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不動産売却の媒介契約ガイド:種類別のメリットと注意点まで徹底解説

不動産売却の媒介契約ガイド:種類別のメリットと注意点まで徹底解説

不動産を売却する際には、多くの売主が媒介契約の選択に直面します。適切な媒介契約を結ぶことは、物件を市場に出すプロセスの中で非常に重要なステップです。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という三つの主要な形態があり、それぞれに独自の特徴とメリットが存在します。適切な媒介契約を選ぶことで、売却の効率が向上し、売主と仲介業者の関係がスムーズに機能するようになります。

ここでは不動産売却プロセスにおける媒介契約の役割と、その選択が売却結果にどのように影響するかを概観します。また、契約の種類ごとの利点と注意点を理解することで、読者が自身のニーズに最適な選択をする手助けをします。売却経験が豊富な専門家の知見を基に、具体的なガイドラインとして紹介していきますので、売主が自信を持って物件を市場に出すための準備が整います。

不動産売却なら株式会社東京PM不動産

東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。

当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。

株式会社東京PM不動産

社名:株式会社東京PM不動産
住所:東京都江東区三好2丁目17-11
電話:03-5639-9039

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■はじめに

不動産売却と媒介契約の基本的な関係

不動産売却を進める過程で媒介契約が果たす役割は非常に重要です。売却希望者が不動産仲介業者と結ぶこの契約により、物件の市場への紹介、販売戦略の策定、買い手との交渉などが正式に委任されます。媒介契約は、売却の成否を大きく左右する要素の一つであり、その選択と管理には注意が必要です。

媒介契約を結ぶ主な理由は、不動産の専門知識を持つ仲介業者を通じて、売却物件を適切に市場に出し、適正価格で売却を進めるためです。専門的な市場分析や価格設定、マーケティング戦略が必要とされるため、専門家のアドバイスやサポートは売却活動において欠かせません。媒介契約を通じて、売主と仲介業者はその販売活動に関する権利と義務を明確に定め、互いの期待を一致させることができます。

この契約には大きく分けて三つの形態があり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という種類が存在します。一般媒介契約は売主が複数の仲介業者と契約できるため、広範囲に物件をアピールすることが可能ですが、一方で仲介業者の積極的な販売努力が得られにくい可能性もあります。専任媒介契約では一つの仲介業者にのみ販売を委託するため、その業者が売却活動に専念することになりますが、他の業者による機会は失われます。専属専任媒介契約は更に一歩進んで、売主自身も仲介業者を通さずに売却活動を行うことが制約され、全ての活動が専任の仲介業者を通じて行われるため、売却に対するコミットメントが最も強い形態です。

媒介契約を選ぶ際には、物件の特性、市場環境、売却の緊急性、個人の売却に対する期待値など、多くの要素を検討する必要があります。適切な契約形態を選ぶことで、売却プロセスがスムーズに進行し、望む結果を得ることが可能になります。また、契約を進める際には、仲介業者と十分なコミュニケーションを取り、期待するサービス内容や費用、契約期間など、詳細をしっかりと確認することが大切です。正確な情報と明確なコミュニケーションにより、双方にとって最適な売却活動が実現します。

 

この記事から何を学べるか

不動産売却の際には多くの売主が媒介契約の種類とその詳細について深い理解を持つことが求められます。この記事を通じて、読者は不動産売却における媒介契約の各種類が持つ特徴、メリット、そして注意すべき点について広範な知識を得ることができます。具体的には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という三つの主要な契約形態に焦点を当て、それぞれの契約がどのように機能し、売主のニーズにどのように応えるかを詳細に解説します。

まず、一般媒介契約の柔軟性とその制約について学ぶことができます。複数の仲介業者と契約できるこの形態の利点と、それに伴う売却活動の広がりと管理の難しさについて理解を深めることができます。次に、専任媒介契約による売却活動の集中化とその効果、そして専属専任媒介契約による最大限のコミットメントと速度を要求する状況での適用例について説明します。これらの契約形態がもたらす売却プロセスのスピードと効率の違いを明確にし、売主が自身の状況と目標に最適な選択をするためのガイダンスを提供します。

