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レバレッジとは、”てこの原理”を意味する言葉です。てこの原理を使えば、小さな力で大きな物を動かす事ができます。では、投資の世界でのレバレッジとは、どの様な意味なのでしょうか?投資初心者にも分かり易く解説します。

投資の世界におけるレバレッジとは?

投資の世界でのレバレッジとは、どういう物かと言うと、ずばり、少ない資金で大きな収益を得る為に投資する事を言います。具体的にどういう事をするのかと言うと、例えば自己資金(自分で貯めた預貯金など)が1000万円あるとします。その1000万円で、年間利回り10%の賃貸用不動産物件を購入すると、年間の収益は100万円です。

しかし、ここでレバレッジを効かせて、自己資金1000万円を頭金にして、2000万円を銀行などの金融機関から融資を受けて、3倍の3000万円の賃貸用不動産物件を購入したとします。すると、利回りが同じく年間10%だったとしても、年間での収益は3倍の300万円になります。これが不動産投資の世界でのレバレッジの効果です。

レバレッジ投資を行う事の有利さ

先の例で、自己資金1000万円でも3倍のレバレッジを効かせれば3000万円の賃貸用不動産物件を購入できると言いました。その物件の利回りが年間10%だった場合、年間収益300万円から、金融機関から借りたお金の利息を差し引いた金額が実質収益となります。

仮に、金融機関の年間利息が金利3%だった場合、借入金額2000万円×3%で年間利息額は60万円となります。年間収益300万円-年間利息額60万円＝240万円となります。つまり、自己資金は同じ1000万円でも、レバレッジを効かせていない場合と、3倍のレバレッジを効かせた場合とでは、実質収益が140万円も差が生じるのです。自己資金の1000万円に対する利回りは、実に2.4倍の24%にもなります。

レバレッジの目安

この様に、上手く使いこなせば高い収益を上げる事ができるレバレッジですが、レバレッジの掛け過ぎには要注意です。意識したいポイントとしては、”レバレッジを効かせる際の自己資金比率の目安は30%程度を保つ事”です。

先ほどの例にも挙げた様に、自己資金が1000万円なら、購入する賃貸用不動産の価格は3000万円までにした方が良いでしょう。これに対し、自己資金を用意せずに借入金のみで不動産投資を行う事をフルレバレッジ、フルローンなどと呼びますが、高リスクな投資方法と言わざるを得ません。

レバレッジには注意点もある

レバレッジを効かせる際には注意点もあります。
一つ目は空室リスクです。
レバレッジを効かせて購入した賃貸用不動産物件に空き室が出て、それが長期間続く様であれば、事態は深刻です。何故なら、家賃収入が減少している間も、金融機関への返済は続けなくてはならないからです。

レバレッジの額が大きいほど、月々の返済額も大きくなりますので、レバレッジの掛け過ぎには十分注意したいところです。どうしても高レバレッジを掛けて賃貸用不動産を購入する場合には、空き室率の低い物件を見つける必要があります。

二つ目は逆レバレッジです。
逆レバレッジと言うのは、金融機関から借りている資金の金利上昇により、借入金利が投資利回りを超えてしまう事を言います。こうなると、レバレッジを効かせずに自己資金だけで投資をしていた方が良かったという事になります。

まとめ

いかがでしたでしょうか?今回は、不動産投資におけるレバレッジの意味とその目安について解説しました。レバレッジを効かせる事で大きなリターンが期待できる反面、リスクもその分ありますので投資を始める際には慎重な判断が求められます。くれぐれもリターンにだけ注目して高額な物件に手を出さない様にして下さい。