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2026年2月27日
「不動産売却をしたら、どのくらい税金がかかるのか…」「控除や特例で本当に税金がゼロになるケースはあるの？」と、不安や疑問を感じていませんか。
近年、不動産売却に関する控除や税制が一部改正され、特に居住用財産の特別控除や低未利用土地等の控除など、適用できる特例が広がっています。また、所有期間によって税率が大きく異なるため、「知っているかどうか」で多額の差が生まれるのが現実です。
しかし、控除の対象となる費用や必要書類、申告期限のミスなど「うっかり」で損をする人が後を絶ちません。
この記事では、不動産売却で使える主な控除や申告ポイントを実践的に解説。読み進めることで、「どの特例が自分に当てはまるか」「いくら節税できるか」「申告ミスを防ぐコツ」まで分かります。損をしないためにも、ぜひご一読ください。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却時に利用できる控除制度は、譲渡所得税や住民税を大幅に軽減できる強力な仕組みです。特に「3,000万円特別控除」はマイホームや相続不動産の売却で広く活用されています。近年の改正により、基礎控除額や一部特例の要件にも注目が集まっています。売却利益を最大限に守るためには、最新の制度や適用ポイントを正確に理解し、確定申告の際に必要書類や期限を厳守することが重要です。控除額や適用条件を正しく把握しておくことで、余計な税金を払うリスクを防げます。
近年の改正では、譲渡所得の算出に用いる基礎控除額や計算方法が一部見直されます。譲渡所得は「売却額－取得費－譲渡費用－各種控除」で計算され、3,000万円特別控除や基礎控除などが適用可能です。制度の変更により、特に相続不動産や長期間保有した土地の売却時は、控除適用後の課税所得が大きく変動します。
下記テーブルで主な控除と要件を確認できます。
| 控除種類 | 控除額 | 主な適用条件 |
| 3,000万円特別控除 | 3,000万円 | 居住用財産・相続空き家の売却 |
| 譲渡所得基礎控除 | 50万円 | 所有期間や用途問わず一律 |
| 低未利用土地等特別控除 | 100万円 | 低未利用土地の譲渡 |
低未利用土地等の100万円特別控除は、空き地・空き家の増加に伴い、土地の有効活用を促進する目的で導入されました。
この控除は、通常の3,000万円特別控除や基礎控除と併用できないため、どちらが有利か事前に確認しておくことがポイントです。
不動産売却時に控除できる費用と、控除できない費用を正確に把握することが節税の第一歩です。控除可能な主な費用には、取得費や譲渡費用が含まれます。
控除できる主な費用
控除できない主な費用
これらを正しく区分し、必要書類を準備することでスムーズな確定申告が可能です。
不動産売却による譲渡所得税は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なります。5年超の長期譲渡所得の場合、所得税と住民税を合わせて約20.315％、5年以下の短期譲渡所得では約39.63％となります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
| 5年超 | 約15％ | 約5％ | 約20.315％ |
| 5年以下 | 約30％ | 約9％ | 約39.63％ |
3,000万円特別控除は、所有期間に関係なく適用できるため、売却利益が控除額以内であれば税金が発生しないケースも多いです。売却時期や控除の組み合わせを意識することで、より効果的な節税が実現できます。
不動産売却で大きな節税効果をもたらす「居住用財産3,000万円特別控除」は、譲渡所得税や住民税の負担を大幅に軽減できる特例です。マイホームや土地を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。控除が適用されれば、不動産売却益が3,000万円以下の場合は所得税・住民税が発生しないケースもあります。特に相続や買い替えなどで不動産を売却する際は、本特例の条件を正確に把握しておくことが重要です。
