江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産

不動産投資を自己資金だけで実行するには、資金を用意するだけの時間もかかります。自己資金に加えて融資を受ける事で、時間を無駄にせずに計画性や実行力が成り立ちます。今回は、融資におけるレバレッジの目安について紹介していきましょう。

不動産投資におけるレバレッジ効果

理解しやすくする為に例えられるのが「てこの原理」です。この小さな力で倍以上の重さを動かす原理は、不動産投資にもあてはめる事ができます。ここでの小さい力とは、少ない場合の自己資金を表しており、大きな重さには融資などを利用した投資効果を指す意味があります。

言い換えると「少ない自己資金で大きな利益を生む効果」です。自己資金の数倍にも及ぶ、銀行などからの多額の資金を利用する事で、利益の割合が増す事につながります。銀行の貯金で考えた場合、「0.2％」の利率で100万円貯蓄した際の利益は2千円ですが、1億円の場合ですと20万円です。単純に計算しても、年間で240万円の利益を生むようなイメージです。

つまり自分だけの資本だけでは小さい利益も、外部の大きな資金を利用する事で大きな見返りが期待できる効果を生むのです。イールドギャップは、利回りと金利の差を大きくする事であり、この効果を活かすことができます。

レバレッジ効果の注意点

レバレッジ効果を利用した場合に借り入れに対する返済が発生する事から、その分の収益が下がる事になります。逆の立場でレバレッジ効果が発生して、収益ダウンの現象が起こります。そこで注意したいのが以下の点です。

【1.金利が高い場合】
同じ収益で比べた場合に、「金利」の割合が大きな課題になってきます。銀行の金利が上がる毎に収益の割合が落ち込むので、「金利が利回りよりも高くなる」場合を注意しましょう。

【2.利回りが低い場合】
似たような現象が、収益における「利回りが低い事」によって収益全体の金額が大きく下がってしまう事です。金利が低くて安心できても、利回りが低ければ収益は極端に下がる事になり、赤字になる危険性だってあるのです。

効果を期待するには

結局、「金利を低く」して「利回りを高くする事」につきます。これが、レバレッジ効果を生み出す基本的な考え方です。

【1.金利を低くする為には】
付き合いの深い金融機関を活用する事や金利の低い融資条件を探す事、そして信頼できる不動産会社から金融機関を紹介してもらうなどです。

【2.高利回りの物件を探すには】
様々な不動産業者に探りを入れる事や、物件ポータルサイトを根気よく探して回る場合や、気になる物件は現地まで出向いて確認する事です。

自己資金の割合

融資の目安を考えた場合には、自己資金の20％であれば融資が受けやすい割合になります。そこで最低金額を考えた場合に、300万円以上を用意できれば可能性が高くなります。そして個人の給与などの年収は、700万円以上が通過ラインとなるでしょう。

ここで注意したい点は、自己資金の割合が高いほど融資に有利ではありますが、自己負担が1000万円以上になってしまうとレバレッジ効果が低くなるので、その割合と金額を考慮する事です。

自己資金ゼロでも融資可能な場合がありますが、その分の返済や収益のリスクが増す事になるので注意しましょう。自己資金が少ない事で、利益にあたるキャッシュフローが少なくなる場合は、融資の効果を下げる事になってしまいます。

年収が低い場合や自己資金が少ない場合に活用したいのが、政府系の金融機関です。事業性ローンの場合は、政府系の金融機関を利用する事で投資の方法が広がります。

まとめ

不動産投資を始める際の自己資金については、レバレッジ効果を利用する事で大きな収益を生む可能性があります。基本となる利回りと金利の差を大きくする事を抑えておけば、自己資金の目安も含めて、効果的な投資を検討する事ができるのです。