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サラリーマンなどの方が、副業として不動産投資をしているケースも増えているのではと思います。しかし、不動産からの収益が出ることは良いことなのですが、日本の税制は所得が増すと税率も同様に増してゆくという「累進課税法」をとっています。投資で収入増が出た場合、この累進課税にどのように対処すればいいのでしょう。不動産投資における累進課税についてご紹介します。

所得税にかかる累進課税

不動産投資で収入を得たとき、所得税はどの様にかかるのでしょう。投資を行っている場合、家賃・礼金などの収入から、返済の金利や補修費用・賃貸管委託料の経費を引いた金額が所得となります。所得が多くなるほど、税率も比例して高くなる「累進課税制度」がとられています。所得税率は5％【年間所得195万円未満のもの】から45％【年間所得4,000万円以上のもの】の7つの段階まで定められています。

〇所得税以外の課税金
1.不動産取得税で不動産を購入した後に課税される税金です。納税は購入後1回のみです。

2.固定資産税は、1月1日の時点で不動産を所有していると毎年納める税金です。金額は固定資産税台帳に登録されている固定資産税評価額に、標準税率または市町村が決めた税率を乗じて計上されます。地域や築年数及び建物構造によっても金額は変わります。戸建は10万円～12万円程度で、マンションの場合8万～10万程度になることが多いようです。

3.復興特別所得税は、2011年の東日本大震災の復興財源として設けられたものです。

4.住民税は当該年数の所得により翌年数の税額が変動する仕組みです。

〇不動産が節税になる理由
理由は所得の「損益通算」ができるからです。例で言えば、ある年の給与所得が900万円で不動産所得に赤字100万円が出たとします。給与所得900万円から不動産所得の損失分100万円を差し引き総所得800万円として、所得税を計算します。このとき「損益通算」して確定申告すると、給与所得900万円を前提に源泉徴収で納税していた所得税の一部が返還されます。

累進課税の対策は？

不動産を貸しつけたときに得た所得について気を付ける点があります。普通は不動産を賃貸することで得られる収入は「不動産所得」に分類されますが、賃貸の収入益が一定以上になると「不動産所得」から「譲渡所得」として捉えられます。ここで大切なことは、両者は課税方法が変わり前者は総合課税で、後者は分離課税となります。この分離課税は所得を分離して計算することで税率を抑制できます。

また累進課税による税率を抑える手段として、「平均課税」というものがあります。これには次の3条件を満たすことが付帯事項としてあります。【1： 3年以上にわたり不動産賃貸をしていること。2： 一時的な不動産所得が通常受ける賃料の2年分以上あること。3： 一時的な不動産所得の金額が、所得合計の2割以上であること】が条件です。この方法を使うと節税ができます。

〇申告のとき青色申告を用いる
申告する際に青色申告を使用すると、控除金額を用いることができること、万一採算のとれないときでも損失を3年間にわたり控除することができます。青色申告を選択する場合の条件として、1.所定の期間に確定をすること。2.適正に申告書を記載すること。3.賃借対照表及び損益計算書を添付し控除額を記載していること。4.複式簿記の方法にて基調を行うこと、以上が挙げられます。

また青色申告を行う場合、事業的規模であることが必要と考えられています。ではその「事業的規模」とは、どの程度からのものを言うか。例えば、アパートなどでは10室以上を賃貸しているケース、一戸建ての場合には5棟以上を貸しているケースを指します。

2020年から青色申告特別控除額が従来の65万円から55万円に、基礎控除額が従来の38万円から48万円それぞれ変更されました。但し、E-TAXによる申告または電子保存を行うと引き続き65万円の控除が受けられますので、ご注意下さい。

まとめ

不動産投資において課税される税について、また特に所得税に累進課税が採用されますが、その対策などについてご紹介しました。適切に節税ができ収入アップにつながることを願います。