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不動産投資で重要となる返済後の利回りについて

不動産投資で重要となる返済後の利回りについて

不動産投資を行う場合に参考とする「利回り」がありますが、「表面利回り」と「実質利回り」について紹介されるばかりで、「返済後の利回り」については紹介される事がありません。投資を行う上で、現実的な可能性を要素に加えた利回りなので、その重要性について理解しておきましょう。

それぞれの利回りの意味

利回りは、大まかに分類すると4つあります。その意味について紹介します。

【1.表面利回り】
賃貸物件の部屋数が満室時に対する利回りの事で、大まかに計算する場合に使用されますが、実用的ではないので、あくまでもフル稼働の場合の最高額を示す仮定の数値です。

【2.実質利回り】
年間の収入から空室損や年間経費を差し引いた金額を求める計算なので、実質的な利回りとも言えますが、収支後に計算できる数値です。満室になるとは限りませんので、常に変動的であると言えます。

また、同じ借り手が生涯をその部屋で過ごす確率やずっと満室である方が少ないです。表面利回りが高い場合でも空室率や経費などを差し引くと、かなり期待値が低下する事になります。表面利回りだけでは、信頼性にかける理由です。

【3.借入金返済後の利回り】
実質利回りが過去形による収支に対して、借入金返済後の利回りの場合は、未来的な想定値を求める際に使用する利回りとなります。不動産投資は、ローンなどの借入金を金融機関から融資してもらい、20年から35年くらいの年月をかけて返済する事になります。

実質利回りを求める要素の中に、毎年支払う借入金を計算式に組み入れる事で、借入金返済後の利回りを求める事ができます。

【4.自己資本利回り】
年間の家賃収入額を自己資金で割って利回りを求めるのですが、自己負担割合を求めるだけであまり意味をなしません。借入金返済後の利回りと組み合わせて考える必要があります。

空室率と利回り

利回りで大きな変動があるのが、空室率です。どんなに優良物件でも空室が出る可能性があります。空室率を求めるには、地域によって違いが出るので前もって正確に求めるのは難しいです。

空室率の求め方

【1.一般的な空室率】
計算する時点での空室を計算する場合には=[ 空室の数 ÷ 賃貸できる物件の数 ] × 100

【2.稼働状況での求め方】
{ [ 年間の空室の数 × 空室になった日数の平均 ] ÷ [ 全戸数 × 1年分の日数 ] } × 100

【3.想定賃料による求め方】
[(満室の場合の年間家賃収入-実際に入っている年間家賃収入)÷ 満室の場合の年間家賃収入 ] × 100

都心部は入居率が高いですが利回りは低めです。地方の場合は、利回りが高くても入居率が低いので注意しましょう。

※地域別による空室率は、1番低い沖縄で11.7%、次に東京が14.5%です。高い割合では、福井県の30.1%と山梨県の28.2%があります。(2016年調べ)

空室対策

1.稼働率を上げる為の差別化
2.支出を減らして利益分を増やす
3.設備面などで物件価値を高める

借入金返済後の利回りの求め方

実質利回りを求めて、空室率や月々のローンの支払いを差し引いて求めます。

1.実質利回り
「満室時の家賃収入 - ローン支払い - 修繕費や固定資産税 - 空室率」=月々の返済後利回り

2.年間の借入金返済後の利回り
「月々の返済後利回り」× 12 ÷「購入費用 + 手数料」×100

※「収益・投資物件 簡易収支シミュレーション」のアプリを使用すれば、表面利回りや実質利回り、返済後利回りも自動で計算できるので便利です。

まとめ

借入金返済後の利回りは長期になるほど利回りは上がりますが、その分の返済額が増える事になります。返済期間の延長する場合にトータル収支で損をする事になり、資産拡大のスピードが遅くなります。返済期間の延長でしかプラスが出ない場合には、リスクがあるので検討が必要です。