3,000万円特別控除を受けるには、売却する不動産が「自分や家族が住んでいた居住用財産」であることの証明が必要です。住民票の移動や公共料金の契約実績などで居住実績を明確にする必要があります。売却後も住み続けていた場合は、過去3年以内に居住していた事実がポイントです。
必要書類は以下のとおりです。
| 書類名 | 内容例 |
| 売買契約書 | 売却額・契約日・相手方の記載 |
| 登記事項証明書 | 所有権の確認 |
| 住民票の除票/附票 | 居住の事実証明 |
| マイナンバー本人確認書類 | 個人番号確認 |
| 取得費・譲渡費用の領収書 | 購入・売却時の費用証明 |
これらの書類は確定申告時に必須となるため、売却前後で漏れなく準備しましょう。
マイホームを取り壊した後に土地のみを売却した場合でも、3,000万円控除の対象となるケースがあります。具体的には、取り壊し後も「その敷地を引き続き所有し、かつ取り壊しから1年以内に売却」し、かつ過去に居住していた事実が確認できる場合です。
例えば、老朽化した家屋を解体して更地で売却した場合でも、次の条件を満たしていれば適用可能です。
このようなケースでも確定申告時に必要書類の提出が求められます。
過去に取得した土地を売却する場合、3,000万円特別控除と合わせて「1,000万円特別控除」の適用が受けられる可能性があります。両方の控除を併用することで、譲渡所得に対する税負担をさらに減らすことが可能です。
| 控除種別 | 最大控除額 | 主な要件 |
| 3,000万円控除 | 3,000万円 | 居住用財産、3年以内居住実績など |
| 1,000万円控除 | 1,000万円 | 一定期間の所有・譲渡 |
併用条件や詳細な算出方法は、信頼性の高い情報源で確認することが重要です。
3,000万円特別控除は、譲渡した翌年の2月16日から3月15日までの確定申告期限内に申告する必要があります。期限を過ぎると控除が受けられなくなり、本来不要だった税金が課税されるリスクがあります。
申告ミスや必要書類の不足を防ぐためにも、事前に条件や提出書類をしっかり確認し、早めの準備が重要です。特に相続や空き家売却の場合は要件が個別に異なるため、専門家への相談も有効です。
相続した不動産を売却する際には、税負担を大幅に軽減できる控除制度が複数用意されています。特に、相続空き家の3,000万円特別控除をはじめ、相続時取得費加算などを活用することで、譲渡所得税や住民税を大きく抑えることが可能です。3年以内の売却は税率や控除の観点からも大きなメリットを生みます。下記の特例要件や計算方法を丁寧に確認し、損をしない手続きを進めましょう。
相続空き家の3,000万円控除を利用するには、いくつかの厳格な条件を満たす必要があります。主な要件は次の通りです。
これらをクリアすれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、利益がこの範囲内なら所得税と住民税が発生しません。特に耐震リフォームや取り壊し費用も控除の対象に含まれる点は見逃せません。
相続不動産を売却する際の譲渡所得税計算では、取得費加算の特例も重要です。これは、被相続人が納めた相続税の一部を取得費に加えることができ、課税対象となる譲渡所得を減らします。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
| 項目 | 説明 |
| 譲渡所得 | 売却価格 －（取得費＋譲渡費用＋取得費加算） |
取得費には、相続時の評価額や登記費用、測量費用も含まれます。取得費加算により、譲渡所得が圧縮されるため、税金を大きく減らせます。
相続した不動産を3年を超えて売却すると、税率や控除適用に影響が出る点に注意が必要です。3年以内の売却なら3,000万円控除や取得費加算の特例がフル活用できますが、3年超の場合は一部の特例が使えなくなります。
また、所有期間が5年を超えると税率が長期譲渡所得（約20％）に、5年以下だと短期譲渡所得（約39％）となり、大きな差が生まれます。売却時期の見極めが、節税の鍵となります。
