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アパートやマンションの不動産経営を始める際、多くの場合、不動産投資向けの融資を受けることになります。不動産投資初心者にぜひ知って頂きたいことをまとめました。詳細に見ていきましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンは、投資収益を得ることのできる物件を購入するために利用できるローンです。不動産投資ローンには、アパートローンとプロパーローンの2つがあります。

アパートローン

一定の審査基準や融資条件が決まっているローンで、保証会社の保証がついているケースが多いです。審査項目を充たしていれば、融資を受けることが出来ます。しかし、アパートローンを扱っていない銀行もあるので注意が必要です。

プロパーローン

プロパーローンとは、保証会社の保証のない、金融機関独自のローンのことです。返済能力も問われますが、不動産投資事業が成り立つかという点がより注目されます。融資担当者などとの話しあいによって、融通が利きやすいという点が利点と言えるでしょう。金利は個別に設定されます。

ローンの借り入れ方法

不動産投資ローンの組み方としては、
〇一般的なローン：不動産価格から頭金や初期費用を差し引いた残りの金額を借り入れるローン
〇フルローン：頭金を入れないローン
〇オーバーローン：不動産価格とあわせ、購入にかかる初期費用を合算した全額を借り入れる ローン
の3種類があります。一般的に借入金額の目安は年収の10倍から20倍ほどと言われています。

銀行融資の審査で確認されること

不動産投資ローンの審査の際、銀行が確認するものは以下の通りです。

個人の属性

安定した返済の見通しがつくかどうか、主に勤務先や年収、勤続年数などの収入状況などの情報をチェックされます。

銀行は融資判断のために、人柄も注視しています。属性や物件の収益性が良かったとしても、信用するに値しない人には融資することは出来ません。銀行へ相談に行く際は、約束の時間に遅刻しないことはもちろんのこと、身なりにも気をつける必要があります。

自己資金の多さ

多くの銀行は、返済比率についても重視しています。返済比率は、一般的に5割以下が安定的な運用の基準になっています。頭金を多くすることで返済比率は下げられますので、自己資金が多い方が、銀行から信頼度は高くなると言えるでしょう。

物件の担保価値と収益性

担保価値を割り出す際に、銀行は、該当物件の「積算価格」と「収益価格」の2つを参考にしています。

「積算価格」とは、土地と建物の価格をあわせて物件の資産価値を算出したものです。「収益価格」とは、満室となった場合の年間家賃収入から税金などの経費を差し引いた純利益を、実質利回りで割ることで算定するものです。通常、銀行はこの2つの点を参考にし、物件の担保価値を評価します。

融資を受けるための事前準備

融資を受けるためには、多くの資料を銀行に提出しなければなりませんが、身分を紹介するための資料と、物件の詳細を紹介する資料は特に必要となります。

自己紹介資料の用意

銀行は融資を求めている人がどのような人物かを知る必要があります。家族構成などを含んだ経歴書を自己紹介資料として用意した方がいいでしょう。

さらに銀行は審査の段階で、現金または現金化できる資産があるかどうかもチェックしています。資産状況が分かるよう、預貯金などを含めた金融資産、将来相続予定の金融資産、将来受け取る予定の退職金などを一覧にまとめ、金額を証明できる資料を用意しましょう。

物件資料の用意

銀行が物件の採算性や担保価値を適切に評価するためには、物件の資料は欠かせないものです。これは販売会社に早めに依頼するといいでしょう。

まとめ

不動産投資ローンは多額の融資となるため、銀行も細心の注意を払って各資料を厳しくチェックしています。不動産投資の際にはぜひ確認していただきたいことです。