さらに、媒介契約を選択する際の重要な考慮事項として、仲介業者との関係構築、コミュニケーションの質、そして契約期間の設定方法についても言及します。契約を通じて仲介業者がどのようにして売却目標に向けた戦略を練り、市場動向に応じて柔軟に対応するかの例を挙げ、売主が如何にしてそのプロセスに参加し、影響を与えることができるかを示します。

この記事を読むことで、不動産売却を考える売主は媒介契約の選択においてより情報に基づいた判断ができるようになり、最終的には自身の不動産を効果的かつ効率的に市場に出すための戦略を立てるための基盤を築くことができます。理論と実践のバランスを取りながら、各契約形態の具体的な利用シナリオとそれに伴うメリットとリスクを把握することが可能になります。

 

■不動産売却媒介契約の基礎知識

媒介契約が不動産売却における役割とは何か、基本的な定義と重要性

不動産売却における媒介契約の役割は、売主と仲介業者の関係を法的に定義し、売却プロセスを効果的に進めるための枠組みを提供することです。この契約により、仲介業者は売主に代わって物件の販売活動を行う権限を得るとともに、売主からの信頼に応える責任が生じます。この契約の存在は、不動産売却の成功に向けた戦略的なアプローチを可能にし、売却過程における多くの障害を克服する助けとなります。

媒介契約を結ぶことで、売主は自らの物件を市場に適切に紹介し、可能な限り最高の条件で売却するための専門的なサポートを受けることができます。仲介業者は市場分析、価格設定、マーケティング戦略の策定、購入希望者の審査といった専門的な業務を行い、これらすべてのプロセスが売主の利益を最大化するよう努めます。また、売却に関する交渉や契約の締結過程においても仲介業者は重要な役割を担い、売主の代理として最適な取引条件を実現します。

媒介契約の中には、売主と仲介業者の義務と権利が明確に記載されています。売主は仲介業者に対し、物件の詳細な情報を提供し、必要な書類を整えるなどの協力を行います。一方、仲介業者はその専門知識と技術を用いて物件を積極的に売り出し、適切な買い手を見つけるための活動を実施します。また、媒介契約には売主が仲介業者に支払う報酬や手数料の詳細も定められており、これによって両者の経済的な取り決めも透明化されます。

媒介契約は、不動産売却がスムーズに進行するための保証の役割も担います。契約に基づき、仲介業者は定期的に売却進捗を報告し、売主との間で開かれたコミュニケーションを通じて不明点を解消または戦略を調整します。これにより、売主は自身の物件が市場にどのように位置づけられているかを常に把握し、必要に応じて販売戦略を変更することができます。

このように媒介契約は、不動産売却において単に売買を仲介する以上の役割を果たし、売却プロセス全体を通じて売主をサポートし、専門的な知識と技術で売却の最適化を図ります。

 

売却プロセスにおける媒介契約の位置づけについて

不動産売却プロセスにおいて、媒介契約は中心的な役割を果たします。この契約は、売主と不動産仲介業者との間で結ばれ、売却活動の方向性や範囲、それに仲介業者の責任と権限を明確に定義します。不動産売却は多くの場合、複雑で時間を要するプロセスであり、効果的な売却活動には専門的な知識と経験が必要です。媒介契約は、このような売却活動を円滑に進めるための基盤となり、売主と仲介業者の信頼関係の構築を支援します。

媒介契約は売却プロセスの初期段階で結ばれ、物件の市場への導入から売却完了までの全体の流れを規定します。契約を通じて、仲介業者は売却物件の調査、価格設定、広告活動の実施、買い手との交渉、契約書の作成といった重要なタスクを遂行する権限を与えられます。これらの活動はすべて、売却における最適な結果を達成するために計画的に行われます。

この契約はまた、売主が売却過程における自身の責任を理解し、適切に行動するための指針も提供します。売主は物件の状態を正確に報告し、必要な情報と書類を提供することが求められます。これにより、仲介業者は物件の魅力を最大限に引き出し、市場での競争力を高めるための戦略を練ることができます。

