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不動産投資に着手する際、まず着目すべきポイントとなる利回り。最も基本的と言える利回りとしてはグロス利回りが挙げられます。しかし着実に不動産投資を成功に導いていくには、もっと現状を反映させられるネット利回りを用いることが重要です。そういった事柄について考えてみましょう。

不動産投資とは、どのように行われるものなのか

一言で不動産投資を言い表すとするならば、「土地あるいは建物を所有し、それを利用して収益獲得を目指す行為」です。収益を得る方法としては、月々の家賃収入を得るインカムゲイン型、購入時より多額で売却することで差額益を得るキャピタルゲイン型、その2タイプが挙げられます。

その2通りの方法のうち、長い期間にわたって安定的に収入が見込めるインカムゲイン型が一般的であり、大部分を占めると言えます。不動産投資＝大家という立場となり、賃貸借によって賃料を得る行為。そのように捉えても差し支えないでしょう。

「利回り」という観点とグロス利回り(＝表面利回り)

物件の賃貸借、とくにアパートなどの集合住宅を所有しそこから家賃収入を得る投資スタイルを取る場合に重要となってくるのが、「利回り」という観点です。これは、「賃貸に用いる物件の購入価格に対して、年間何％の利益が得られるのか?」ということを表す考え方となります。

これによって、物件取得に要するコストに対し、どれだけ効率の良い物件と言えるのか、判断できるというわけです。利回りに関して大まかに捉える指標としては、グロス利回り、別名・表面利回りが挙げられます。

これは、購入価格と比べて年間の家賃収入がどれほどの額になるのか、その割合を示すものです。式に表すと以下のようになります。

〇 表面利回り[%]＝(年間の家賃収入額/税込みの物件価格)×100

実際の投資活動に有効なネット利回り(＝NOI利回り)

「収入」は、その額がそっくりそのまま利益となるわけではありません。収入を得る活動を実施する際には、それに伴う「支出」が生じるのが常です。収入から支出を差し引いてこそ、利益すなわち収益に値する金額が導き出せます。

賃貸型物件の運用に関する支出とは、購入時に物件金額以外に生じる購入コストや、賃貸経営の必要経費に相当する年間コストのことを指します。購入コストに当たるものは、物件取得に伴う税金や不動産会社への仲介手数料などです。

年間コストとしては、固定資産税や都市計画税といった税金、管理委託に関する手数料、入居者が居ないために収入が得られない空室コスト、保険料全般、入居募集や退居に伴うコスト、建物メンテナンス費用、などが挙げられます。

それを念頭において表面利回りを見ると、そこには支出に関する要素が含まれていないことが解ります。より正確な利回りを算出するには、物件購入時に物件価格とプラスして支払った初期費用や、毎年かかる経費に関して盛り込む必要があるわけです。

それに対応した利回りの指標が、ネット利回り(別名・NOI利回りまたは実質利回り)となります。これを式に示すと以下の通りとなります。

〇ネット利回り[%]＝{(年間の家賃収入額-年間コスト)/(税込みの物件価格-購入コスト)}×100

利回りを把握する際、ネット利回りを用いることにより、実際の状況に即した判断が可能となるわけです。

まとめ

以上のように、不動産投資に関する基礎的事項を抑えながら、利回りについて、グロス利回りよりもネット利回りで考えることが重要であることを確認してまいりました。不動産投資を成功に導くためには、有効な指標を参考にしていくことが重要です。