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「利回り」は不動産購入額に対して、どれくらいの収益が上がるのかの目安になります。
収益物件の図面や専門サイトをみると利回りが書かれています。
しかし、利回りは高ければ高いほど良いというわけでもありません。
見方についてお話しましょう。

■利回りの決まり方について

投資額に対して、リターンがどれくらいなのかを表すのが利回りです。
不動産投資では、購入金額と家賃収入で計算する「表面利回り」、管理費用など必要経費を含めて、より詳しく計算する「実質利回り」があります。
一般に収益物件の案内に掲載されるのは、「表面利回り」です。
空室の有無によって変動がありますから、「年平均利回り」として、年間を通しての表面利回りの平均値で表されます。
購入金額に対するリターンで計算されますから、物件価格が高額な場合は、数字が低くなり、物件価格が低い場合は高い数字が出やすくなります。
ここで押さえておきたいのは、表示利回りが高ければ高いほど必ず高いリターンが約束されるものではないという点です。

■物件価格は立地で左右されるから…

都内では、３～４%の利回りが一般できですが、地方都市では10%を超える物件がザラにあり、中には20%超えというものもあります。
物件価格が高いと利回りが低くなりやすいのですから、都内で高い利回りになるのは、購入額がよほど安いのか、購入金額の割に高い家賃が設定できるということです。
一方、地方都市では、物件の価格が比較的安いので、ある程度の家賃が設定できれば、利回りは高くなります。
しかし、人口密集の割合や、都市の賑わいから見て安定的なニーズがどれくらいあるのかわかりません。
①　ニーズが見込めない地方都市のリゾートマンションで利回り20%超え
②　ニーズが高く転売しやすい都内のマンションで利回り3.5%程度
この2つを比べたときに、資産としての可能性は②の方が硬いと言えるでしょう。

■利回りを判断するときには？

利回りが高くても、「空室リスクで予定収入が得られない」、「売りたいときに売りにくい」というのでは流動性に欠けます。
投資対象としては、ニーズが高く「空室になりにくい」、「売りやすい」事が優良物件の条件です。
利回りが10%を超えるものは、詳しい情報を集めて、実情を研究する必要があります。
・物件価格に対して家賃が高く設定できる
・不動産価格が低いけれど安定的なニーズが見込める
こうした条件を満たしている場合は優良物件ですが、不安がある場合には、空室リスクを高く見積もって、実質利回りでシミュレーションし直して判断したほうが良いでしょう。