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歴史的とも言われる低金利政策の継続や、老後2000万円問題への備えなど、幾つもの原因が重なって、個人投資家による不動産への投資がブームとなっています。世界情勢を受けて在宅時間が長くなっても、インターネットによる情報収集やビデオ会議システムを使ったリモート内覧などで、投資物件を探している人はむしろ増えています。今回は、不動産投資をする上で知っておきたい平均利回りについてお伝えします。

不動産の利回りは2種類

不動産投資の利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りの2つがあります。

まず、表面利回りから解説します。
不動産情報サイトに掲載されている利回りのほとんどがこの表面利回りです。表面利回りには、物件を維持する為の管理費や不動産会社へ支払う仲介手数料などが含まれていない為、注意が必要です。

次に、実質利回りについて解説します。
実質利回りと言うのは、表面利回りと異なり、諸経費を計算に入れた指標です。より、現実に即した数値という事が出来ます。ここで言う諸経費とは、管理費や仲介手数料など、不動産会社へ支払うお金だけでなく、保険料、修繕費、花壇など共用部分の水道代、廊下やエレベーターホール、エントランスなどの光熱費、物件を登記する際の印紙代、司法書士への報酬などを含みます。

気を付けておく必要があるのは、表面利回り、実質利回り、共に物件の部屋が満室の状態である事を前提に計算しているという事です。この点は覚えておきましょう。

利回りの求め方

表面利回り、実質利回り、共に数式で求める事が出来ます。

表面利回りを求める式は下記のとおりです。
表面利回り(％)＝年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回りを求める式は下記のとおりです。
実質利回り(％) =（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格 × 100

利回りの平均は?

利回りの平均値はワンルーム投資か1棟買い投資かによっても異なります。2020年時点でのマンション1棟買い投資の平均利回り(表面利回り)は、8.42%となっています。これは、ワンルーム投資に比べてかなり高い数字となっています。

また、世界の都市と日本の都市を比較すると、東京の不動産の利回りは世界の代表的な都市のそれと比べて高く、従って日本の不動産は世界的に見ると割安という事が出来ます。

この事から、日本の不動産に海外から投資する投資家も近年は多くいる様です。

1棟買い投資をするなら新築か中古か?

当然の事ながら、中古物件は新築物件より取得費用が少額で済む事が魅力です。一般的に新築と比べて2割から3割程度安い物件が多く、新築マンションを買うよりも利回りが高い物件が多く流通しています。

但し、築古になればなるほど、設備や建物自体の老朽化も進行する為、大規模修繕に費用が掛かる、空き室リスクが高まるなどのリスクも高まります。しかしながら、立地の良い物件であれば、築年数が経過していても空き室リスクは小さくなるので、新築か中古かはどちらも一長一短といったところです。慎重に判断しましょう。

まとめ

今回は、不動産投資の平均利回りをテーマにしてお伝えしました。これから不動産投資を始めようという人に取っても、既に不動産投資を始めている人にも是非、意識して欲しい指標です。物件選びはくれぐれも慎重に。良い物件と巡り会えます様に。