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不動産投資に興味を持っているけれど、グロスとかネットとかよく意味のわからない言葉ばかり。そう悩んでいる方はいないでしょうか? 今回の記事では、不動産投資でよく聞く言葉「グロス利回り」と「ネット利回り」について解説していきます。

不動産投資の世界における”グロス”と”ネット”とは?

不動産物件の利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りの二つがあります。その内、表面利回りの事をグロス利回り、実質利回りの事をネット利回りと呼ぶ場合があります。
グロス利回り(表面利回り)の算出方法は以下の通りです。

グロス利回り＝年間収入÷物件価格×100

例えば、その不動産物件からの家賃収入が年間100万円で、物件価格が2000万円だった場合、グロス利回りは5%という事になります。

一方、同じ物件でもネット利回り(実質利回り)は、家賃収入から管理費などの諸費用を差し引いた数字を物件価格で割って求めます。計算式は以下の通りです。

ネット利回り＝｛［年間賃料収入］－ [支出（修繕費、保険料、固定資産税等）]｝÷物件購入価格×100

例えば、家賃収入が年間100万円で、物件価格が2000万円で、支出が50万円だった場合、
ネット利回りは2.5%となります。

不動産投資をする上での支出

不動産投資をする上での支出には、次に挙げる様な物があります。管理費・固定資産税・都市計画税・修繕費・不動産仲介手数料などです。簡単に計算でき、目を惹かれがちなグロス利回りだけでなく、これらの支出を考慮して算出されたネット利回りにこそ注目するべきです。ネット利回りを計算する事でその不動産の本当の価値を知ることが出来ると言えます。
投資対象の不動産物件を探す際には、是非そのことに留意して投資対象を決めましょう。

不動産の価値は利回りだけでは決まらない

ここまでで、「グロス利回り」そして「ネット利回り」、二つ用語について理解出来たと思います。次は、利回り意外に、注目して欲しいポイントについてお伝えします。

借り手が付いて初めて収益が上がる

現在の日本で、不動産を安く買って高値で売る、即ちキャピタルゲインを得る事はかなり難易度の高い投資と言わざるを得ません。東京オリンピックへ向けて東京都内の物件の相場は上昇傾向にありますが、一説には、オリンピック後は価格が下降していく事が予想されています。

不動産を安く買って高く売ることで利益を得るのではなく、優良な物件を適正な価格で買い、賃貸用不動産として運営して収益を得るというのが、現状での賢い投資方法になります。

優良な物件の条件

借り手が付きやすい優良な物件に共通している条件は、駅から近い・都心に出易い・複数の路線を利用可能などです。まずは、不動産検索サイトなどでこれらの条件を指定して、それから個別に物件を吟味していきましょう。

まとめ

今回は、不動産投資対象の物件選びの際によく耳にする用語、グロス利回りとネット利回りについての解説を中心にお送りしました。良い物件を見つけるには焦らず、根気強く、幅広く物件を見て回ることが重要です。表面的な利回りだけでなく、その物件の持つ本質的な価値を見定める力を養いましょう。