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『家賃収入－ローン・経営経費≧０』なら、不動産投資の収益物件は黒字を産んでくれるというざっくりとしたイメージをお持ちかもしれません。しかし、減価償却の活用で大きく黒字を残せたり、ローン支払いでキャッシュが不足したりします。減価償却のポイントについてお話しましょう。

■減価償却で大きくキャッシュを残す

税制上の耐用年数を『法定耐用年数』といい、この期間内に価値が目減りしていくことを『減価償却』と呼びます。
税務では実際の出金は無くても、耐用年数の期間内、経費として計上されるものです。
不動産を購入する時は、購入費用を一括で支払うケースは少なく、ローンとの併用がほとんどです。
ローン返済額を上回る減価償却額になっている場合には、実際に支出している金額よりも、多い額の経費が認められる形になります。
この場合、経費支出が実際のキャッシュの動きよりも多くなりますから、課税対象額が圧縮され、手元に多く現金を残す事が出来ます。

■注意したいデッドクロス

投資物件を購入してローンを組む場合、ローンに関する費用は利息分だけの計上になります。
１５年ローンを組んで、減価償却期間が残り１０年の場合には、実際のキャッシュの動きと差ができて、所得税の課税対象額が大きくなるケースがでてきます。
また、減価償却として計上できる額が少なく、ローン返済額の方が多くなる状況は、キャッシュが不足し税金が払えなくなってしまうかもしれません。
経費計上が実際のローン返済より少なくなってしまうデッドクロスのリスクを下げるためには…
・購入に自己資金を入れる
・繰り上げ返済でローンを短期間で返済
・納税資金を積み立てて準備しておく
・ローンを元金均等で組む
・ローンの借り換えをして期間を伸ばし、支払い額を引き下げる
・新規物件を購入し、減価償却を増やす
・売却する
…と言った方法が考えられます。

■不動産投資と減価償却

減価償却では、『現金の支出がないのに経費を大きくできる』という面と、『ローン支払い分は現金の支出があっても経費にならない』という面を押さえて置く必要があります。
また、設備入れ替えなどの修繕費用についても、減価償却の仕組みを利用して会計業務を行うことで、節税や、キャッシュフローの改善に役立つことがあります。
不動産投資は、お金の流れの仕組みを理解していると、手残りを調整できるところがあり、ローンの使い方と、築年数・減価償却などの条件の見極めが、収益確保のポイントになっています。