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サラリーマンの副業として注目の不動産投資。本業での収入があることで融資を受けやすく、手持ちの資金が少なくてもスタート可能なのが魅力ですね。収益をきっちり上げるには、どんな費用が必要になるか知って、リスク込みの堅実な事業計画を立てることが大切です。不動産投資の収益と費用についてお話ししましょう。

■支出金額が決まっている費用

・土地建物の固定資産税
・建物の保険料
・管理会社の委託手数料
・マンション管理組合費用
・マンション修繕積立金
・アパート共用部分の水道光熱費
・アパート共用部分の清掃・点検費
ある程度、月あたりの支出額がわかりやすい費用です。
事業計画を立てるときにも、必ず予算に組み入れる項目ばかりですね。
区分マンションの場合には、管理組合が、決まった組合費や修繕積立金を徴収しており、区分オーナーの裁量外です。
アパートでは、一棟まるごとの管理になり、共用部分の清掃・点検、水道光熱費はオーナー持ちになります。
毎月の家賃から、費用として取り分けて置く必要があります。

■支出金額に変動がある費用

・設備の修繕費（給湯器交換など設備維持、雨漏り対処など）
・入居者募集費用
・原状回復費用
こうした費用は、築年数が経った物件ほど大きくなる傾向があります。
新築物件は、客付けもしやすく、建物そのものの傷みも出にくく、設備・機器も新しいので故障も起こりにくいです。
築年数の経った物件では、見た目を整えないと客付けが難しくなってきますし、修繕の必要が頻繁に起こると、ランニングコストがかかります。
ただし、最近出回っているリノベーション物件ならば、改修済みですから、築年数の割にランニングコストは少なくて済むでしょう。
物件の条件によって物件価格が変わってきますが、費用の発生の仕方も違いがあり、トータルで収益が得やすい条件の物件を選ぶことがポイントです。
賃貸経営を行うには、家賃収入の２～３割が、費用として必要になります。

■物件の購入費用について

ここまで触れていませんでしたが、物件の購入費用は、一番大きな費用となります。
会計上は、減価償却で処理していきますから、耐用年数で決まる１年あたりの金額を費用として計上できます。
実際の支払いでローン返済をたくさんしていても、費用計上は減価償却分と利息分のみです。
ローン支払いが大きいと、キャッシュフローは赤字なのに、会計上の収益が大きくなり、納税額も高くなります。確定申告の時に納税に充てるキャッシュが足りなくなってしまうかもしれません。
会計上の処理と、実際のキャッシュフローの違いに気をつける必要があります。