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不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローを安定させ、手残りを確実に残すことが必要です。
ポイントは、収入に対する返済比率をしっかりコントロールすることです。
手残りを確実にするために重要な、不動産投資の返済比率についてお話しましょう。

■金融機関の融資の返済比率目安

返済比率は、『年間の返済支払い額÷税込み年収』で計算されます。
例えば、年収600万円で年間返済額が240万円なら、『240万円÷600万円＝40%』です。
果たしてこの返済比率で収益を出し続けることはできるのでしょうか？
一般的に、個人の住宅ローンを組むときの目安は、25%程度と言われています。
フラット35の審査基準では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上なら35%としています。

（参考）【フラット３５】のご利用条件　
http://www.flat35.com/loan/flat35/outline.html

返済額以外に必ずかかるのが、税金、修繕費、生活費です。
総務省の家計調査報告での月あたりの住居費を除いた世帯消費額は、265,509円でした。
平均的な消費生活を送る1ヶ月の目安を265,509円と考えると、年間およそ320万円の費用が必要になります。

（参考）総務省　家計調査報告2016
http://www.stat.go.jp/data/kakei/sokuhou/nen/pdf/gk01.pdf

年収600万円の社会保険を除いた収入は、およそ481万円ですから、平均的な消費行動をしていた場合の手残りは481万円－320万円＝160万円です。
この160万円が年収に占める割合は、およそ26.6%です。

■本来残る余裕額内が返済上限とすればラク

600万円の家賃収入で生活していこうと考えた場合、ローン返済が26.6%よりも大きな割合になってしまうと、生活費にかける額を平均よりも削らなくてはならないということです。
もし、年収が600万円よりも少ない場合には、生活水準を下げて、ローン返済に充てられる額を捻出することになるでしょう。
ただし、家賃収入そのものが大きく、生活費が十分に確保できるなら、返済比率が少々上がっても、必ず収益があがります。
キャッシュフローをよくチェックして割合を見極めましょう。

■ビジネス成功の原価率は40~50%

ビジネスでは、経費をかけて利益を生み出すサイクルを確率することが経営安定につながります。
1,000円のランチを売る場合を例に考えると、材料費、光熱費、人件費など必要経費を40~50%にして、利益を50~60%取るということです。
ビジネスの目的は収益を上げることですし、商売の浮き沈みを乗り越えるには、売上の半分くらいの収益がほしいところです。
家賃収入に対するローン返済の額も、50%が一つの目安となります。
事業計画を作るときに、空室リスクを見込んだ家賃収入の50%の返済率以下に設定し、専業大家であれば、平均的な生活費を確保した上でコンスタントに利益が出るように考えたいものです。