媒介契約はまた、売却過程における各ステップでの売主と仲介業者間のコミュニケーションを促進します。定期的な進捗報告や市場動向のフィードバックは、売主が常に情報に基づいた意思決定を行えるようにするために不可欠です。これにより、必要に応じて売却戦略を調整し、最終的には成功へと導かれる可能性が高まります。

仲介業者の選定においては、その経験、市場知識、過去の成績を慎重に評価することが重要です。信頼できる仲介業者との強固な媒介契約は、売却成功のための鍵となり、売主が心配事から解放されることを保証します。このように、媒介契約は不動産売却においてただの手続きではなく、売主と仲介業者が共に目標に向かって努力するための戦略的なツールとしての役割を担っています。

 

■媒介契約の種類とそれぞれの特徴

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違い

不動産を売却する際、売主と仲介業者が結ぶ媒介契約には大きく分けて三つの形態が存在します。それぞれの契約形態は、売主と仲介業者の関係性および役割分担において異なる特性を持ち、売主のニーズや状況に応じて選択されます。これらの契約形態には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約というものがあります。

一般媒介契約は、売主が複数の不動産仲介業者と契約を結ぶことができる形態です。この契約では、売主はいくつかの異なる業者に自らの物件の売却を依頼することが可能となり、各仲介業者はそれぞれ独立して売却活動を行います。この形式は、売主が広範囲のネットワークを利用して市場の可能性を最大限に引き出したいと考える場合に適しています。

専任媒介契約においては、売主は一つの仲介業者にのみ物件の売却を委託します。この契約により、選ばれた仲介業者は売主の代理として物件の売却活動を独占的に行うことができ、他の業者はその物件の売却に関与することができません。専任媒介契約は、売主と仲介業者の間でより緊密な協力関係を築くことが期待されます。

最も独占的な形態である専属専任媒介契約は、売主が一つの仲介業者との間でのみ売却活動を進めることを約束します。この契約の下では、売主は自らが直接買い手を見つけることも含め、他のどの業者を通じても売却活動を行うことが禁止されます。このように専属専任媒介契約は、売主と仲介業者が完全に一体となって売却活動を進めることを義務付けます。

これらの契約形態は、それぞれ異なる状況や売主の期待に応じて選択され、不動産の売却プロセスにおいて売主と仲介業者の責任と役割を定めるための法的枠組みを提供します。

 

それぞれの契約が売主にどのような利点と制約をもたらすのか

不動産を売却する際には、売主と仲介業者との間で結ばれる媒介契約の種類が、売却過程の進行や結果に大きな影響を与えます。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という三つの契約形態はそれぞれ異なる特性を持ち、売主に特定の利点と制約をもたらします。

一般媒介契約は最も柔軟性が高い契約形態です。この契約を選ぶことにより、売主は複数の仲介業者と同時に契約を結び、それぞれの業者が独立して売却活動を行うことができます。この形式の主な利点は、異なる業者が異なる戦略で物件を市場に出すことで、より広い範囲の買い手層にアプローチできる点にあります。しかし、多数の業者が関与することで、売却の進行管理が複雑になり、情報の一貫性が保たれにくくなるという制約も伴います。

専任媒介契約では、売主は一つの仲介業者に売却活動を一任します。この契約の利点は、売主と仲介業者との間に密接なコミュニケーションと協力関係が築かれやすいことです。専任の業者は売却に関する全ての活動をコントロールし、統一された戦略で市場にアプローチすることが可能になります。しかし、一つの業者のみに依存するため、その業者の能力や努力に売却成果が左右されるという制約があります。

専属専任媒介契約は、売主が売却活動において一つの仲介業者と完全に専属的な関係を結ぶ契約です。この形態の最大の利点は、選ばれた業者が売却活動に全力を尽くす動機付けが強いことにあります。業者は売却の成功に向けて、他の競合他社との関係を気にすることなく、専念することができます。一方で、この契約形態の制約は、一旦契約を結んだ後は他の業者に変更することが困難であるため、選んだ仲介業者のパフォーマンスに完全に依存することになる点です。

