不動産投資においてローンは経費として計上できるのか?

不動産投資は大きな資金力が無ければできないというものではありません。多くの金融機関は不動産投資家に向けたローンプランを設けています。しかし、投資額が増えるほど納税額は上がります。利益を追求する不動産投資において、できるだけ出費は抑えたいものですが、確定申告の時にローン返済は経費として計上できるのでしょうか?

元利均等返済と元金均等返済

ローン返済は「元金返済」「利息返済」の総和であり、「元利均等返済」と「元金均等返済」という２つの返済方法があります。

元利均等返済

月々の返済額は同一で、元金と利息の割合が少しずつ変化する返済方法です。返済が終わりに近づくにつれて経費として計上できる額が少なくなります。月々の返済額が変動しないので、毎月の出費を計算しやすく計画的に返済を続けることができます。

元金均等返済

元金を返済期間に合わせて均等に割り、ローン残高で利息を計算する方法です。元利均等返済と違い、返済額が毎月変動し、最初期が一番高く完済に向かうに従い支払額が少なくなります。借入期間が同じだった場合は、元利均等返済よりも総返済額を少なく済ませることができます。デメリットとして、初回の返済負担が大きい理由から借入可能額が少なくなることがあります。

ローン返済額の金利

結論から言うと、ローン返済額の金利(利息)については経費として扱うことができます。理由は、ローン返済の利息は投資家が余計に支払うお金として扱われるからです。逆に、元金返済は「負債の減少に充てられる出費」と考えられるので経費として扱うことはできません。

経費として計上する際の注意点

利息を経費として計上するにはいくつかの条件があり、不動産ローンを組んでも利益が出ずマイナス収支となった場合、経費として計上できなくなることがあります。不動産所得に赤字が出た場合、不動産以外の収入(サラリーマンの方なら給料)と差し引き計算(損益通算)して申告します。

しかし、「不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額」は損益通算の対象とならないことが法令に明記されています。つまり、不動産ローンは「土地」と「建物」で構成されているため、不動産所得が赤字だと「土地」の分の利息返済を経費にすることができなくなります。

ただし、不動産所得の赤字を上限にして建物の利息返済が上回った場合は、超過した金額を経費として計上することができます。