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不動産運用への投資信託を意味するREIT。これは、一般的な不動産投資に対して、どのような違いを持つものなのでしょうか。vs(versus:バーサス)的な視点から両者を見比べ、より多額の収益獲得が見込めるのは果たしてどちらの側なのか、調べていきたいと思います。

REITと不動産投資、それぞれの特徴

土地や建物などの所有者が自ら物件の運用を行うスタイル、これが不動産投資の一般的な在り方と言えます。物件オーナー自身が、売却差益を見込んだ不動産処分に相当するキャピタルゲイン型。そして、賃貸借契約により定期的な家賃収入を受けるインカムゲイン型。これら2つが不動産投資の主な方法となります。

両者うちキャピタルゲイン型には、差益を獲得する機会を待つ側面があります。そのため、常態的に行われる手法とは言えません。専ら賃貸経営の形態を取るインカムゲイン型が、不動産投資のメインに位置付けられます。

他方、REITとは不動産の投資信託を指し、有価証券の1種に位置付けられます。REITに該当する証券の購入により、実際に不動産運用を行う企業など法人格に資金を託すことになるわけです。企業は募った資金を物件取得あるいは運用経費に充てて事業を運営します。それによって得られる収益から投資者へ配当が行われるわけです。

信託であるため、購入者が直接不動産運用を主導することは不可能です。反面それは、自らが不動産の管理や運営に携わる労力を省けると捉えられます。
有価証券として取り扱われるため、売買などの流動性も高く、株式と類似した特徴を持つと考えて差し支えないでしょう。

収益に関しての比較

前項から、不動産の運用に関して、不動産投資は自らが直接的に関与する形式であり、REITは不動産取得も含め投資法人に委託する形式であるという違いが見て取れます。
それ以外にも、両者には大きな相違点が存在します。それは融資可能の有無という点です。
これによって、自己資金に対する収益額の大きさに違いが現れます。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて着手することが可能です。これを運用する不動産購入に充て、月々の家賃収入の一部からローンを返済していく方法が主な形態となります。融資額が大きくなればそれだけ、自らの資産から投資に投入する自己資金の額を少なく抑えることが可能です。

対してREITでは融資の利用が適いません。有価証券を購入するためにローンを組むという方法が取れないわけです。そのため、投資に活用する資金は全額個人資産から賄うことになります。

融資の有無を軸に、両者の年間利回りについて考えてみましょう。利回りとは、投資に使用した元本に対して、一定期間内にどれほどの割合で利益を挙げられるかを表すことを意味します。

REITを扱う投資法人全体の利回りを平均化すると、およそ4％となります(2017年時点)。仮に50万円の自己資金を元本とした場合、年間約2万円の利益が見込めることになります。

不動産投資の利回りは、地域によって幾分差が生じます。収入から支出を差し引いた純利益に基づく期待利回りで比較した場合、都内では3～4%台、その他地域ではおおむね5％台と見做されています(2017年時点)。この場合、元本に相当する額は物件価格に相当し、融資額+自己資金額が当てはめられます。

例えば、物件価格600万円とした場合、期待利回り3～5%の範囲内で考えると、18万～30万円の利益となるわけです。
仮にこの場合の自己資金をREITの例と同じく50万円と考えてみましょう。すると、自己資金に対する利回りとしては36～60％となり、REITに比べて桁違いの収益を獲得できることになります。

まとめ

以上のことから、不動産投資は融資を受けられるという特徴により、REITと比較すると同額の自己資金に対して多くの利回りが期待できることを確認してまいりました。

融資を利用する場合には、収益が赤字になってしまうと返済に困難が生じるリスクを伴います。それを回避するには、賃貸経営についての確かな知識やスキルと身に付け、優良な物件を探すため信頼のおける不動産会社のサポート体制を確保することが重要です。