不動産投資におけるIRRとは何か?

不動産投資をする上で欠かせない指標の一つに「IRR」があります。重要な判断材料となりますが、具体的にどういうものであるかは、認知されていないように見受けます。今回はIRRの考え方を、かみ砕いて解説いたします。

不動産投資には判断材料が欠かせない

不動産で投資をするとき、「何となくこの物件が良いではないか?」とアタリを付けていてはギャンブルと一緒であり、ビジネスと呼ぶことはできません。可能な限り情報を集め、精査し、策略を練る必要があります。

そんなときに重要となるのが、「収益指標」と呼ばれる判断材料になります。たとえば「NPV」（正味現在価値）や「ROI」（投下資本収益率）、「PBP」（回収期間）などが代表的です。IRRもその中の一つとなり、「内部収益率」とも呼ばれています。

IRRが重要視されるのには、大きな理由があります。それはNPV・PBPなどの指標は、ある弱点を持っているからです。具体的に言えば、「利回り」の取り扱い方にあります。NPVとPBPは「表面利回り」を採用しているのです。

利回りとは通常、「年間の家賃収入」から「物件取得価格」を差し引いた表面利回りを差します。しかしこれは、計算が簡単であるというメリットがある一方で、フリーハンドな数値を出す程度にとどまってしまうというデメリットも兼ね備えているのです。

表面利回りよりもさらに多くのデータを必要とする「実質利回り」があり、ROIはこちらの方を採用しています。複雑な計算になるデメリットがある反面、より正確な数値を算出することが可能になるのです。

しかし残念ながら、短期スパンでの運営を取り扱うものであるので、長期的にどうなるかまでは予測がつかないのです。そこで重要となるのがIRRです。こちらは利回りの概念を拡張した、「金銭の時間的価値」という考え方を導入しているのです。

利回りとは言ってしまえば、「これだけ投資をしたらこれだけ返ってくる」という考え方です。しかしIRR以外の指標は、「狭い意味での利回り」を取り入れているのです。物件は時間とともに劣化しますし、それに伴う諸経費も発生してきます。

また、時代による経済の状態や貨幣価値にも左右されます。これが「金銭の時間的価値」の意味になります。IRRはこの概念を取り入れることで、より長期的な資産の運用を視野に入れているのです。まさに判断材料のアップグレードと言えます。

不動産投資の判断材料として、IRRの考え方とその重要性を解説いたしました。経済学や数学の領域に及ぶものなので、計算はより高度になります。そこで、専門である不動産会社へ相談することをおすすめいたします。プロに任せることで、充実した運営を行いましょう。

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