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不動産投資の対象物件選びに、利回りは目安の一つとなります。
しかし実際には、利回り3%の物件と8%の物件では、絶対8%が得だとは言い切れないのです。
利回りが高い物件の価値の読み方についてお話しましょう。

■不動産投資は空室リスクを計算に入れる

地方都市の物件価格は、都心と比べると安い傾向があります。
都市よりも人口密度の低い地域では更に物件価格は下がります。
利回りを計算するときには、見込み収益を物件価格で割って計算しますから、都市部の利回りは低く、地方では高くなりがちです。
利回りの高さだけで収益性が大きいと思ってはいけません。
地方では、少しでも人気エリアを外れると空室が埋まらず、計算通りにいかないことが多いのです。
利回りが3～5%前後でも、都心の物件は空室リスクなく収益が上がるのに対し、地方の物件では8%以上の利回りがありながら、実際には空室リスクをかぶって3%以下、売りたくても買い手がみつからない…といった危険を含んでいます。
もしかすると、利回り14%といった物件があるかもしれませんが、十分に現地の人の流れを調査した上で、事業計画を立てる必要があります。

■物件選びはどこをチェックする？

利回りがあまり当てにならないなら、何を基準に物件選びをしたら良いのでしょう？
入居者が途切れない物件の条件は…
①　人の流れがあって住宅のニーズがある。
②　競合物件が少ない。
③　ニーズにあった魅力がある。
当たり前のことのようですが、目の前の物件をこうした価値観でチェックしてみると、空室リスクが高くなりそうか予想がつきます。
計算上の利回りが高くても、競合物件が多くて勝負にならなければ、実際の収益は上がりません。
また、ニーズにあった個性を打ち出すことで、少ない投資でしっかり稼働させることができるケースもあります。
築年数の古さをDIYオーケーでカバーしたり、下町風情の残るエリアでのゲストハウスに利用したり、個性的なクロスやインテリアに改装するなどで成功している例もありますね。

■土地勘とアイディアがキメテ

物件オーナーとして不動産投資をするなら、所有する物件の価値をどのように高めるのかアイディアが勝負です。
もちろん、人の流れやどんなニーズが高まっているのかいち早くチャッチすることも大事です。
目をつけたエリアの物件情報をこまめに拾って、より価値を高められる方法を研究していくことが必要です。
また、不動産投資を得意とする業者では、大手検索サイトに載る前の物件情報を持っていることも多いものです。
情報を提供してもらえる信頼関係を作っておくといいですね。