 

■媒介契約を結ぶ際の重要ポイント

売却物件の査定、適切な仲介業者の選び方

不動産を売却する際には、物件の正確な価値を把握するための査定と、適切な仲介業者を選定することが非常に重要です。これらのステップは、不動産売却プロセスの初期段階で適切に行われるべきであり、その後の売却活動の成功に大きく影響します。

まず、物件の査定については、その目的は物件の市場価値を正確に評価することにあります。査定は、不動産の位置、サイズ、築年数、建物の状態、近隣の市場動向など、多くの要素を考慮して行われます。専門的な不動産査定士または経験豊富な仲介業者による査定を受けることで、売主は自分の物件が市場でどのように評価されるか、そしてどのような価格で売り出すべきかの具体的な指標を得ることができます。正確な査定は、不動産を適切な価格で市場に出すための基盤となり、売却過程での多くの交渉の出発点ともなります。

次に、適切な仲介業者の選び方には、その業者の市場における経験や専門知識、過去の成績、提供するサービスの質などを考慮する必要があります。選定する際には、複数の業者を検討し、それぞれの業者に面談を申し込むことが推奨されます。面談を通じて、業者がどのような販売戦略を持っているか、またその業者が過去にどのような物件を扱って成功を収めてきたかについての情報を得ることができます。また、良い仲介業者は売主のニーズを理解し、それに応じたカスタマイズされたサービスを提供する能力があります。売主と仲介業者との間の信頼関係も、この選定過程で重要な要素となります。

適切な仲介業者を選ぶことは、売却プロセスをスムーズに進行させ、最終的には売主にとって有利な取引を実現するために不可欠です。業者選びの際には、契約条件や手数料の透明性も検討し、すべての契約条項が明確であることを確認することが重要です。このようにして選ばれた仲介業者は、売却活動を効果的に進めるための戦略を策定し、売主の期待に応える形で物件を市場に導入します。

物件の査定と適切な仲介業者の選定は、不動産売却の成功に直結するため、これらの過程は慎重にかつ戦略的に行うべきです。

 

契約時のチェックポイント、売主が知っておくべきポイント

媒介契約を結ぶ際、売主が注意すべき重要なポイントはいくつかありますが、これらは売却活動の進行に大きな影響を与えるものです。不動産を効果的に売却するためには、契約内容を正確に理解し、自己の権利と責任を明確に把握することが不可欠です。

まず、契約形態を選択することから始めます。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いを理解し、自身のニーズや期待に最も適した契約を選ぶことが重要です。それぞれの契約形態には、業者との関係性や販売活動の範囲が異なりますので、この点を慎重に考慮する必要があります。

次に、契約内容の詳細を確認することが重要です。具体的には、契約における業者の義務と権利、売主の義務と権利がどのように記載されているかを確認し、不明瞭な点や疑問に思う部分は仲介業者に質問して解消することが肝心です。特に、広告の出稿方法、販売戦略、報告の頻度、契約期間、手数料の支払い条件など、具体的な条項については詳細に検討することが望ましいです。

また、手数料の支払い条件に関する透明性も重要なチェックポイントです。仲介手数料は売却額によって変動することが多く、その計算方法や支払いタイミングを明確にしておく必要があります。手数料がいつ、どのような条件で発生するのかを事前に理解しておくことで、後のトラブルを避けることができます。

さらに、契約解除条件についても事前に確認しておくべきです。万が一、予定通りに売却が進まない場合や、仲介業者との間で意見の相違が生じた場合に備えて、契約を解除する条件や手続きの方法を理解しておくことは、後々の不安を軽減します。

これらのチェックポイントを適切にクリアすることで、売主は不動産売却のプロセスをスムーズに進め、最終的に満足のいく結果を得ることが可能となります。契約の各条項に対する理解を深め、必要に応じて専門家のアドバイスを求めることも一つの有効な手段です。

 

