流れや利用できるチャネルの理解が不可欠です。まず、不動産会社に売却を依頼した後、情報を広く届けるためにさまざまな手法が活用されます。主なチャネルは以下の通りです。
| 販売チャネル | 特徴 |
| ポータルサイト掲載 | 多数の購入希望者にアプローチ可能。物件情報が全国に公開され、迅速な売却につながる。 |
| チラシ配布 | 地域に特化したターゲット層へ直接訴求。近隣住民や土地勘のある人にアピールできる。 |
| SNS活用 | 拡散力が高く、若い層や情報感度の高い層へリーチしやすい。写真や動画で物件の魅力を伝えやすい。 |
| 既存顧客紹介 | 不動産会社が保有する顧客リストからマッチング。即決につながるケースも多い。 |
複数のチャネルを組み合わせることで、売却期間を短縮し、希望条件に合致する買主へ効率的にアプローチできます。
物件の魅力を最大限に伝えるためには、写真撮影や内覧準備が欠かせません。第一印象を左右する要素として、下記のポイントに注意しましょう。
写真撮影のコツ
内覧時の注意点
印象をアップさせる工夫として、季節感を演出する植物や小物を配置するのも効果的です。写真・内覧ともに、買主の視点で見せ方を工夫することが重要になります。
売却活動中にはさまざまなトラブルが起こる可能性があります。代表的な事例とその対策を下記にまとめます。
| トラブル内容 | 対応策 |
| 内覧キャンセル | 柔軟に再調整し、無理に日程を詰め込まない。直前キャンセルには予備日を設けておく。 |
| 価格交渉 | 事前に最低希望価格を明確にし、根拠を持って交渉。安易な値下げは避け、相場情報を提示する。 |
| 購入希望者の信用調査 | 購入申込時にローン事前審査の有無や勤務先などを確認。不安な場合は不動産会社へ相談し、慎重に進める。 |
その他にも、売却活動中のトラブルは迅速な対応と事前準備でリスクを軽減できます。万が一の際は専門家のアドバイスも取り入れると安心です。
不動産売却における売買契約締結時には、正確な手続きと書類準備が不可欠です。主な必要書類は以下の通りです。
| 書類名 | 内容・注意点 |
| 売買契約書 | 条件・金額などを明記。署名・押印が必須 |
| 登記済権利証または登記識別情報 | 所有権を証明する書類 |
| 本人確認書類 | 運転免許証やパスポート等、身分証明書 |
| 印鑑証明書 | 実印使用時に必要。発行から3ヶ月以内が望ましい |
| 固定資産税納付書 | 土地・建物の課税明細を確認 |
| 住民票 | 住所変更がある場合に求められることがある |
署名押印のポイント
決済は不動産売却の最終段階であり、売主と買主が揃って進めることが一般的です。主な流れは以下の通りです。
注意点
不動産売却におけるお金の流れを把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。資金の動きは下記の通りです。
| 精算項目 | 内容 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う、成功報酬型の費用 |
| 司法書士費用 | 登記・抹消手続きに必要な費用 |
| 譲渡所得税 | 売却益が発生した場合の税金。控除の有無を確認 |
| ローン残債 | 決済時に一括返済し、抵当権を抹消 |
確定申告や税金の計算は複雑な点も多いため、事前に税理士や専門家に相談しながら進めると安心です。
相続による不動産売却では、まず相続人全員で協議し、遺産分割協議書を作成することが必要です。相続登記を済ませ、所有権を相続人名義に変更してから売却活動を始めます。売却代金の分配方法も事前に明確にしておくことでトラブルの回避につながります。税務面では、譲渡所得税の特例や相続税の申告が関わってくるため、売却前に専門家へ相談することも検討しましょう。
| 手続きステップ | ポイント |
| 相続人の確定 | 戸籍調査で法定相続人を特定 |
| 遺産分割協議書作成 | 相続人全員の合意と署名・押印が必須 |
| 相続登記 | 所有権移転登記を法務局で実施 |
| 売却活動・契約締結 | 仲介会社選定、価格査定、媒介契約、売買契約 |
| 税務申告 | 譲渡所得税、相続税の確認と申告 |
離婚に伴う不動産売却では、共有名義の整理と双方の合意形成が必要不可欠です。協議が難航する場合は調停などを利用することも検討しましょう。売却代金の分配割合や住宅ローン残債の処理についても、事前に協議しておくことで手続きがスムーズに進みます。トラブルを防ぐためには、合意内容を必ず書面で残しておくことが大切です。
| 注意点 | 解説 |
| 共有名義の整理 | どちらか単独名義に変更する場合は贈与税に注意 |
| 売却代金の分配 | 合意内容は必ず書面に残す |
| ローン残債の取扱い | 売却代金で完済できない場合は金融機関と協議が必要 |
住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却は競売に比べて有利な手段となることが多くあります。債権者（金融機関）と合意のうえで物件を売却できるため、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いのが特徴です。任意売却には債権者との綿密な交渉と、迅速な売却活動が求められるため、段取りや対応のスピードが重要となります。売却後も残債が残る場合には、その返済計画についても検討しなければなりません。
| 比較項目 | 任意売却 | 競売 |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格より大幅に低い |
| 手続き期間 | 比較的短い（3〜6ヶ月目安） | 6ヶ月以上かかることも |
| 債権者対応 | 債権者と直接交渉 | 裁判所主導で進行 |
| 引越費用 | 交渉で得られる場合あり | 受け取れない場合が多い |
投資用不動産の売却では、賃貸中か空室かで手続きや対応が異なります。賃貸中の場合は入居者への通知や賃貸借契約の引継ぎが必要になり、円滑な売却には入居者との調整も重要です。売却益については譲渡所得税が課され、所有期間によって税率が変わります。節税対策としては、取得費や譲渡費用を正確に把握し計上することが欠かせません。細かな条件や計算方法に注意しながら進めましょう。
| ポイント | 解説 |
| 売却タイミング | 市場動向と税制改正を考慮 |
