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不動産投資をする場合、物件オーナーになって賃貸経営をするということです。損益として計上できる項目をおさらいしておきましょう。損金は経費の中でも税制上、収益からの控除が認められており、節税に貢献してくれるものです。

■不動産投資で損金算入できる項目

・管理費（清掃ビルメンなど管理会社への支払い、共用部分の高熱費など）
・賃貸管理代行手数料（入居者募集・管理・契約・設備修繕など）
・修繕積立金
・修繕費
・各種税金
・損害保険料
・減価償却費（耐用年数に応じて一部のみ損金にできる）
・ローン返済額のうち利息部分
・ローン保証料
・税理士に支払う手数料
・交通費、新聞図書費、通信費などの必要経費
また、事業規模としての基準、戸建て５棟、マンション・アパート10室以上を超えると、青色申告での申請が可能になります。
開業届を行った上で、青色申告の届出を出し、複式簿記で記帳することが必要です。
青色申告では、青色専従者給与、未回収の家賃、火災や地震で発生した損害を損金計上で切るようになります。

■キャッシュの手残りがマイナスでも黒字？

仕入れに当たる不動産の購入費は、減価償却費として、耐用年数に応じた額ずつの計上になります。
5,000万円の建物を10年で償却する場合には、毎年500万円ずつ損金が出るということです。
この時、家賃収益が300万円の場合、200万円以上の赤字計上になりますが、サラリーマンで他に所得税をおさめている場合、損益通算で税金の還付が受けられます。
気をつけなければならないのは、減価償却費よりもローン返済額がおおきくなる『デッドクロス』です。
減価償却は、キャッシュが出ていかないのに経費にでき、ローン返済は、キャッシュがでていくのに経費にできない性質を持っています。
『デッドクロス』では、税金が割高になる現象が起こってしまいます。
手元の現金がローン返済でなくなっているのに、税金ががっぽりということも起こりかねません。
手残りを減らしすぎれば、いい物件が出ていても資金が足りなくて諦めなければならないでしょう。

■キャッシュを残して備えることも大事

不動産投資では、実際のキャッシュフローとは違った計算になることも多く、収益、損金から税制上の不動産所得の求め方を把握しておくことが必要です。
損金をうまくコントロールして、課税対象額を抑えることで、税金が割高になることが防げ、現金の目減りを防げます。
実際のキャッシュの動きと、税制上の帳簿での違いに目を光らせて管理していきましょう。