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投資で収益を得た場合には、税金が掛かってきます。資産形成の手段として不動産投資を考えているなら、どれくらいの税金が掛かるのか知っておきたいですね。不動産投資では、恒常的な収入としては家賃収入、資産を売却した時には、譲渡所得が発生します。不動産投資と税金についてお話しましょう。

■税率と所得額のはなし

所得税は、収入から、それを得るために必要とした経費を差し引いた金額に対して税率をかけて計算されます。
ざっくり言うと、家賃収入300万円で、管理会社への支払いや、共同スペースの光熱費、大家業を行うために必要とした経費が60万円だったとしたら、300万円から60万円を差し引いた240万円に税率をかけて所得税が計算されます。
サラリーマンとして働いていて、収入がある場合には、保険料など控除額を差し引いた課税対象額となる給与所得と合算した金額を“課税対象額”とします。
給与支給額400万円で、控除後の給与所得金額が320万円なら…
・240万円+320万円＝560万円⇒課税対象額
課税対象額に応じて、税率と控除額が決められています。
所得額は6段階に分かれており、所得額330万円～695万円の場合、税率20％を使って税額が計算されます。
（参考）No.2260 所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

■税金が安くなるのはどんな時？

所得は、収入から必要経費を差し引いて計算しますから、いかに必要経費をもれなく計上するかが、節税のポイントになってきます。

＜必要経費＞
・管理費
・修繕積立金
・賃貸管理代行手数料
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
・各種税金
・ローンの利息分
・ローン保証料
・税理士に支払う手数料
・その他の費用（交通費、新聞図書費、通信費、セミナー参加費用など）
キャッシュフローとしては、家賃収入からローン返済と管理会社への支払いが収入という間隔ですが、税務上は、物件購入費は減価償却として決められた額ずつしか経費計上できません。
減価償却費より、ローン返済額が大きくなると、手元のお金が少ないのに、課税対象額が大きくなり、税金を払うキャッシュが足りなくなる事があるので注意が必要です。

■譲渡所得について

賃貸用の所有物件を売却した場合には、『譲渡所得』への課税があります。
・譲渡所得＝譲渡収入－｛取得費＋譲渡費用｝
取得費は、購入時代金から減価償却分をさし引いた額、譲渡費用には仲介手数料や契約書の印紙代、更地にして売却するための取り壊し費用などが含まれます。
上記の計算でマイナスになる場合は、課税額ゼロですが、プラスになった場合には、次の税率で課税されます。

・所有5年以下＝『短期譲渡所得』⇒税率39.63％（所得税30.63％　住民税 9％）

・所有5年を超える＝『長期譲渡所得』⇒税率20.315％（所得税15.315％　住民税 5％）