■媒介契約のメリットと注意すべき点

各種媒介契約のメリットを具体的に説明

不動産売却時における媒介契約の種類は、売主のニーズに応じて大きく三つのカテゴリーに分けられます。それぞれの契約形態が持つ特性を理解することは、売主が自身の状況に最適な選択をするために不可欠です。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産仲介業者と契約を結び、各業者が独立して物件の販売活動を行うことが許されます。この契約の最大のメリットは、複数の業者が異なる販売戦略を駆使することで、広範な市場へアプローチできる点にあります。市場の異なるセグメントにアクセスすることで、より多くの潜在的な買い手と接触する機会が増え、結果として物件の露出が最大化される可能性が高まります。

専任媒介契約の場合、売主は一つの仲介業者にのみ販売活動を委ねます。この形式の主な利点は、売主と仲介業者との間により密接な連携が生まれることです。一つの業者が売却活動を独占するため、その業者は物件に関する深い理解を持ち、売主のニーズに合わせたカスタマイズされたマーケティング戦略を展開することが可能になります。また、販売活動における一貫性と専念が保証されるため、より戦略的かつ集中的な売却努力が期待できます。

専属専任媒介契約では、売主は売却活動を行うために一つの仲介業者としか契約を結ばず、自ら販売活動を行うことも制限されます。この契約形態のメリットは、仲介業者が物件の売却に全力を尽くすことにあります。完全に専任の業者に委ねることで、業者は売却の成功に向けて高いモチベーションを持ち、物件の売却に必要な全てのリソースと努力を投じることができます。この契約は、売却期間の短縮や高い売却価格の実現に寄与することが期待されます。

これらの媒介契約各々が持つメリットを理解し選択することで、売主は自身の物件の特性や市場環境、個人的な売却目標に基づいた最適な戦略を立てることが可能となります。各契約形態には特有の利点があり、これを踏まえた上で選択を行うことが、成功への鍵となります。

 

契約を結ぶ際の潜在的リスクや注意すべき点

媒介契約を結ぶ際には、多くの売主が見落としがちなリスクや注意すべき点が存在します。これらを事前に認識し、適切に対応することで、売却プロセスをスムーズに進めることができます。

まず、仲介業者の選定において最も重要なのは、その業者の信頼性と実績です。業者が過去にどのような取引を成功させてきたか、顧客からの評価がどうかを確認することは非常に重要です。信頼できない業者や経験の浅い業者に依頼してしまうと、不適切な価格設定やマーケティング戦略により物件の売却機会を逃すリスクがあります。

次に、契約内容の理解も不可欠です。契約書には、仲介手数料の率や支払い条件、広告の取り扱い、報告の頻度、契約期間、そして契約解除条件など、多くの重要な条項が含まれています。これらの条項が不明確である場合、後になって予期せぬトラブルや追加費用が発生する可能性があります。特に手数料に関しては、市場の標準と比較して過剰でないか、また成功報酬型であるかどうかを確認することが推奨されます。

また、専属専任媒介契約のように売主が一つの業者に全てを委ねる場合、その業者が期待に応えられない場合のリスクを考慮する必要があります。この契約形式では、他の業者に変更することが難しいため、業者選びには特に慎重を期すべきです。

さらに、売却プロセスにおいて売主が自分の要望や期待を明確に伝えることも重要です。業者とのコミュニケーションが不足していると、売主の望む条件や売却価格に合わない戦略が取られる可能性があります。初期の段階で全ての期待を明確にして、定期的な進捗報告を受けることで、このような状況を避けることができます。

契約を締結する前には、法的なアドバイスを求めることも考慮すべきです。不動産法や契約法に詳しい専門家によるレビューを通じて、契約書の条項が売主の権利を十分に保護しているかを確認することができます。これにより、将来的な法的な問題や紛争から自身を守ることが可能となります。

これらの点に注意を払いながら媒介契約を進めることで、売主は不動産売却をより安心して、効果的に進めることができるでしょう。

 

