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賃貸物件のオーナーにとって、把握すべき点は多くあります。建物や設備の管理、契約や入居者に関すること等です。今回はこの中から、入居者に関する「更新料」について見ていきましょう。

契約更新にかかる更新料

新年度を迎えるにあたって、引っ越しを控えている方が多くなるのが3～4月です。この時期は引越しだけではなく、賃貸借契約における契約更新も集中する時期と言えます。

「更新料」とは建物賃貸借契約における更新時に、借主が貸主に対して支払う一時金のことを言います。賃貸物件のオーナーにとって、家賃収入と同様に大切な収入源です。多くの場合2年間の契約期間となっている為、2年ごとに契約更新が必要です。

この2年という期間は、必ずしも法律上で定められているわけではありませんが、借地借家法第29条1項において建物賃貸借に対する最低期間を1年としており、1年未満の契約期間を定める場合、期間の定めが無い賃貸借契約とみなされる為、契約期間を2年間とすることが一般的となっています。

契約更新に関する費用について

地域や物件によって、更新料の金額は様々です。基本的に大家・オーナーが決めることができますが、入居者（契約者）にとって著しく負担をかけるような特約は（借地借家法30条の）規定違反となる為、一般的に通るような金額でないといけません。

では、更新に関連する費用にはどのようなものがあるのでしょうか？

保証委託契約

賃貸物件で家賃の滞納等が発生した際に、その家賃を入居者に代わってオーナーに支払うことを保証する保証会社（家賃保証会社等）を利用している場合、更新時に保証会社に対して更新時保証委託料を支払うことがあります。なぜなら、賃貸借契約と保証期間が同じことが多い為です。

火災保険料

一般的に家財の保険のことを「火災保険」と呼びます。保証内容などは保険会社によって異なりますが、実際は火災の事故だけでなく風災・水災や盗難等、総合的に補償されています。

多くの不動産オーナーは、この火災保険に加入しています。賃貸借の契約期間とこの火災保険の契約期間を同じにしている方も多く、更新時に火災保険も更新または加入し直す必要があり、火災保険料も発生する事があります。

契約書の更新に不備があると更新料を受けとれない!?

入居者の募集や入退去の対応、リフォームや賃貸経営における業務全般を管理会社に任せている場合で、不動産オーナーが更新料の支払いを求めている際に、契約書への記載を不動産管理会社が忘れることはほとんどないと思います。

しかし、入居者の対応やいろいろな管理の全てをオーナー自らが行う「自主管理」の場合は、契約書も自ら作成することになるので、記載漏れには注意する必要があるでしょう。なぜなら、更新前に締結した契約書の中で「更新時には更新料を支払うこと」等と明記されていない場合には、更新料の請求ができない為です。

まとめ

更新料はオーナーにとって大切な収入源の1つですが、その金額や徴収するかどうかといった点は地域によって異なるため、設定する際には慎重に検討する必要があります。それらの相談や手続き代行を依頼できる信頼できる管理会社を見つけることで、それらの負担は軽減されることでしょう。