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不動産投資用の収益物件を探すとき、価格が適正化どうかどのように判断しますか？路線価に照らし合わせる方法だけでなく、賃料がしっかり入ってくるか、収益評価の視点が必要です。想定収益からみた価格を知りたいときに役立つ『収益還元法』についてお話しましょう。

■不動産の評価方法にはどんなものがある？

不動産の価格を決定する方法をざっくりと説明すると…
①　条件が似ている他の物件がどれくらいの価格で売り出されているか（土地・建物）
⇒『取引事例法』
②　路線価（土地）、再調達価格（建物）での評価がどれくらいになっているか
⇒『積算法』
③　年間の純利益を利回りで割って求めた不動産価格　
⇒『収益還元法』

不動産投資では、家賃、修繕費用や管理費用、物件価格のバランスをチェックしたいですね。
路線価や再調達価格が高くても、収益性の面で期待できなければ、空室リスク、効率低下が起こる可能性が高くなってしまいます。
収益を生むポテンシャルを加味して計算した『収益還元法』による不動産価格は、利回りや費用が想定した通りなら損失がでにくいのです。

■収益還元法での不動産価格の求め方

収益還元法には、直接還元法とDCF法があります。
まず、収益還元法の計算式を紹介します。
『直接還元法での不動産価格＝1年間の純収益 ÷ 還元利回り』です。
純利益がどれくらいになるか、想定家賃と管理費用、広告料など、実情にあった内容を洗い出し、ズレを小さくできれば、実際の経営シミュレーションに近い収益予想が成り立ちます。
・1年間の純利益100万円、利回り5％を得られる物件価格は、2000万円
・1年間の純利益100万円、利回り8％を得られる物件価格は、1250万円
どれくらいの利回りを取りたいかによって、物件購入にかけられる価格帯をつかむ事ができます。
純利益を、より現実的な数字にできれば計算の信頼度が増します。
物件購入を検討するときには、管理や修繕などの経費を差し引いた純利益がどれくらい見込めるか、十分検討して判断したいものです。

■時間経過などより精度の高い数字を求めたいとき

時間経過による価値の減少を加味した収益還元法として『DCF法』があります。
投資期間５年ののち1000万円で売却、割引率５％、家賃収入年間100万円とした場合は…
・1年目：100万円÷（1＋0.05）
・2年目：100万円÷（1＋0.05）×（1＋0.05）…年数分掛け合わせる
⇒5年間の家賃収益の合計は、およそ433万円。
・5年後に売却額1000万円÷（1＋0.05）の5乗
⇒およそ783万円
合計額1216万円となり、これより高額な価格で購入した場合に損失が出やすいと判断できます。