■媒介契約の際、売主が抱く疑問や質問

不動産売却を検討している売主から寄せられる一般的な疑問

媒介契約を結ぶ際、売主が抱く疑問や質問は多岐にわたります。これらの疑問は売却プロセスの進行、契約条件、費用の透明性など、様々な側面に関連しています。これらの質問に対して明確な回答を得ることは、売主が安心して契約を進めるために非常に重要です。

まず、多くの売主は「どの契約形態が自分のニーズに最適か?」という疑問を持ちます。これには、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いを理解し、それぞれの利点と制約を比較検討する必要があります。売主は自身の売却スケジュール、市場への露出度、仲介業者との関係の深さなど、個々の要望に合わせた形態を選ぶべきです。

次に、「仲介手数料はいくらになるのか?」という費用に関する疑問も一般的です。手数料の計算方法、支払い時期、成功報酬の条件など、費用に関する詳細は契約前に明確にする必要があります。これにより、後で予期せぬ費用が発生することを防ぎます。

また、「物件の広告やマーケティング戦略はどのように行われるのか?」という質問もしばしば見られます。売主は自分の物件がどのように市場に提示されるかを知ることで、売却活動に対する期待を調整し、必要に応じて提案や変更を申し入れることができます。これは物件の魅力を最大限に引き出し、適切な買い手を引き寄せるために重要です。

「報告はどれくらいの頻度で受けられるのか?」というコミュニケーションの頻度に関する疑問も重要です。定期的な進捗報告は、売却プロセスが想定通りに進んでいるかを確認するための手段となります。これにより、売主はプロセスに安心感を持ちながら、必要に応じて戦略を調整することが可能となります。

契約解除は可能か?」という質問もしばしばあります。売却プロセスが停滞したり、期待に沿わない場合に備えて、契約を解除する条件や手続きを理解しておくことは、売主にとって非常に重要です。これにより、売主は自身のリスクを最小限に抑えることができます。

これらの疑問や質問に対しては、不動産業者や専門家との率直な対話を通じて、満足のいく回答を得ることが求められます。売主自身が情報を正しく理解し、プロセス全体を通じて主体的な判断を下すことが、成功につながる売却活動の鍵となります。

 

■まとめ

不動産を売却する際、適切な媒介契約を選ぶことが、売却成功の鍵を握ります。各種媒介契約には、それぞれのメリットと特徴があり、売主のニーズに合わせて最適なものを選択することが求められます。一般媒介契約では複数の業者が物件を扱うことができ、広範囲の市場へのアクセスが可能です。専任媒介契約では、一つの業者が集中的に取り組むため、より個別の戦略を練ることができます。また、専属専任媒介契約は、売主と仲介業者が最も密接に協力し、全ての販売努力がその物件に集中されるため、効率的な売却が期待できます。

これらの選択肢を理解し、自身の状況と目標に最も合った契約を選ぶことで、売却プロセスをスムーズに進め、望む結果を得ることが可能になります。また、契約内容には十分注意を払い、手数料や契約条件、解除条項など、具体的な契約の詳細が自分の期待と合致するかどうかを確認することが重要です。

不動産売却に関してさらに詳しい情報や個別の相談が必要な場合は、専門の不動産アドバイザーや信頼できる不動産会社に問い合わせることをお勧めします。また、地域の不動産協会や専門家を通じて、適切なアドバイスやサポートを受けることも一つの良い選択肢です。これにより、不動産売却の際の不安を軽減し、成功に導くための一助となるでしょう。

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■よくある質問

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A1.10:00~18:00

Q2.この不動産会社の定休日は?
A2.水曜日

 

■会社概要

会社名・・・株式会社東京PM不動産

所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11

電話番号・・・03-5639-9039

 

 

■株式会社東京PM不動産について

株式会社東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。地元密着で豊富な実績とノウハウを持つ同社は、マンション、一戸建て、土地の査定や売却買取のご相談を専門としています。お客様のニーズに合わせた最適な価格設定のアドバイスや、不動産の価格や成約に関するノウハウは、同社の強みとして多くのお客様からの信頼を得ています。また、不動産売却に関する税金や節税のガイドも提供しており、お客様の利益を最大化するためのサポートを行っています。