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【はじめに】
不動産投資をしている方にとって収益の計算はどのように行うのでしょうか。
一般的には「利回り」という指標をもとに収益について判断されますが、実際利回りとは何なのでしょう。
今回この「利回り」について紹介してみたいと思います。

【表面利回りと実質利回りについて】

不動産投資でいう「利回り」を簡単に説明すると「不動産購入価格に対していくらくらい収入が得られるかをパーセンテージで示したもの」になります。

また利回りには大きく「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あり、以下両者の計算方法、計算式について紹介したいと思います。

・表面利回りの計算式

年間家賃収入の総額÷物件価格×100＝表面利回り

表面利回り特徴は管理費や修繕費などといった「ランニングコスト」を考慮に入れずに計算している点です。つまり家賃収入と物件価格だけで物件の収益性を示した「表面的な」指標といえます。

・実質利回りの計算式

（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

実質利回りは家賃収入と物件価格の他、ランニングコストなどの諸経費を使用して計算されることになります。

【計算例】

例えば、家賃月8万円で部屋数が10部屋、物件価格（建築費用）8000万円の物件があったとします。

このケースでの表面利回りについて計算してみましょう。

この場合年間家賃収入は　

8万円×10部屋×12ヵ月＝960万円　となります。

また、物件価格が8000万円なので表面利回りは

960万円÷8000万円×100＝12

よって「表面利回り12％」であることが分かります。

次に実質利回りの計算例について紹介したいと思います。

先程の「家賃月8万円で部屋数が10部屋、物件価格（建築費用）8000万円の物件」の例にランニングコスト・購入時諸経費を加味して計算してみましょう。

ランニングコスト（年）100万円＝固定資産税等60万円+水道光熱費20万円+修繕費10万円+保険料10万円

購入時諸経費250万円＝登記費用100万円+不動産取得税145万円+印紙代2万円+α

実質利回り=（960万円-100万円）÷（8000万円+250万円）×100=約11.1

よって実質利回りは11.1％ということができます。

【まとめ】

いかがでしたか？
不動産の収益を測る「利回り」についてお分かりいただけたでしょうか。
利回りはあくまで収益を測る1つの指標にすぎません。
この数値だけを鵜呑みにせずキャッシュフローなどを考慮に入れ多面的に考えることが大切になってきます。
一つ参考にされてください。