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不動産投資で、どれくらいの収益があげられるのかの目安になるのが『利回り』です。ざっくり家賃収入と取得費の割合で、収益性の目安に使われますね。不動産投資の利益を考える時ポイントになる、収益と利回りについてお話しましょう。

■表面利回りの落とし穴

物件の取得費と、家賃による収益の割合を示したものが『表面利回り』です。
『表面利回り＝満室時の家賃収益見込み ÷ 物件の取得額 × 100』
・3000万円のアパートで年間270万円の家賃⇒270÷3000×100＝9％
・5000万円のアパートで年間270万円の家賃⇒270÷5000×100＝5.4％
同じ家賃収益を上げている場合でも、物件購入額が大きくなれば、表面利回りは小さくなってしまいます。
表面利回りだけを見てしまうと、小さな投資額で大きな収益が上がれば利益が上がりやすくなり、利回りが高いのが有利だと考えるかもしれません。
しかし、都心に近い物件価格が高いところでは利回りが上がりにくく、地方の物件価格が安いところでは利回りが上がりやすくなります。
単純に数字を比べてしまうと、退去率や入居率で痛い目に合うかもしれないことを覚えておきましょう。
地方の表面利回りの高い物件は、空室を出さずにきっちり入居者をいれていくことが難しい場合もあるのです。

■利回りの高さばかり追い求めると…

利回りが高ければ儲かるというのではなく、“リスクが高くなる”と読むこともできます。
物件価格が安い地方では、それだけニーズが低く、空室リスクにさらされることにもなるからです。
物件を選ぶ時には、具体的な見通しが持てる材料を加味するべきでしょう。
一方、都心の物件では、表面利回りが一桁でも、空室リスクがとても低く、実際の稼働状況がとても良い場合もあります。
プロの考え方がわかる利回り計算のやり方に「キャップレート」という物があります。
『キャップレート＝償却前営業利益÷不動産購入価格』
であり『（満室時年間賃料－想定年間費用）÷不動産購入価格』
想定年間賃料を考える時に①－②とします。
①　満室時年間賃料：貸室賃料収入+駐車場収入+共益費収入+その他収入
②　空室・貸倒損失想定額
想定年間費用としては…
③　維持管理費+公租公課（固定資産税+都市計画税）+損害保険料+その他費用
より詳しい内容を加味しています。

■年間維持費、空室が多ければ厳しい

家賃収入については、周りの相場も影響しますし、家賃を高く設定しても、空室率が高ければ収入アップにはつながりません。
収益生が得られる物件選びが重要になってきます。
都心の物件では、プロパティ管理や融資付まで、細かく相談にのってくれる業者に相談してみましょう。