相続不動産を親族へ売却する場合は、贈与税のリスクにも十分注意が必要です。適正な価格より大幅に安く売却すると、差額部分が「みなし贈与」と認定され、贈与税が課される可能性があります。
適用される主な注意点は以下の通りです。
親族間取引は税務上厳しくチェックされるため、事前準備と的確な書類管理が欠かせません。
不動産売却で利益が出た場合、原則として確定申告が必要です。特に居住用財産の3,000万円特別控除や、相続による不動産売却など、控除適用で税負担を大幅に軽減できるケースも多くあります。電子申告の利用により、スムーズな申告や必要書類の提出が可能です。ここでは、不動産売却に関わる申告の流れと電子申告の活用方法をわかりやすく解説します。
不動産売却時に申告が不要となるのは、譲渡所得が発生しない場合や、損失が出ている場合などです。一方、譲渡所得が発生し、控除や特例を利用する場合は必ず確定申告が必要となります。
主な判断基準一覧
| ケース | 申告要否 | 補足事項 |
| 利益なし・損失あり | 不要 | 損失申告も可（損益通算） |
| 利益あり・控除未使用 | 必須 | 税金発生のため申告必須 |
| 3,000万円控除利用 | 必須 | 控除適用のため申告必須 |
| 特別控除50万円など | 必須 | 条件により必要 |
| 相続不動産の売却 | 必須 | 相続特例適用時も必要 |
利益の有無や控除の使用状況を確認し、確定申告の要否をしっかり判断しましょう。
不動産売却に伴う確定申告では、提出書類を漏れなく準備することが重要です。電子申告（e-Tax）を利用する際も、各種書類の電子データ化や添付が必要となります。
書類一覧
e-Tax提出の流れ
事前にマイナンバーカードやICカードリーダーの用意も忘れずに行いましょう。
賃貸物件を売却する場合は、減価償却費を考慮した譲渡所得の計算が必要です。建物部分については、取得費から減価償却相当額を差し引いたうえで、正しい所得計算を行います。
減価償却を考慮した計算例
譲渡所得は「売却額 -（取得費 – 減価償却累計額）- 譲渡費用 – 控除額」で算出します。必要に応じて耐用年数や減価償却率を確認し、確実な計算を心がけましょう。
確定申告時に誤りや提出漏れがあると、加算税や延滞税などのペナルティが課せられることがあります。特に控除申請の漏れや利益計上の誤りには十分注意しましょう。
主なペナルティと対応策
| ミス内容 | 主なペナルティ | 修正方法 |
| 申告遅延 | 延滞税・無申告加算税 | 速やかに申告書再提出 |
| 計算誤り | 過少申告加算税 | 修正申告の提出 |
| 控除申請漏れ | 控除適用不可 | 更正の請求による修正 |
ミスに気付いた場合は、できる限り早く税務署へ相談し、修正申告や更正の請求を行うことで余計な負担を避けることができます。
不動産売却時の税負担は「譲渡所得」の計算によって大きく左右されます。売却額から取得費や譲渡費用、各種控除を差し引いて課税所得が決まり、場合によっては税金がゼロとなることもあります。居住用財産の特別控除や相続時の特例など、適用できる控除を正確に活用することがポイントです。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
| 項目 | 内容例 |
| 売却価格 | 不動産を売却した金額 |
| 取得費 | 購入価格＋取得時諸費用 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・登記費用など |
| 各種控除 | 特例控除・その他の控除など |
| 譲渡所得 | 売却価格－取得費－譲渡費用－控除 |
この計算方法を正しく理解し、控除を最大限活用することで、税金の節約や申告ミスの防止に役立ちます。
不動産の種類ごとに譲渡所得計算のポイントが異なります。以下の表で代表的な計算例を比較します。
| 不動産種別 | 売却価格 | 取得費 | 譲渡費用 | 利益 | 主な控除 | 譲渡所得 |
| マンション | 約4,500万 | 約2,800万 | 約100万 | 約1,600万 | 特別控除 | 0円 |
| 土地 | 約2,500万 | 約1,200万 | 約80万 | 約1,220万 | 相続関連控除 | 約120万 |
