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不動産投資の収益にかかわる分析指標にはどの様なものがあるでしょう？より具体的で収益にかかわる指標を分析に生かすことで、より、精密な収益予想を考えることができます。不動産投資の分析指標についてお話しましょう。

■表面利回りと真の利回りについて

・表面利回り（グロス利回り）
・実質利回り（NOI利回り）
・真の利回り（FCR）
表面利回りは、経費や空室リスクを一切考慮せず、『満室家賃収入÷不動産価格×100』とします。
実質利回りでは、空室と経費（運営費）をいれて考えるので、より実際に近い数字になります。
『年間家賃－空室率経費（運営費）』として、不動産価格で割り、100をかけます。
そして、真の利回り（FCR）では、さらに、不動産価格に購入諸費用を加味します。
言い換えると、『利益÷不動産取得時に必要とした費用』ということができそうですね。
不動産投資の分析をするための指標として、利益を費用で割ってパーセンテージで表すことで、儲けが出やすい物件なのかどうかを比べることができます。
FCRがあまりにも低い場合には、収益が出にくい物件です。
また、不動産価格は地方の方が安くなる傾向があるので、やや高めの数値になると覚えておきましょう。

■中古不動産購入の費用について

より正確な真の利回り（FCR）を計算する時に使われる中古不動産購入の費用について見ていきましょう。
①　仲介手数料＝中古マンション価格×3％+6万円+消費税
②　不動産取得税
③　管理委託料
④　ローン事務手数料
⑤　司法書士費用
⑥　火災保険料
⑦　固定資産税日割り分
中古マンションを購入する場合に手数料として必要になる金額が意外に大きくなりそうだ、という事がわかります。
純利益（NOI）を計算する場合には、借り入れや減価償却費を考慮しません。
『純利益（NOI）＝年間予想家賃－空室損－経費（運営費）』
純利益を購入諸費用まで含めた物件取得費で割ったものが、真の利回り（FCR）です。

■損益分岐入居率（BER）とは？

空室率がどれくらいになると利益が出なくなるのかを決めるボーダーを表す指標です。
『(経費運営費+ローン年間返済総額) ÷ 年間家賃×100』
年間の入居日数がこの式で求められた割合を下回ると、その年の儲けがないということです。
もし、BERが28％となった場合には、365日×28％＝102.2日となり、年間102日以上の稼働がないと赤字になってしまうことがわかります。
不動産投資は、短期集中で大きく設けることが少ない代わりに、長期的に積み上げて行くと、雪だるま式に増えていくということがわかっています。
いろいろな指標を使いながら、再現度の高い分析方法を工夫してみましょう。