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不動産投資においてのネックと言える価格変動リスク。それは不動産売却型の投資のみならず、10年以上の長期間で投資回収を考える賃貸経営に関しても大きな影響を及ぼします。その価格変動リスクとはどのようなものなのか、確認していきたいと思います。

価格変動リスク

不動産投資には、不動産の取得あるいは運用にかかる支出即ち投資を、「該当物件の売却」あるいは「賃貸借」などの経営による収入で取り戻していくという側面があります。これによって収入が支出を上回ればその差額は収益となり不動産投資としては成功したものと言えるでしょう。しかし逆に、収入以上に支出が上回ってしまう状況ともなればその差額は損失となり、不動産投資が順調に行っていないと言わざるを得ません。

損失を生み出してしまう主な要因として挙げられるのは価格変動リスクと言えるでしょう。
これは、不動産の購入後、所有している間に価値が下がってしまうことを指します。
最終的には不動産の売却額および運用収入がその購入額を下回り、収支的に赤字となってしまうわけです。

価格変動リスクは賃貸経営に関係ないのでは?

不動産の購入と売却を繰り返し、その差額による利益を目的とするキャピタルゲイン型の不動産投資では、不動産の価値下落が損失に直結することがイメージしやすいでしょう。

しかし、不動産を賃貸物件として活用し、家賃収入を得るタイプのインカムゲイン型不動産投資では、価格変動リスクによる物件評価額下落の悪影響がイメージしにくいかも知れません。「たとえ物件の価値が下がっても変わらず家賃収入が入るのだから関係ないのではないか?」そのように思われがちです。ですが、それは違うのです。

賃貸経営などインカムゲイン型の不動産投資では、まず始めに賃貸物件の購入にかかる金額の回収を見込んで、室数と建物の耐用年数を考慮に入れ1室あたりの家賃が検討されます。つまり、家賃や室数そして建物が何年もつのかという見通しから回収される金額が導き出され、それが投資額を充分補える額となるよう計画を立てるわけです。
ここで、不動産の評価額が下がってしまうと、その計画通りに物事が進まなくなります。

賃貸物件としての価値が下がれば、家賃の相場が他の同評価額の賃貸物件と比較して割高になってしまい、借り手はどんどん条件の良い他所へ移ってしまうでしょう。これに対応して家賃を下げると、当初の資金回収計画に狂いが生じ、最終的な損失につながりかねない事態となってしまうわけです。

価格変動リスクを避けるための、不動産投資に臨む際に必要な意識とは

不動産の価値が下がる要因は何なのか、それを把握しておくことがリスク回避を考える上で欠かせない点と言えるでしょう。
まず不動産投資を行う前に着目すべき点は、世の中の動向を基に予測を立てることでしょう。
人口の推移、景気の動向、国内外の含む社会情勢を踏まえつつ、それらが投資対象として検討している物件にどう影響してくるのか、検討するわけです。その地域の土地開発計画はどのような状況か、どんな産業が主なのか、住民の主な世帯構成として多いのは1人暮らしなのかそれとも家族世帯か、そして将来この地域は人口の増減などについてどう変化していくと予想されるか、など、あらゆる側面から価格変動のリスクについて考慮しておけば、それらを想定した投資計画を立てることができるでしょう。

また、対象物件についてのリサーチを入念に行うことも重要です。
築年数や建物の状況は勿論、どのような立地にあるのか、管理状況はどうか、過去に何らかの事件事故が発生した物件ではないか、など、実際の投資に入る前に情報を掴んでおけば、後々の価格変動の予測に活かせると思われます。

まとめ

以上のように、不動産投資には価格変動リスクが付き物であり、キャピタルゲイン型とインカムゲイン型双方共に影響を及ぼすものであること、価格変動リスクの対応策としては、社会的動向を踏まえて、投資計画と対象物件について正確な情報を掴んでおくことが重要であることを見てきました。
不動産投資に精通した専門家などのサポート体制を確立しておくことで、より正確な見通しが立てられるものと思われます。