| 一戸建て | 約3,800万 | 約2,200万 | 約90万 | 約1,510万 | 特別控除 | 0円 |
利益が特別控除額以下であれば、控除によって譲渡所得がゼロとなり、税金がかからない場合があります。
税金がゼロになるためには、以下の条件すべてを満たすことが必要です。
これらの条件を満たすことで、譲渡所得税や住民税に関する控除が認められ、納税額の大幅な軽減が可能です。
たとえば、マイホームを約3,500万円で売却し、取得費と譲渡費用の合計が約2,650万円の場合、利益は約850万円となります。このケースでは特別控除を適用することで譲渡所得が0円となり、税金負担が発生しません。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 約3,500万円 |
| 取得費＋費用 | 約2,650万円 |
| 利益 | 約850万円 |
| 控除額 | 約3,000万円 |
| 課税所得 | 0円 |
このように、利益が控除額以内であれば税金を気にせず売却できる点が大きなメリットといえます。
青色申告特別控除は主に事業所得で利用されますが、不動産売却時に事業用部分がある場合は、譲渡所得の計算や他の控除制度との調整が必要です。たとえば、住宅の一部を事務所として使用していた場合、住居部分のみ特別控除が適用され、事業用部分は青色申告特別控除など別基準で計算されます。
複数の控除制度をきちんと使い分けることで、税負担を最適化することができます。状況によっては専門家への相談もおすすめです。
不動産売却に際しては、税負担を抑えられる特例制度が複数存在します。中でも買換え特例や軽減税率特例は、多額の譲渡所得が発生した場合に大きな節税効果をもたらします。適用には厳密な要件や併用のルールがあり、事前に内容を十分確認することが重要です。特例によっては同時に使えないものもあるため、選択によって控除額が変わる場合もあります。以下では主な特例の活用方法と注意点について詳しく解説します。
買換え特例は、居住用不動産を売却し、新たに一定の要件を満たす住宅や土地を購入した場合に、売却益への課税を将来に繰り延べできる制度です。譲渡損失が発生した場合には、他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越すことも可能です。
| 対象要件 | 概要 |
| 対象物件 | 居住用不動産を売却・一定期間内に新居取得 |
| 所有期間 | 売却不動産は10年以上の所有が必要 |
| 適用条件 | 新居は床面積50㎡以上、敷地面積500㎡以下など |
| 損失繰越 | 最大3年間、他所得と損益通算可能 |
注意点
10年以上所有したマイホームを売却する場合、譲渡所得税率が大幅に軽減されます。通常、短期所有（5年以下）は約39％、長期所有（5年超）は約20％ですが、10年超所有の場合はさらに低い税率が適用されます。
| 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
| 5年以下 | 約30％ | 約9％ | 約39％ |
| 5年超10年以下 | 約15％ | 約5％ | 約20％ |
| 10年超 | 約15％（特定部分） | 約5％（特定部分） | 約20％（特定部分） |
| 10年超 | 約30％（上限超部分） | 約9％（上限超部分） | 約39％（上限超部分） |
主なポイント
マイホームや相続した土地を売却し、譲渡損失が発生した場合は、特定居住用財産の譲渡損失として他の所得と損益通算が可能です。さらに通算しきれない損失は最長3年間繰り越すことができます。
【譲渡損失通算・繰越の主な要件】
【活用メリット】
今後の税制改正により、住宅ローン控除の内容が見直しとなる予定です。不動産売却と新規購入を同時に検討している場合は、改正内容による控除額の変動や併用の可否に注意しましょう。
【ポイント】
【今後の注意点】
不動産売却における控除や特例制度は複雑ですが、要件を正しく理解し適切に活用することで、大きな節税効果が期待できます。各特例の併用可否や申告手続きについても、最新の制度情報をもとに必ず確認しましょう。
