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不動産投資では、ローンの使い方と減価償却での節税、キャッシュフローのコントロールがポイントになります。減価償却では、国税庁が決めた耐用年数表が元になっています。知っておきたい耐用年数についてお話しましょう。

■知っておきたい耐用年数のはなし

住宅用の建物について…
・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの　47年
・れんが造・石造・ブロック造のもの　38年
・木造・合成樹脂造のもの　22年
・木骨モルタル造のもの　20年
・耐用年数が過ぎているものは一律20％の年数で減価償却可能
（参考）国税庁　耐用年数（建物・建物附属設備）
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
まず、耐用年数とローンの関係について。
耐用年数が過ぎている場合、税制上の建物の価値はゼロになってしまいます。
金融機関で融資を受けようとした場合に、ローンが組みにくくなります。
メガバンクでは、門前払いといったケースが増えます。
地銀や、信用金庫では、地元の活性化という使命がありますから、メガバンクよりも融資を受けやすいでしょう。
また、融資を土地購入のためとした場合には、耐用年数は関係ないので話の通し方によっては、融資が受けられる可能性が高まるでしょう。

■減価償却を使うメリット

不動産購入では、頭金などの大きな金額が一気に出ていくものの、購入してしまえば、出ていくキャッシュは、固定資産税、修繕費など必要経費、ローン返済が主な支出になります。
しかし、税制上は、ローン返済分が費用にならず、金利手数料分しか費用にできません。減価償却を使うと、耐用年数に応じた減価償却分を費用として計上でき、実際には支出していない購入代金の一部が経費計上できるのです。
キャッシュフローを見た時、ローン返済で手元の現金は減るのに、課税対象の額に反映されません。
耐用年数に応じて減価償却してく方法なら、課税対象となる金額から、減価償却分を差し引きますから、課税対象額を圧縮できます。
減価償却の仕組みを利用することで、キャッシュフローをコントロールしやすくなります。

■中古物件の旨味はココ！

耐用年数は過ぎていても、とりあえず20％分の期間を減価償却期間にできます。

・木造・合成樹脂造のもの　22年
⇒22年を過ぎていても4年耐用年数として扱えます。

・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの　47年
⇒47年を過ぎていたら9年の耐用年数と数えられます。
もともとの耐用年数を超えているからゼロになるのではなく、耐用期間を20％として計算できます。
木造の古いアパートを購入したら、4年で減価償却することができます。
減価償却を使うことで、キャッシュフローの条件が変わり、節税に役に立つことがあるのは嬉しいですね。