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不動産投資をする場合には、物件選びから契約の完了までの様々な手続きを必要とします。全体の流れを把握しておく事で不動産投資をスムーズに遂行する事ができます。不動産投資を行う場合の手続きの注意点を交えて紹介しましょう。

投資物件を選ぶ事から

不動産投資を始める目的によって投資の対象が変わってきます。物件選びの流れから手続きについて紹介しましょう。

1.不動産投資の目的を決めておく
老後の資金作りの為なのか、短期的な資産運用なのかで、投資物件が異なってきます。短期的な場合は、駅前の利用度の高い区分マンションを選びますが、老後の資金など長期的な運用を考えた場合には、アパートなどの経営を目指します。

2.物件選びの情報収集を行います。
ネットでの物件情報や、不動産会社に出向いての物件選びの為の情報収集を行います。選び方は、駅前や買い物の利便性、間取りや築年数や周りの環境など、条件を明確にする事や優先度を選ぶ事で、対象を絞った情報を集める事ができます。

3.問い合わせや資料請求によっても、物件を評価します。

4.現地調査で確認
現地に直接出向く事も必要です。物件の内覧や周りの環境などを確認して、空室になるリスクや人気になるポイントなどをチェックします。

5.買付申込書を提出
情報や価格評価を検討して、購入する事が決まれば、買付申込書を提出します。買付希望価格や支払い方法、手付金の金額や有効期限を記載して提出します。値引き交渉や、ローンの特約について確認しましょう。
複数の申込がある場合は、売主が買手を決めるので購入できるとは限りません。現金払いや購入希望金額が高い人などに、優先度が高くなるでしょうが、無理して購入する必要はありません。

契約における手続き

購入する物件が決まり、契約の流れになった際に、自己資金で足りない場合には、前もって金融機関などの融資を行う条件などを調べておきましょう。必ず融資可能とは限らないのでいくつか選んでおくと良いでしょう。

1.金融機関で融資の申込
融資審査の申込の為に必要な、投資物件の資料や本人確認資料などを用意して、提出をしたら審査を待ちましょう。事前審査で断られる場合もあるので、複数の金融機関に同時に事前審査をお願いするとよいでしょう。同じ系列の銀行でも、審査の条件が異なりますので、あきらめない事です。

2.契約前の最終確認
融資の審査に通ったら、物件の売買契約を進めていきます。契約の前には、宅地建物取引士の資格を持った者から、重要事項説明があります。物件に関する内容や取引条件について、交渉した内容と異なる点がないか注意して確認しましょう。可能ならば、事前に重要事項説明書を受け取って最終判断の為に検討する方が良いでしょう。

3.正式に売買契約を結ぶ
問題なければ、売主と買主と不動産会社で、売買契約を結ぶ為に、署名捺印を交わす事になります。この場合に、融資が承認されない場合もあるので、「融資特約」として、無条件での解約を追加しておく必要があります。場合によっては、契約不履行や違約金の発生を求められるので注意しましょう。

4.手付金の支払い
一般的には売買価格の5～10％程度が目安となりますが、法的に決まっているわけでもないので、売主と買主の話し合いで合意しましょう。

5.金融機関に本審査と金銭消費貸借契約を結ぶ
売買契約と合わせて、金融機関に本審査を申込すると、結果は2週間から1カ月ほどかかります。承認されてから、ローン契約として金銭消費貸借契約を結びます。金利や融資期間などの融資条件について検討する場合の最後の機会になるので確認する必要があります。

6.最終確認と決済して登記と引き渡しを完了する
決済前に、物件の最終確認を行います。設備や状態に異常がないかの確認をして、融資が可能になった金融機関の店舗内で、決済の手続きを完了します。契約の当事者と不動産会社の担当者、司法書士などが同席して決済の処理と、名義変更の為の登記を行います。決済と登記と引き渡しはその日で完了します。

〇手付金を除く残金の支払い
〇固定資産税清算金の確認
〇登記費用と登記手数料の支払い
〇不動産会社への仲介手数料など
〇買主が外国人の場合は、財務省に事後報告します。

まとめ

不動産投資の必要な手続きは色々ありますが、ローンを利用する場合が多いと思うので、複数の金融機関に事前審査を行う事と、契約の融資特約は必ず実行してください。契約は少しの思い違いで損をする場合もあるので、重要事項説明についても自分で確認できるようにする必要があるのです。