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不動産投資では、家賃収入と物件を売却した時の利益が主な収入になります。
経費として計上できる費用をもれなく洗い出すことで、税の払い過ぎが防げ、手もとに残せる現金が多くなるかも知れません。
収益と費用についてお話しましょう。

■不動産投資の収益と費用について

不動産投資では、予想される収入は…
・毎月の家賃
・物件を売却した時に受け取った代金
これらの他に、礼金や保証金など、預り金ではないお金が入ってくることもあります。
収入として入ってきた金額から、それを得るために掛かった費用を差し引いた、収益に対して税率をかけて税金の計算を行います。
必要経費として認められる範囲の支出の記録をしっかり残し、認められるべき費用を漏らさずに計上することが、税金の払い過ぎを防ぎます。
不動産投資では、物件購入費が最も大きな必要経費となると思われますが、法定耐用年数に従って、減価償却していきます。
ローン返済額をそのまま必要経費に出来ないので覚えておきましょう。
ただし、ローンの利息分は、必要経費に含めることが出来ます。
ローン返済額が減価償却額よりも大きくなると、実際の手残りより税務上の収益が大きくなり、税金の負担が重く感じられます。
こうした状況を『デッドクロス』と呼び、現金の手残りが不足し、税金が払えなくなってしまう心配があります。

■不動産投資の必要経費は大きいほうが良いの？

必要経費が大きければ、収入額からたくさん控除でき、課税対象金額が小さくなります。
中には、補修などの必要経費をたっぷりかけて、収益額を小さくしようと考える方もいるかも知れません。
もし、収益アップに必要な投資と考えられる費用なら、収入の高い年にあわせて修繕工事を行うのは得策です。
しかし、支払う税金を少なくする事が目的になってしまうと、修繕費をかけすぎて、手残りが少なくて経営がきびしくなってしまうケースが出てきます。
損益計算書をみて、手残りが常にプラスになるようにコントロールしていく事が大事です。

■絶対に赤字にならない経営をすべき？

購入初年度は、経費が膨らみ、赤字になってしまうケースがあります。
サラリーマンなど、源泉徴収として納税している場合には、損益通算で税金の還付が得られ、むしろ現金の手残りが増えるかも知れません。
ただし、融資を受ける場合には、事業としての実績が問われます。
より大きな収益を出していることや、毎年、一定以上の収益をクリアしているといったことを重視されるので、規模拡大を狙うなら、赤字を避けてしっかり収益が上がるスキームを構築していくべきでしょう。