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不動産投資は、家賃収入とローン返済額、固定資産税や修繕費を差し引いた収益を安定させることで経営が成り立ちます。
ローン返済の割合は、収入に対してどれくらいと考えれば良いのでしょう？

■返済比率と目安は50%以下で設定しよう

『40%の場合』：安心できる割合。
『40~50%の場合』：まずまず安心できる割合。
『50~55%の場合』：空室や修繕などが重なると少し心配。
『55%以上の場合』：これ以上は危うい経営になるライン。
100万円の家賃収入を見込んでいた場合、返済比率は50万円以下にするべきでしょう。
入居者の入れ替わりは必ずあることですし、空室リスク10%、修繕+固定資産税20%と考えると、満室収入の70%で返済と収益のバランスを取る必要があります。
・返済比率が50%の場合には収益見込みが20%
・返済比率が55%の場合には収益見込みが15%
返済比率が大きくなるほど余裕がなくなり、わずかな収益しか上げられません。
空室状況が少しでも悪化すれば、修繕に費用をかけられなくなり、物件の見栄えが悪くなり入居者も決まらない…そんな負のスパイラルにはまってしまいます。
こうしたリスクに備える余裕が少ないほど、手持ちは不安定になり、返済に行き詰まるリスクが高くなってしまいます。

■不動産投資は手残りのコントロールがポイント

区分マンションでは部屋数が少なく、空室になれば収入がゼロになってしまいます。
いくつかの物件を組み合わせるか、1棟ものをもつなど、数をもつほどリスクが分散します。
ここで注意したいのは、件数が多くなれば扱う金額も大きくなり、手持ちが多くなったように感じてしまいますが、あくまでも返済比率は50%以下に抑えるべきです。
リスクは分散しますが、かかる経費も大きくなるからです。
月々の収入が大きくなると、繰り上げ返済をして金利分の支払いを減らそうと考える方もいますが、手残りのバランスが確保できるかよく考えてからにしましょう。
2016年のマイナス金利政策以来、超低金利の状態が続いています。
借り入れ金利よりも、不動産投資で得られる利率のほうが良い場合がほとんどです。
動かせる資金が大きいほど、確実に収入に結びつく物件が入手出来ますし、返済よりもお金を回すことを考えましょう。

■返済を焦るより返済比率を遵守

毎月の返済額の大きさは、『借入金額・金利・返済期間』でコントロールすることが出来ます。
必要な借入額を確保した上で、返済率が50%以下になる経営を守っていけば、多少のリスクには対応していけるでしょう。
比率配分に従って、手持ちに余裕のある経営を心がけることで、安定した収益が出せるようになるのではないでしょうか。