不動産売却控除を適用する際には、申告時のミスが多く見られます。特に特別控除や譲渡所得税控除を利用する場合、要件の確認不足や必要書類の不備が目立ちます。以下のようなケースには注意しましょう。
申告の誤りが発覚すると追加納税や延滞税が発生する可能性があるため、初めての申告や不安がある場合は専門家への相談も有効です。
| 申告ミスの例 | 相談推奨度 |
| 必要書類の添付漏れ | 高 |
| 売却先の要件誤認 | 高 |
| 譲渡所得の計算ミス | 中 |
| 申告期限の遅れ | 高 |
申告年度によっては税制改正が行われるため、控除の要件や申告方法の変更を必ず確認しましょう。最新情報は必ず公式情報などでチェックしてください。
特に、相続や空き家の売却に関する特例は毎年見直しが加えられる傾向があるため、前年の情報のみで判断せず、必ず新しい要件や必要書類を一つずつ確認することが重要です。
相続した不動産を売却し譲渡損失が出た場合、必ずしも確定申告が必要とは限りません。譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、税金は発生しませんが、損益通算や繰越控除を希望しない場合は申告不要です。
申告の必要性で迷った際は、損益通算や特例の有無によって判断しましょう。
不動産売却による譲渡所得が発生した場合、税金の納付時期と方法を事前に把握しておくことが大切です。確定申告をした翌月末が納付期限となります。
納付方法は銀行窓口、コンビニ、e-Taxによるネットバンキングなど複数から選択でき、納付遅延は延滞税の対象となるため、早めの準備と納付計画が重要となります。
不動産売却時に各種控除を最大限活用することで、税負担を大幅に軽減でき、場合によっては税金がかからないケースも生まれます。特別控除などは、マイホームや相続した土地・空き家など幅広い売却に適用できるため、申告前に要件をしっかり確認して適用漏れを防ぐことが大切です。適用条件や必要書類、計算方法を事前に整理し、確定申告をスムーズに進めましょう。不安な場合は専門家への相談も積極的に活用することがおすすめです。
控除を適用する前には、まず譲渡所得の計算シミュレーションを行うことが重要です。計算は以下の手順に従って進めていきます。
控除が適用されることで、利益が一定額以下の場合には所得税や住民税が発生しないケースもあります。また、所有期間が5年を超えていると税率が優遇される場合があるため、売却時期の調整も大切です。事前に簡易シミュレーションや税金計算ツールを活用し、最適なタイミングや控除額を把握するよう心がけましょう。
不動産売却に関する控除の適用から申告完了までの一連の流れを把握しておくことで、申告ミスや期限切れのリスクを回避できます。特に確定申告の時期は毎年決まっているため、早めの準備が大切です。
| ステップ | 概要 | ポイント |
| 1. 事前相談 | 不動産会社や税理士などに相談 | 控除・税率・必要書類を確認 |
| 2. 必要書類準備 | 売買契約書・領収書・住民票など収集 | 取得費証明や附票も忘れずに |
| 3. シミュレーション | 税金計算ツールで事前試算 | 控除適用後の課税額を把握 |
| 4. 申告書作成 | 確定申告書・譲渡所得計算明細を作成 | e-Tax・郵送・窓口を選択 |
| 5. 申告・納付 | 期限内に申告・納税 | 遅延や間違いはペナルティ対象 |
専門家のサポートを受けることで、最新の税制にも正確に対応でき、安心して手続きを進めることができます。
・不動産売却契約書（譲渡契約書など） ・取得費証明書類（購入時の契約書、リフォーム領収書など） ・譲渡費用の領収書（仲介手数料、登録免許税、測量費など） ・住民票（居住用財産の場合など） ・マイナンバー確認書類 ・相続の場合は相続関係説明図・登記事項証明書 ・e-Tax利用時は電子証明書 ・特別控除の適用要件チェックリスト
これらの書類を早めに準備し、申告期限に遅れないように注意しましょう。各書類のコピーや必要な添付資料も忘れずに用意し、不明点があれば早めに専門家へ相談することで、スムーズに申告を進めることが可能です。
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