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【はじめに】
アパートを購入・経営しようとしたとき、物件情報に「利回り〇％の好物件」とあるのを見たことがあるのではないでしょうか。
「利回り」という言葉は、物件が経営に向いているのかそうでないのかの指針になる数字なので、必ずついて回る言葉です。
今回はこの「利回り」について見ていきましょう。

【表面利回りと実質利回り】

利回りは、投資額に対してどれだけの収益があるのかを知るためのもの。不動産経営以外にも株を使ったビジネスなどにも使う言葉です。
利回りには主に二つの種類があります。「表面利回り」と「実質利回り」です。
・表面利回り
表面利回りは物件情報などによく記載されているもので、年間の家賃収入を物件購入費用で割ったものになります。以下がその計算式です。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

・実質利回り
実質利回りは表面利回りよりもより正確な収益率を求めたいときに使います。年間家賃収入から諸経費（管理費・固定資産税など）を引いたものを、物件価格に諸経費（登録免許税）を足し合わせたもので割ります。具体的な計算式は以下です。

実質利回り = （年間家賃収入 － 諸経費）÷（物件価格 ＋ 諸経費） × 100

・実例
例えば年間家賃収入500万円、不動産保有の諸経費が年間100万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費300万円の不動産があるとき、表面的利回りと実質の利回りは以下のようになります。

表面利回り ＝ 500万円 ÷ 5000万円 × 100 ＝ 10％
実質利回り＝（500万円 － 100万円）÷（5000万円 ＋ 300万円） =　7.5%

上記でもありますが、物件情報によく記載されているのは表面利回りの方です。この具体例でもそうですが、表面利回りの方が「利益が大きく見える」ため用いられることが多いようです。実際に購入検討する場合は実質利回りも計算してより細かい利回りをみるとよいでしょう。

【地方と首都圏の利回り相場】

では利回りの相場とはどれくらいなのでしょうか？
実は利回りは首都圏と地方では差があり、首都圏は利回りが低い傾向にあります。
ある調査によると地方の主要都市の利回りは5.0～6.0％であるのに対して、首都圏では4.5％～4.8％となっています。理由としては地方の方が比較的物件購入価格が低いということがあげられます。

【まとめ】

いかがだったでしょうか？今回はアパート経営で欠かせない「利回り」のことについてみてきました。利回りは経営には必要不可欠な数字ですが、それだけを頼りに経営を進めていくのは間違いです。ボロボロの安いアパートを買って、高い家賃で運営しようとしても利回りは大きくなりますが、入居者が来ず経営は行き詰まってしまいます。
相場を確かめつつ、設備投資を行い適切な運営をしていきましょう。