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不動産投資では、融資と税対策を計画的に行って、手元のキャッシュをどれだけ残し、余裕を持たせるか成功のカギになっています。税制と減価償却によって起こるデッドクロスが起こる可能性がある場合には、黒字倒産の危険がありますから、早めに売り抜ける必要があります。不動産投資を始めるなら知っておきたい、デッドクロスについてお話しましょう。

■税制上と実際のキャッシュフローの違い

不動産投資では、減価償却と元金返済のバランスが崩れる『デッドクロス』という状況に注意が必要です。
減価償却は、実際にお金が出ていないのに税制上経費に組み込まれます。
このため、減価償却があるうちは、帳簿上の経費は大きくなりやすく、手元にキャッシュがあるのに、赤字ギリギリになることがあります。
元金返済では、実際にお金が出ていくのに、税制上の経費にできませんから、キャッシュがカツカツでも、たっぷり税金がかかってしまうことがあります。

『減価償却＞元金返済』
…キャッシュの手残り以上の収入にならず経営可能な状況。

『減価償却＜元金返済』
…キャッシュの手残り以上の収入評価になり、税金の支払いに困る黒字倒産の心配が濃厚
⇒デッドクロスの状況

■デッドクロスを避けるには？

・自己資金を投入してローン割合を下げる。
・繰り上げ返済。
・納税のための資金を積み立てておく。
・ローンを元金均等で組む。
・ローンを借り換えして期間を伸ばし、月あたりの返済額を小さくする。
・新規物件を購入。減価償却を増やす。
・売却
ローン期間よりも減価償却費が短ければ、いずれローン返済が減価償却を上回って、税制上の経営状況よりも収益が小さくなり、税金を支払えなくなる心配があります。
減価償却期間後の収支状況を見て、物件の出口を考えておいた方が良いでしょう。

■デッドクロスを避けるために

不動産投資を始める時のパターンとしては…

①　全額自己資金で購入
⇒収入から募集費用・修繕など経費を差し引いた額と、実際の手残りが大体一致。

②　収入のうち返済額４割程度のローン
⇒ざっくり計算して収入の半分は手元に残る計算。

③　ほとんどローンで購入・返済額が５割を超える
⇒ざっくり計算して収入の半分が手元に残らない計算。
この３つの例で、リスクの大きさは ① ＜ ② ＜ ③ となります。
①は、負債がなくリスクが小さいですが、資金を貯めるまでに時間を取られてしまい、収入を最大にするまでの期間が長くかかるデメリットがあります。
③は、キャッシュフローが悪化しやすく、早い時期にデットクロスに突入する懸念があります。
②のようなバランスが良いと言われるのはこのためです。