マンションの法定耐用年数は60年ってホント？

マンションの耐用年数は60年というのは、本当なのでしょうか？実際のところ、何年くらいで立て替えが行われているのか、また、耐用年数を延ばすための秘訣はどこにあるのかを見て行きましょう。

■マンションの法定耐用年数の根拠

固定資産の耐用年数を財務省が60年としていた時代がありました。鉄筋コンクリートで建てられているんだし、それくらいは持ちそうだと思われていたのかもしれません。ところが実際は30年～40年で建て替えになるマンションが多く、1998年の税制改正の時に47年となりました。実際のところ、コンクリートそのものの耐久性は、コンクリートの配合や施工に大きく影響を受けます。また、鉄筋や配管は、20年を過ぎた頃から錆や腐食が目立つようになる事があります。適切なメンテナンスを行って、修繕の必要な部分は取り替えて行くことで寿命は延びますが、壁の中に配管が塗り固められている構造の場合には、配管のメンテナンスのために壁を壊さなければいけないケースが出てきます。このため、配管の寿命を迎える30年を迎えた頃から建て替えになるマンションが増えてしまうのです。

■耐用年数の格付け

・等級3：75年～90年（おむね3世代）

・等級2：50～60年（おむね2世代）

・等級1：建築基準法に定められた対策がなされている（最低基準）

固定資産としての評価だけでなく、実際の建物の耐久性を3等級であらわした格付けがあります。結局、鉄筋コンクリート建築であっても、設計やコンクリートの質、鉄筋までの厚みによって、その寿命は大きく変わってきます。大手デベロッパーの分譲マンションでは、こうした等級制が示されているとこが多くなっています。耐久性能の高いマンションなのか判断するのに役立ちます。もう一つのポイントは、配管設備の作りです。駆体が設計、コンクリートの質共に高品質を保っているなら、配管設備のメンテナンスがしやすい構造になっていることがポイントになります。必要なメンテナンスが行われ、配管の交換が建物にダメージを与えることなく行えるなら90年の耐久性を発揮出来るかも知れません。

■分譲マンション購入の時にどこを見るか

投資目的でマンションを購入するときに、中古物件は価格が抑えられているので、高利回りが期待しやすくなります。ただし、こうした配管がコンクリート壁に埋没していて、点検が難しい物件では、減価償却の47年までは持たずに立て替えや修繕が必要になってくるかもしれません。中古マンションを低価格で購入するなら、修繕にどれくらいの費用をかけて、どの程度家賃収入を狙うのか具体的に計算することが必要です。投資のスタイルによって向いている物件が違いますから、仲介業者から情報をもらいながら検討していきたいですね。