江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産

【はじめに】
今回は不動産投資における3つの利回りについて紹介します。
不動産投資では「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つの利回りの計算方法があり、それぞれに見方があります。利回りは不動産投資の話でよく出る言葉なので違いをよく理解しておきましょう。
収益を考えて高い利回りの物件に目がいってしまいますが、利回りの計算だけ考えても不動産投資は上手く進展しません。そのことについても少しお伝えします。

【3つの利回り】

・表面利回り
一番単純な計算をする利回りです。一年間に得られる家賃収入が物件の購入価格に占める割合を計算して出します。ネットで物件情報を検索すると表示される利回りで、グロス利回りと呼んだりもします。
表面利回り ( % ) ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100
上記の式で計算します。ほとんどパーセントで表示されます。不動産広告でよく利用されているので、目にしたことがあるかもしれません。

・実質利回り
別名でネット利回りといったりもします。物件の購入価格だけでなく、かかった費用も計算に入れます。なので、より現実に沿った数字が出ます。なので物件の購入を検討するなら実質利回りの方が実態を映し出すには適した利回りの計算方法になります。
費用は購入時にかかるものと、毎回かかるものに分かれます。不動産会社への「仲介手数料」や「不動産取得税」などが購入時にかかる費用です。毎回かかるものとしては、「固定資産税」や「都市計画税」といった税金のほかに、マンションやアパートであれば「管理費」と「修繕積立金」を含みます。
空室リスクを想定して家賃収入を低く見積もり、それに伴って変動する費用も考慮に入れて現実に向き合います。
基本的には表面利回りと計算の仕方は同じですが、使う数字は現実に合わせたものにします。

・想定利回り
「物件が満室となった場合」を想定した利回りです。広告に利用されている表面利回りと同じ場合もあります。家賃は周辺相場を参考に想定して計算します。想定どおりの家賃で空室が全て埋まるとは考えにくく、想定利回りより低い利回りになるのが現実です。
計算方法としては年間の家賃収入を想定したものになります。

【利回りだけに目を奪われてはダメ】

高い利回りは魅力的ですが、高いにもそれなりの理由があります。
「物件購入時に利回りが一番高くなる」のが不動産投資というものです。それ以降は年数が経つにつれて家賃は下がっていきますが、建物は古くなるので維持管理費は高くなります。そして、結果として利回りも下がっていきます。つまり一番高い利回りがずっと続くわけではありません。
また、新築や空室がある物件は想定で利回りを出しているので高かったとしてもそれをそのまま信じてはいけません。利回りは下がることを前提でみましょう。
そして、どんなに利回りが高くても空室になるリスクが高い物件では意味がありません。利回りが低くても立地条件などによって多くの入居者の需要を満たしていれば、空室になりにくく確実に収益をあげる物件もあります。

【まとめ】

不動産投資において利回りを計算して収益を把握することは大切です。しかし、計算に使う数字の意味を理解していないと何にもなりません。利回りの数字の意味はしっかり理解しておきましょう。
また、高い利回りに惑わされることなく確実に収益をあげることのできる物件を探し出すことが、不動産投資を上手くやっていくコツです。