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不動産の所有権利は、売買だけでなく無償譲渡でも移す事ができます。“無償”と言っても、贈与にあたれば贈与税がかかる場合もありますし、状況によっては所有権を移す事で税金が発生します。知っておきたい無償譲渡と税金についてお話しましょう。

■耐用年数超えの物件を無償で譲る時

税務的に価値ゼロになる法定耐用年数を超えている物件を、無償譲渡で譲り受けた場合、税金は発生するのでしょうか？
“無償”という言葉から、“タダ”というニュアンスが感じられますが、お金の支払が何もないと言うわけではありません。
・贈与税：１１０万円の控除を超える部分にかかる
・不動産取得税：土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％（本則標準税率）
・固定資産税：評価額をもとに計算される
・登録免許税：評価額の３%
といった費用が発生する可能性があります。
評価額は、土地については路線価や固定資産税評価額、建物については耐用年数を過ぎていても２０%の残存価値があり、全くのゼロになる事は考えられません。
無償譲渡の形をとって所有権を得た場合、元の所有者への支払いが無いと言うだけで、税金は発生します。

■贈与と無償譲渡

無償譲渡では、取引上の物件価格がゼロという事になりますが、税制上、建物には残存価値があり、土地には減価償却そのものがありませんから、評価額ゼロになる事はありません。
また、当事者同士の間で物件価格ゼロの取引であっても、評価額が大きい場合には、贈与とみなして贈与税の課税対象になるケースがあります。
路線価で１億円の価値のある土地を、無償譲渡した場合には、贈与とみなされるでしょう。
評価額と取引額の差が○円以上の場合に、贈与として扱われるといった、はっきりとした決まりはなく、ケースごとで判断されます。
遺産相続の事を考えて、生前贈与で対応したい場合にも注意が必要です。
市場価値数千万円以上の不動産を、無償譲渡したからといって、贈与や相続よりもお得にならないでしょう。

■財産の継承として考えると…

不動産投資で事業物件として考えた場合には、特定事業用宅地等の特例、特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等や貸付事業用宅地等の各特例といった“特例”を活用することで評価額を圧縮できる可能性があります。
不動産の所有権を動かす場合には、ケースごとにふさわしい方法があり、税理士や不動産業者に相談しながら進めた方が良いでしょう。
資産形成や不動産投資に明るい業者を選ぶと、相談しやすいですね。