| 賃貸中物件の売却 | 入居者への通知、契約引継ぎ、敷金精算 |
| 売却益の税務処理 | 長期・短期譲渡所得で税率が異なる、各種特例の活用 |
不動産売却の特殊ケースでは、それぞれの事情に応じた専門的な手続きや注意点が不可欠です。トラブルを防ぐためにも、各ケースごとに信頼できる専門家へ早めに相談しましょう。
不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。主な費用とその目安を下記のテーブルで整理します。
| 費用項目 | 概要 | 金額目安 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 登記簿の抹消や名義変更の手続き費用 | 1万～3万円程度 |
| リフォーム費用 | 必要に応じて物件の修繕・美装費 | 10万～50万円程度 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1千～数万円 |
| ローン返済手数料 | ローン一括返済時の手数料 | 数千円～数万円 |
| 引越し費用 | 新居への移転に必要な費用 | 5万～20万円程度 |
仲介手数料は売却価格によって変動し、売却活動を依頼した場合に発生します。登記費用や印紙税は売主が支払うのが一般的です。その他、物件の魅力を高めるためのリフォームやクリーニングも検討されることが多いです。
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。課税対象となる譲渡所得は、以下のように計算します。
譲渡所得税率は所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 所得区分 | 税率（所得税+住民税） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20% |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39% |
売却後の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。正しい計算と書類準備が重要です。
不動産売却時には、税負担を軽減できる特例や控除があります。主なものをリスト化しました。
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除可能
・自身が住んでいた家屋・敷地が対象
・過去2年間で同様の特例を受けていないこと
・親子や夫婦間の売買は対象外
売却益の課税を繰り延べできる制度
・一定の条件を満たす買い替えが必要
・譲渡資産と購入資産の要件を満たす必要あり
6,000万円以下の部分に対して約14％の軽減税率が適用
これらの特例は複数同時に使えない場合や、細かな適用条件があるため、事前に専門家へ相談し、適用漏れや申請忘れに注意することが大切です。
不動産売却時に多く寄せられる基本的な疑問をまとめました。初めての方でも安心して進められるよう、重要なポイントをわかりやすく解説します。
| 質問 | 回答 |
| 1. 売却の流れは？ | 査定依頼→媒介契約→売却活動→売買契約→決済・引き渡しの順です。 |
| 2. 売却にかかる期間は？ | 物件や地域により異なりますが、一般的に3〜6か月程度です。 |
| 3. 必要な書類は？ | 登記簿謄本、身分証明書、固定資産税納税通知書などが必要です。 |
| 4. 費用はどのくらい？ | 仲介手数料、印紙税、登記費用、抵当権抹消費用などがあります。 |
| 5. 税金は発生する？ | 譲渡所得税や住民税が課税対象となることがあります。 |
| 6. ローンが残っている場合は？ | 売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。 |
| 7. 売却後、お金はいつ受け取れる？ | 決済・引き渡し日に一括で受け取るのが一般的です。 |
| 8. 売却活動はどのように進む？ | 価格設定→広告掲載→内覧対応→価格交渉の順に進みます。 |
| 9. 買主が見つからない場合は？ | 価格見直しや販売方法の変更が検討されます。 |
| 10. PDFや図解で流れを確認できる？ | 不動産会社のWebサイトなどで流れの図解やPDF資料が提供されています。 |
不動産売却の流れや手続き、費用、税金、書類の準備などは事前にしっかり確認し、各ステップで不明点は早めに相談することが重要です。
不動産売却には、予期せぬトラブルや注意すべきポイントが多くあります。実務で頻繁に発生する課題とその対応策を解説します。
| トラブル・課題 | 解決策・注意点 |
| 価格交渉で折り合わない | 事前に相場を調査し、希望価格と現実的な価格のバランスを保つことが大切です。 |
| 媒介契約の選び方がわからない | 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の特徴とメリット・デメリットを理解し、自分に合った契約を選択しましょう。 |
| 引き渡し時に設備トラブルが発生 | 事前に設備の状態を確認し、買主と合意した内容を書面で残すことが重要です。 |
| 契約締結後のキャンセル | 売買契約後のキャンセルには手付金の放棄や返還などのルールがあるため、契約内容を十分に確認しましょう。 |
| ローン完済や抵当権抹消の手続き遅延 | 決済日までに金融機関との連携を密にし、必要書類の準備を早めに行いましょう。 |
売却時のよくある注意点リスト
不動産売却では、各ステップで確実な対応が求められます。疑問や不安は早めに相談し、トラブルの未然防止に努めましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11
電話番号・・・03-5639-9039
株式会社東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。地元密着で豊富な実績とノウハウを持つ同社は、マンション、一戸建て、土地の査定や売却買取のご相談を専門としています。お客様のニーズに合わせた最適な価格設定のアドバイスや、不動産の価格や成約に関するノウハウは、同社の強みとして多くのお客様からの信頼を得ています。また、不動産売却に関する税金や節税のガイドも提供しており、お客様の利益を最大化するためのサポートを行っています。
